樓市旺季被“調”冷：4月全國銷售面積環比降兩成

　　昨日（5月11日），國家統計局發佈了4月經濟數據，其中房地産數據並不“亮眼”。業界人士對《每日經濟新聞》記者表示，受調控政策的影響，全國商品房銷售量在4月出現明顯下降，而此時本該是傳統的銷售旺季。

　　在多項指標中，儘管房地産開發投資、開工面積、企業資金來源等指標繼續保持增長態勢，但增幅自今年以來持續收窄。記者在調查中發現，4月全國樓市的銷售數據下降最為明顯。根據歷史數據得出，今年4月，全國商品房銷售面積僅為7255萬平方米，環比3月份大幅下降23.6%，比去年同期則下降9.8%。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭將此現象形容為“反常”，他認為，儘管調控政策已出臺3個月，但多數開發商仍未採取明顯的促銷行動，購房者也未擺脫觀望情緒，但這種局面難以持久。

　　銷售面積下滑並不意外

　　統計局發佈的數據顯示，今年1~4月，全國商品房銷售面積為24898萬平方米，同比增長6.3%，增幅較前3月下滑過半，比去年同期更是大幅下降26.5個百分點。

　　據《每日經濟新聞》記者了解，銷售面積下滑早有前兆。5月初，有關機構單方面公佈的銷售統計並不樂觀。以北京為例，4月北京共銷售商品住宅（新房+二手房）16346套，環比3月略降3.0%，同比降幅達63.7%之多。

　　在公司層面，萬科5月4日公佈的財報顯示，4月份公司實現銷售面積67.8萬平方米，銷售金額79.0億元，增幅放緩至7.1%和1.3%。而在今年第一季度，上述漲幅均曾超過100%。

　　基於此，全國房地産業銷售面積下滑並不顯得意外。楊紅旭認為，限購、限貸等政策確實限制了部分購房需求，但與此同時，政策出臺數月後，多數開發商仍未採取明顯的促銷行動，而購房者也未擺脫觀望情緒，這種成交萎縮、價格僵持的局面難以持久，預期隨著企業資金趨緊，未來幾個月開發商將增加推盤量和促銷力度，三季度成交量或有所上升。

　　萬科董秘譚華傑此前表示，調控已對市場産生明顯影響，成交速度普遍放緩，隨著去年大量開工的産品轉入銷售，未來房産存貨將進一步上升。

　　地産投資結構發生變化

　　業界人士指出，統計局的房産數據中唯一的亮點在於房地産投資規模，其在全社會固定資産投資中繼續保持“一枝獨秀”的旺盛勢頭。

　　數據顯示，今年1~4月，全國房地産開發投資13340億元，同比增長34.3%，明顯超過固定資産投資25.4%的增速。在房地産投資中，住宅投資9497億元，同比增幅更是達到38.6%。自2009年6月以來，房地産開發投資連續23個月保持高位運行，並顯著超過全社會固定資産投資增速。分析認為，房地産業對國民經濟的拉動作用仍然十分明顯，國家暫時不會擔心樓市調控對經濟産生負面影響。

　　事實上，在房地産投資保持高速增長的同時，其投資結構已發生變化。楊紅旭指出，受嚴厲調控政策影響，開發商的投資熱情減退，並將在未來繼續降溫。同時，保障房投資的補位作用十分明顯。今年全國將新開工保障性安居工程1000萬套，其所需投資規模將達到1.4萬億元左右，甚至超過今年前4個月房地産開發投資總規模。

　　楊紅旭預計，隨著商品房投資熱情的減退和保障房投資規模的快速增加，兩個因素對衝後，預計今年房地産開發增幅將保持在30%以上的較高水平。

　　“境外熱錢”或加速涌入

　　資金狀況的趨緊正是支撐“降價促銷”預期的主要依據。今年1~4月，全國房地産開發企業本年資金來源25362億元，同比增長17.4%，增幅比前3月下降1.2個百分點，較去年同期大幅下降42.5個百分點。

　　從月度情況來看，4月份房地産開發企業資金來源為6094億元，比3月份下降14.1%。

　　在銀監會不斷重申房地産貸款風險、銀行房貸額度減少的情況下，房企資金來源結構也出現細微變化。其中，今年前4個月，房企從國內貸款中獲得4800億元，同比增長5.4%，增幅在各項指標中位列次低。

　　去年的情況更差。中國房地産研究會、中國房地産業協會與中國房地産測評中心昨日發佈《2011中國房地産上市公司測評研究報告》顯示，2010年各大銀行共計向樣本房地産上市企業發放總額逾1000億元的銀行授信，比2009年下滑超過60%。同時，去年上市房企的資産負債率均值為66%。銀行房貸的收緊還影響到個人住房貸款。數據顯示，今年前4個月，房企資金中的個人按揭貸款為2753億元，下降6.8%。這已經是上述指標連續兩個月出現負增長。

