李一戈：樓價並沒有下跌 只是被限價房攤薄

　　李一戈

　　有這麼一份統計數據：上周，北京市新建商品房網簽總量為1790套，環比前一週下跌31.8%，但與去年同期相比上漲21.9%；全市二手住宅網簽總量為1407套，環比前一週下跌46.7%，與去年同期相比大跌62.5%。單從這些數據，可以看出什麼？最多是：成交量在下降，而且降幅不低，説明購房者仍在觀望。

　　然而，五一剛過，我分明聽到驚呼：樓市在回暖。為什麼？因為深圳、廣州又出現了千人排隊搶房的場景。在某機構監測的重點城市中，也只有深圳和廣州的成交量環比在增長。有人甚至稱這種回暖將招來新的調控政策。

　　過去樓市狂熱的時期，千人排隊搶房，是屢見不鮮的情景。稍稍關心市場的人都知道，這種情景如今重現深穗，不是像過去那樣是怕房子漲價而去搶購，而是因為房子降價了，降幅達20%。因為降價而引來搶購，恐怕不能稱之為回暖，連區域性的回暖都談不上，更不用説全面的回暖。將它上升到需要用新的調控打壓的高度，令人驚詫莫名。

　　以一個很短的時間週期來觀察樓市，以一個偶然性的現象來指稱全局，通常做不到一葉知秋，而往往是以偏概全。五一假期三天的漲跌，或者是某一週成交量的增減，不足以支撐趨勢性的結論。市場有時也會呈現激烈的波動。一個高價樓盤的入市，可能帶來該周均價的暴漲，一個大型限價房項目的暢銷，也會立即攤薄房價。據此宣告整個樓市大幅反彈了，跌入低谷了，都難免失之偏頗。

　　那麼，將時間拉長一點，以一年為週期來觀察，效果如何？譬如，據“鏈家地産”市場研究部統計，自去年4月30日貫徹國務院調控通知的“京十二條”出臺，北京新房價格從去年5月的22130元/平方米下降到今年4月的19767元/平方米，跌幅為11%；二手房價格從去年5月的19032元/平方米到今年4月的19811元/平方米，漲幅僅為4%。

　　從這些數據來看，調控取得了明顯效果，作為主要調控目標的新房價格下跌了。但是，同是為期一年，僅僅切換一下時間點，結論就完全不同。

　　以去年3月為起點，以今年3月為終點，據21世紀不動産監測數據顯示，去年3月北京新房預售價格為23100元/平方米，今年同期，新房預售均價為28673.22元/平方米，同比上漲了24.1%；今年3月，北京二手房成交均價比去年3月上漲16%，杭州上漲15.6%， 深圳上漲10.4%，上海下跌4.9%。房價不僅在上漲，而且漲幅不低。

　　我相信它們的數據都來自北京市房地産交易管理網，比較真實。但為什麼會有這麼大的差別？取樣的時間點是重要因素，另一個具體原因是，今年3月以來，北京市新房的成交量主要來自遠郊樓盤以及保障性住房，4月房山一個限價房樓盤入市就大幅拉低了均價。否則就很難解釋，根據上述兩個機構的數據，北京新房價格3月份是28673.22元/平方米，4月份就降到了19767元/平方米。一個月的降幅超過30%，沒有幾個人會認為北京房價果真出現了如此的下跌。真實原因仍是遠郊樓盤和保障房對平均房價的攤薄。

　　有了這種認知基礎，看到“北京3月新房均價環比2月下降26.7%”的消息，也就不會過於驚訝。3月也好，4月也好，平均房價的下跌，統計數據是真實的，但它並非基於原有樓盤的降價，而是攤薄。誰要是不問原由，就直接宣佈調控終於成功(房價下跌20%-30%可視為成功)，難免貽笑大方。

　　你已經發現，房價下跌有兩種表現形式：一種是均價的攤薄，即低價樓盤對整體房價的攤薄；另一種是原有樓盤直接降價、現有樓盤低價入市。反映在統計報表裏，它們都是降價。同時，你也不能説前一種降價就是假的，不，它也是真實的統計數據。

　　順便提一句，五一假期深圳、廣州降價樓盤引來千人排隊，説明只要地産商降價幅度與購房者預期吻合，降價就是有效的。