萬科香河歡慶城殘局難解 業主不願退房等賠償

　　王肖邦

　　河北香河在土地流轉和徵用、使用過程中的違法行為近期被曝光後，牽涉其中的萬科“歡慶城”項目被叫停。《第一財經日報》記者昨日在“歡慶城”施工現場看到，工程已全面停工，工地大門上被貼上了封條，僅剩個別工人和保安負責看管、打掃，其他人員據説都被調離了該項目。

　　“正好也到收割小麥的時候，有些人就回農村老家忙農活了。”一個留守的工人告訴記者。

　　而與施工現場冷清的場景形成鮮明對比的是，歡慶城一期A區300位已經購房的業主正在熱烈商討如何保護自己的權益，其中個別業主已向開發商提出了退房申請。

　　北京萬科相關負責人向記者證實：“確實有兩三位業主提出了退房的申請，並且已經進入退房程序。對於希望退房的業主，五礦萬科將不設置任何障礙來配合業主辦理退房手續，並返還已付房款。”

　　多數業主不願退房

　　事實上，記者了解到大部分業主並不希望走到“退房”這一步。“畢竟買一個房子也不容易，最後即使退房了，也還是得不償失。”關注此事的北京房地産法學會理事薛起堂告訴記者，近期他接到數位“歡慶城”業主的諮詢，這種心態在業主中很普遍。

　　而記者注意到，業主們對於房子能夠被保留下來、商品房買賣合同繼續履行似乎抱有很大信心，個別業主甚至樂觀認為，購房合同中規定，開發商若不能按時交房，需要賠付逾期違約金，因此照目前情況一直停工下去，開發商不能按期交房，自己不但不會蒙受損失，還將有機會獲得一筆不菲的違約金。

　　“如果是因為政府存在土地違法行為，而導致項目被叫停、逾期交房的情況發生，按照法理，這不屬於不可抗力，業主是有權按照合同條款向開發商提出逾期違約金索賠的。”薛起堂表示，但在司法實踐中，法院對此是否會支持，難下定論。

　　在業主與萬科簽訂的購房合同中，第八條第二款中規定，如遇到“突發性公共事件或法律政策變動的限制或非出賣方所能控制的政府行為”，出賣人可據實予以延期。

　　薛起堂表示：“‘非出賣方所能控制的政府行為’可以成為延期交房的理由，這一點對於業主非常不利。”而有業主就此猜測，萬科是否事先就已知道土地違規的真相，加入這樣的條款，其實是給自己留下後路。

　　不過萬科相關負責人表示，北京萬科與購房者簽訂的所有合同中，均寫有同樣的條款，這一表述並非特別針對“歡慶城”項目。

　　土地違法，萬科事先不知情？

　　北京萬科給記者的書面説明中稱：“本次香河縣土地糾察工作涵蓋了香河縣所有的新農村建設項目，‘歡慶城’項目屬於新農村建設項目，但是完全不存在‘違規流轉、違法佔地、以租代徵’等違規、違法行為，五礦萬科對此次土地糾察工作的方向表示理解，為配合本次調查的需要，項目現場已經停工。關於何時恢復開工，目前五礦萬科尚未得到任何形式的通知。”

　　但根據此前媒體引述國家土地督察北京局副專員任洪昌的説法，“歡慶城”項目共佔地420多畝，其中佔用新民居建設週轉用地指標389畝，這部分土地原本是用於老百姓回遷房的安置。

　　北京萬科續稱：“五礦萬科是通過土地公開交易市場依法獲取可直接進行房地産開發的國有建設用地，土地的拆遷徵收等工作完全由政府負責在土地上市交易前完成，五礦萬科沒有參與任何土地的拆遷與徵收工作，也未與當地農民直接交涉。” 萬科相關負責人表示，對於土地非法的情況，拿地時並不知情。

　　但一位房地産開發商法律顧問告訴記者，很難想象一家大型房企競拍土地前，不去對所競拍土地的來歷做前期的調查。

　　“按照相關法律，集體建設用地上不允許建商品房，如果佔用的是耕地，則須拆除建築物，進行復墾。”薛起堂表示，“如果開發商對地方政府違法佔地的情況不知情，並因此蒙受損失，可以向當地政府索求賠償。”

　　“但不管最終解決方案如何，項目繼續下去的可能性不大，對於業主而言，儘快拿回購房款，才能使損失降至最低。”薛起堂認為，“選出專業的代表，積極地同開發商進行協商談判，最大限度地要回損失，才是業主的明智之舉。”攝影記者/任玉明