　　相比之下，儘管額度相對不大，境外資本涌入又有抬頭之勢。1~4月，房地産企業利用外資222億元，增長62.3%。其中受銀行信貸緊縮影響，海外融資成為熱錢進入的主要方式。

　　事實上，從上市房企的年報上看，企業的資金狀況普遍充裕，並不像外界描述的那樣緊張。但業內主流觀點認為，內地融資環境惡化已經成為大趨勢，近期企業頻繁啟動海外融資的舉動正反映了上述預期。

　　楊紅旭認為，預期企業資金來源增幅還將繼續下行，估計增幅最低值將達10%。在資金鏈持續緊縮壓力下，未來數月促銷的房企會越來越多。

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　　一季度凈利大降泛海建設引入20億信託資金

　　昨日（5月11日），泛海建設發佈公告，稱將從北京國際信託引入不超過20億元的資金。《每日經濟新聞》記者注意到，在調控背景下，樓市總體成交量下滑，部分房企業績慘澹，資金鏈日趨緊繃。

　　記者查閱泛海建設資料發現，去年年末，公司賬面資金僅夠償還今年的短期借款與一年內到期的非流動負債；今年3月24日，由於房企融資收緊，公司被迫放棄額度達48億元的增發融資方案；今年，由於在建面積翻番、可售項目不足，一季度歸屬於母公司的凈利潤為虧損3619萬元，同比下降136%。

　　昨日，泛海建設董事會發佈的《泛海建設集團股份有限公司關聯交易公告》顯示，北京國際信託將以不超過現金20億元注資泛海建設旗下的子公司北京泛海東風置業有限公司（以下簡稱泛海東風）。與此同時，泛海建設自身也將出資13億元現金，從而使泛海東風的註冊資本提升至43億元。此次增資完成後，泛海東風的股權結構變更為泛海建設出資20.50億元，持股47.67%；新股東北京國際信託出資20億元，持股46.51%；中國泛海出資2.5億元，持股5.81%。

　　值得注意的是，公告同時指出，根據北京國際信託與泛海建設的協定，自北京國際信託將資金劃入泛海東風的驗資賬戶之日起1至2年內，由泛海建設與中國泛海按照同一價格受讓北京國際信託所持有泛海東風的股權。受讓完成後，泛海東風股權結構將再度還原為本次增資之前的架構：泛海建設持有75%股權，中國泛海持有25%股權。也就是説，本次泛海建設引入北京國際信託的資金，實際目的在於短期解渴公司資金鏈。

　　之所以如此安排，緣于公司對未來前景的樂觀預期。日信證券的統計數據顯示，截至去年年底，泛海建設手握896萬平方米的優質土地儲備，且從去年下半年開始，公司已開足馬力開發項目。2010年年報顯示，泛海建設目前在建和擬建項目基本分佈于北京、上海、深圳等城市中心地段。按照開發週期計算，這些在建或擬建項目將在未來1~2年內陸續釋放。

　　除了泛海建設外，中茵股份、高新發展、嘉凱城、中航地産等公司一季度歸屬於上市公司股東的凈利潤也同比大降。據Wind數據顯示，除ST公司外，一季度A股上市的113家房企凈利潤同比下滑的數量達42家，其中12家下滑逾100%。

　　潘石屹：調控底牌或為“停貸”

　　SOHO中國董事長潘石屹拋出的“底牌論”引發了行業內的激烈討論。

　　“我認為政策調控還會有一些，如果房價漲幅仍然無法控制，可能就會提出不再提供按揭貸款，而且政府很有可能打出這張底牌。”潘石屹近期在接受媒體採訪時表示。

　　政府究竟會不會以如此極端的政策來“收官”調控？整個房地産調控還有多少張牌蓄勢待出？昨日（5月11日），《每日經濟新聞》記者就此採訪了多位業內人士。

　　“在我看來調控房價最立竿見影的政策便是停止按揭貸款，包括首套房也不再提供。”潘石屹認為，按揭貸款撬動了需求，只有停止這一杠桿，需求才會降下來。

　　對此，中國住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林表示，這樣的調控手段不可能出現。“如果將首套房的貸款比例調到五六成或者説乾脆停掉，相當於又把市場讓給了高收入的家庭。而政策調控的目的是惠及更多剛需和改善性購房的群體。”王玨林認為，停止貸款不叫調整市場，而是打壓市場。

　　上海易居房地産研究院發展研究所所長李戰軍告訴 《每日經濟新聞》，銀行也不願意放棄這部分業務。“目前房地産開發信貸和消費信貸都是中國銀行業最優質的貸款業務，而且壞賬率最低，因此銀行不可能停掉購房按揭貸款業務。”