香河圈地 萬科冤不冤

　　香河圈地事件不斷發酵，萬科也被牽扯其中，聚焦程度甚至高於事件主角香河當地官員。因為使用了當地政府違規流轉的村民土地，已經售出大量房源的歡慶城項目被地方政府要求退房退購。

　　按照萬科方面的表態，這是一起重大“冤案”：自己嚴格按照招拍挂程序行事，並沒有什麼黑幕。

　　的確，土地性質有問題是地方政府造成的，為什麼出了問題卻讓企業來承擔損失？從這個角度來看，萬科似乎與購房者、當地村民一樣，是受害者。

　　但追根溯源，萬科與合作夥伴五礦在拿地過程中，雖然在程序上完全合法，但客觀上，這在一定程度上鼓勵了地方政府的作惡。作為一個以“陽光透明”為企業價值觀的行業領袖，一個寄託了社會大眾信任的領導性公司，我們希望萬科對自己的要求不僅僅是“合法”。

　　土地訂購模式

　　類似北京這樣的大都市，市區土地不是開發殆盡就是待高價而沽，開發商的目光開始轉移到大都市行政區劃之外的鄉村，譬如屬於河北省的香河縣，此次涉案的樓盤北京歡慶城距國貿大廈僅45公里。這樣的時空距離已經與北五環差不多了，但兩地的土地價格相差10倍！

　　香河縣似乎第一次恍然大悟：原來自己也在“天子腳下”。但地方政府面臨的一大難題是，按照現有嚴格的土地管理法規和規劃，香河並沒有大批量的土地可以合法開發房地産；第二個難題是地方政府也沒有財力支付鉅額的拆遷徵收成本。

　　10倍的利潤自然促使地方政府與開發商一拍即合，一個先訂購，再圈地，最後“偷梁換柱”的土地訂購模式成型了。

　　根據《第一財經（)日報》的報道，讓我們回顧一下幾個關鍵時點：

　　2010年1月8日，五礦建設集團、北京萬科集團、河北建設集團即與香河縣政府簽約，三集團將在香河縣聯手打造生態型新市鎮。這一被冠以新農村建設的項目即位於蔣辛屯鎮境內。

　　2010年3月1日，蔣辛屯鎮包片幹部帶隊，村兩委班子兩路人馬開始挨家走訪，督促村民流轉土地，簽訂流轉協議。

　　政府承諾土地流轉19年以後農民如果願意種地，恢復地貌，還給老百姓種地，並沒有明確告知老百姓流轉的土地是用於農業開發還是用於商業開發。3月8日，村民與村委會簽訂了《香河縣農村土地承包經營流轉合同書》。

　　2010年7月，萬科新增項目情況簡報顯示，萬科和五礦建設在廊坊香河新拿一處地塊，佔地面積約26.5萬平方米。9月新增項目情況簡報顯示，再拿一處地塊，佔地面積約28.1萬平方米。

　　值得注意的是，這兩塊地都是以當地政府招標的底價獲得。粗略計算，樓面地價600元/平方米左右。隨後歡慶城以業內羨慕的速度于2011年3月開盤，售價在每平方米萬元左右。

　　更高的社會責任

　　按照傳統的社會責任理論，“企業社會責任就是指企業在謀求股東利潤最大化之外所負有的維護和增進社會利益的義務。

　　許多大企業包括跨國公司，一方面對自身行為會嚴格審查要求一定合法合規，積極參加彰顯自身社會責任的社會活動；另一方面把危險的“臟活”交給合作夥伴去做，比如行賄，比如帶著血汗的採掘和生産流程。此類案例已經屢見不鮮。

　　但從富士康血汗工廠事件開始，企業的社會責任範圍已經擴展到上下游合作夥伴的行為控制。蘋果因為將産品交由富士康代工，被認為是鼓勵作惡，在歐美多國遭到消費者廣泛抵制。蘋果被迫向富士康派出調查人員，並表示會督促合作夥伴提高員工待遇。跨國公司通過第三方代理公司行賄的案件，也多次被偵破，難逃罪責。

　　我們希望萬科對社會責任的理解，不僅僅停留在“合法”和社會貢獻；更希望萬科理解公眾普遍要求的社會道德和價值觀，在骯髒的中國房地産市場，展現一片真正的凈土。