萬科綠地萬通集體栽倒“香河土地案”

　　萬科“撞到了槍口上”。

　　5月23日，萬科位於河北香河的歡慶城項目被叫停。該項目是萬科聯合五礦置業開發。同時停工的還有萬通地産、綠地集團等數家知名地産商，他們均在河北香河圈地千畝以上開發大盤。

　　上述公司表示，停工、停售是為了配合國土督察對河北香河大規模的違規用地調查。

　　5月15日，香河多幅土地違規被曝光。24日，河北省監察廳對香河縣土地違規案9名責任人作出處理，其中香河縣縣長被建議免職。

　　但此次香河土地違規案絕不是處理幾個責任人那麼簡單。涉嫌違規用地的土地上，已建成房屋已被出售的問題也浮出水面，數百名萬科歡慶城首期購房人被套，或將面臨退房或取消購房合約。

　　在當地投入鉅資的品牌開發商如何與業主協商解決已售房屋？開發商與違規的地方政府如何面對新的糾紛可能？

　　數百名業主“被退房”

　　“想不到，萬科歡慶城項目淪陷。”24日下午6時，買了歡慶城一期的王斌（化名）對記者沮喪地表示。

　　5月24日，位於河北香河的五礦萬科歡慶城一期、二期在建工地上，施工人員已經全部撤出，工地、售樓處大門均貼上了“香河縣住房和城鄉建設局”的封條。

　　“這個項目已經被正式叫停，”國家土地督察北京局副專員任洪昌稱，因存在十分嚴重的土地違規問題，督查組責令萬科歡慶城停工停建。該項目共佔地420多畝，其中佔用新民居建設週轉用地指標389畝。這389畝土地，本是用於當地村民的回遷安置的。

　　令督查組頭痛的是，歡慶城項目一期300套房源，已經全部售出。這導致該地塊無法恢復原狀。

　　存在同樣問題的，還有萬通地産開發的紫藤堡項目，其200余套房源也已被出售。

　　督查組提出的方案是，勸説萬科公司退還300套房源的購房款，取消交易，政府再以成本價回購這些房子，交給原地村民作為安置房；萬通等公司的已出售房源，目前暫未有處理意見。

　　對此，萬科內部人士24日對本報記者表示，公司暫未接受上述方案，因其涉及到已出售的房屋的買家。目前，正在與提出疑問的買房人協商溝通；也正在聯絡國土部門以及當地政府相關部門，了解具體情況，協商解決方案。

　　本報記者統計，僅萬科歡慶城和萬通紫藤堡項目，可能涉及到的被迫退房的業主就超過500人。這只是香河違規土地的一部分。

　　24日下午6時，王斌對本報記者表示，他也是上午剛剛得知項目停工的事情，目前正在與萬科公司聯絡溝通，萬科尚未給出具體的解決方案。他透露，萬科有關負責人及部分買房的業主下午一直開會研究，有些業主並不同意退房，有些提出了買房之後這段時間所付房款的利息損失等問題。

　　萬科有關人士對記者表示，由於事情發生得太突然，目前還沒有一個一攬子解決方案出來，但公司肯定會給購房人一個交代。

　　誰來買單？

　　“國內最頂級的幾家開發商都栽在香河了。”5月24日，北京一家房企內部人士對記者説。

　　五礦萬科歡慶城僅是香河土地違規的縮影。香河縣政府有關人士承認，該縣至少有上千畝土地涉嫌違規。5月初，國家土地督察進駐香河，開始進行調查。

　　五礦萬科歡慶城項目地塊，原屬河北香河蔣辛屯鎮小馬坊村村民集體所有。2010年7月、9月，五礦萬科聯合通過摘牌方式取得該地塊，整個項目規劃開發一座田園及生態新城，涉及土地千畝以上。

