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李一戈:樓價並沒有下跌 只是被限價房攤薄

發佈時間:2011年05月13日 10:17 | 進入復興論壇 | 來源:21世紀經濟報道

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  李一戈

  有這麼一份統計數據:上周,北京市新建商品房網簽總量為1790套,環比前一週下跌31.8%,但與去年同期相比上漲21.9%;全市二手住宅網簽總量為1407套,環比前一週下跌46.7%,與去年同期相比大跌62.5%。單從這些數據,可以看出什麼?最多是:成交量在下降,而且降幅不低,説明購房者仍在觀望。

  然而,五一剛過,我分明聽到驚呼:樓市在回暖。為什麼?因為深圳、廣州又出現了千人排隊搶房的場景。在某機構監測的重點城市中,也只有深圳和廣州的成交量環比在增長。有人甚至稱這種回暖將招來新的調控政策。

  過去樓市狂熱的時期,千人排隊搶房,是屢見不鮮的情景。稍稍關心市場的人都知道,這種情景如今重現深穗,不是像過去那樣是怕房子漲價而去搶購,而是因為房子降價了,降幅達20%。因為降價而引來搶購,恐怕不能稱之為回暖,連區域性的回暖都談不上,更不用説全面的回暖。將它上升到需要用新的調控打壓的高度,令人驚詫莫名。

  以一個很短的時間週期來觀察樓市,以一個偶然性的現象來指稱全局,通常做不到一葉知秋,而往往是以偏概全。五一假期三天的漲跌,或者是某一週成交量的增減,不足以支撐趨勢性的結論。市場有時也會呈現激烈的波動。一個高價樓盤的入市,可能帶來該周均價的暴漲,一個大型限價房項目的暢銷,也會立即攤薄房價。據此宣告整個樓市大幅反彈了,跌入低谷了,都難免失之偏頗。

  那麼,將時間拉長一點,以一年為週期來觀察,效果如何?譬如,據“鏈家地産”市場研究部統計,自去年4月30日貫徹國務院調控通知的“京十二條”出臺,北京新房價格從去年5月的22130元/平方米下降到今年4月的19767元/平方米,跌幅為11%;二手房價格從去年5月的19032元/平方米到今年4月的19811元/平方米,漲幅僅為4%。

  從這些數據來看,調控取得了明顯效果,作為主要調控目標的新房價格下跌了。但是,同是為期一年,僅僅切換一下時間點,結論就完全不同。

  以去年3月為起點,以今年3月為終點,據21世紀不動産監測數據顯示,去年3月北京新房預售價格為23100元/平方米,今年同期,新房預售均價為28673.22元/平方米,同比上漲了24.1%;今年3月,北京二手房成交均價比去年3月上漲16%,杭州上漲15.6%, 深圳上漲10.4%,上海下跌4.9%。房價不僅在上漲,而且漲幅不低。

  我相信它們的數據都來自北京市房地産交易管理網,比較真實。但為什麼會有這麼大的差別?取樣的時間點是重要因素,另一個具體原因是,今年3月以來,北京市新房的成交量主要來自遠郊樓盤以及保障性住房,4月房山一個限價房樓盤入市就大幅拉低了均價。否則就很難解釋,根據上述兩個機構的數據,北京新房價格3月份是28673.22元/平方米,4月份就降到了19767元/平方米。一個月的降幅超過30%,沒有幾個人會認為北京房價果真出現了如此的下跌。真實原因仍是遠郊樓盤和保障房對平均房價的攤薄。

  有了這種認知基礎,看到“北京3月新房均價環比2月下降26.7%”的消息,也就不會過於驚訝。3月也好,4月也好,平均房價的下跌,統計數據是真實的,但它並非基於原有樓盤的降價,而是攤薄。誰要是不問原由,就直接宣佈調控終於成功(房價下跌20%-30%可視為成功),難免貽笑大方。

  你已經發現,房價下跌有兩種表現形式:一種是均價的攤薄,即低價樓盤對整體房價的攤薄;另一種是原有樓盤直接降價、現有樓盤低價入市。反映在統計報表裏,它們都是降價。同時,你也不能説前一種降價就是假的,不,它也是真實的統計數據。

  順便提一句,五一假期深圳、廣州降價樓盤引來千人排隊,説明只要地産商降價幅度與購房者預期吻合,降價就是有效的。