　　熟悉土地交易的地産界人士對本報記者説，由於國土部對出讓土地有面積限制，目前地方政府出讓土地、發放土地證都是分批進行，因此，2010年7月、9月，五礦置業及萬科分兩次公佈獲得河北香河地塊，總共約為100萬平方米，費資約5億元，雙方各佔50%股權。

　　其一期開發約420畝，即約28萬平方米。

　　北京萬科方面對記者稱，對於香河地塊，五礦萬科是通過公開交易市場獲取土地，各項開發手續完備齊全，並不明白怎麼會出現被叫停的情況。

　　萬通地産有關人士也表示，紫藤堡項目當初是在公開市場，即通過招拍挂程序拿地，手續齊全。

　　上述公司表示，目前都配合國土督察進行了項目暫停施工和銷售，等待進一步的溝通。

　　據萬科2010年9月份公告顯示，其當月獲取河北廊坊香河2010-35~40地塊，項目凈佔地面積約28.1萬平方米，計容積率建築面積約42.0萬平方米。萬科擁有該項目50%權益，需支付地價款1.7億元。按此計算，五礦萬科獲得該幅土地的樓面地價不足千元/平方米，項目一期為別墅産品，面積220-260平方米，平均售價為11000元/平米，每套約為240萬-280萬。

　　按照國家土地督察北京局的説法，萬科被要求退還房款，並按成本價由政府回購所出售房源。如接受該方案，則意味著，萬科將不得不承擔購房人利息、土地款、管理費、人工費等等損失，涉及資金可能將達數千萬元。而且，整個歡慶城項目是否還能進行下去，也是個未知數。

　　“如果開發商是通過招拍挂方式公開獲取土地，且項目開發五證齊全，購房人也是通過正規途徑買房，則地方政府涉嫌違規用地、賣地，開發商和購房人都有權向有關部門進行索賠。”國土資源部土地勘察院副總工程師鄒曉雲認為，如果地方政府真是“以租代徵”，且沒有如實告知開發商，則其存在嚴重的違約及欺詐行為。

　　他表示，一般情況下，地方政府和開發商會選擇協商解決問題。但之前也有案例顯示，開發商因為地方政府違約損失很大，無法向股東和投資者交代，從而提起訴訟。

　　三四線城市的風險

　　香河土地違規背後，是持續的宏觀調控之下，地産商深入三四線城市的經營，存在很大的風險。

　　隨房企深入到更多的二、三線城市發展，地方政府誠信風險，在各地顯現。幫開發商做項目前期規劃設計的九洲遠景（上海）公司負責人付春華告訴記者，在房企與各個地方政府簽訂一級開發合同之後，雖然幫助地方政府支付了一級開發及拆遷補償安置費用，但常面臨後續二級市場出讓價格變化的風險。

　　一家在三亞市屬區縣進行數千畝項目開發的地産商對記者透露，後續土地手續的辦理，地價可能會上升，目前正與該區縣政府進行協商。

　　另一家在深市上市的深圳房企負責人抱怨，地方政府往往約好的東西就會反悔，承諾給企業的補償等經常不能兌現。

　　事實上，由於拆遷補償僅為1000余元/平方米，香河蔣辛屯鎮小馬坊村村民從2010年上半年起，就開始了上訪維權之路，一直持續到事發前。

　　“農民上訪萬科歡慶城的土地權屬，被徵地農民可能成為業主數十年揮之不去的夢魘。”一位購買了歡慶城一期的業主表示。

　　“萬科拿地前應該注意到這些問題，防範一下可能的風險。”華南一家大型房企業投資部人士對記者表示，香河土地違規、打擦邊球問題存在多年，萬科拿地前未進行詳盡調查，或者看到了問題，但未評估其風險。

　　資深地産戰略顧問張朝峰指出，二三線城市的遊戲規則不規範，尤其是土地市場環境不規範，本地開發商和外來大鱷可以輕鬆拿到核心地段的低價土地，而外來普通開發商則只能從招拍挂市場取得土地，地方政府徵地的來源和方式，更往往無從把握和了解。