房地産：銷售面積增速14.9% 好于預期

　　中金公司 白宏煒

　　行業近況：

　　統計局今日在“2011年1~3月國民經濟主要指標數據”中公佈了同期全國房地産市場運行情況，開發投資8846億元，同比增長34.1%；新開工面積4.0億平方米，同比增長23.4%；竣工面積1.3億平方米，同比增長15.4%；商品房銷售面積1.76億平米，同比增長14.9%，銷售額1萬億，增長27.3%(參見附錄)。

　　評論：

　　開發投資維持在高位，略呈放緩趨勢：開發投資較上月下降了1.1個百分點，比去年同期下降1.0個百分點，其中住宅開發投資6253億元，增長37.4%。我們認為二季度投資增速仍將維持在高位，儘管會延續下降趨勢。

　　新開工面積增速放緩明顯：增速較上月下降4.5個百分點，比去年同期下降37.4個百分點，其中住宅同比增19.6%，較上月和上年同期分別下降5.8和43.1個百分點。受此影響，35.2%的施工面積同比增速也出現同樣趨勢的下降。

　　銷售面積增速14.9%，好于預期：儘管限貸限購政策比較嚴厲，三月份仍保持了15%的面積增速，但較去年同期35.8%的增速有較大回落。由於主要城市銷售面積增速在10%以內，三四線城市是推動交易量上升的主要力量。住宅價格增速下降：商品房平均售價同比上漲12%，增速與上月持平，低於上年同期4.3個百分點，主要是辦公樓均價快速上漲(同比上漲23.4%)所帶動的，而3月住宅單月銷售均價同比僅上漲了7.9%。

　　開發商資金狀況尚未惡化：開發企業本年資金來源1.9萬億，同比增長18.6%，較上月末提升2.3個百分點。分項來看，銀行貸款資金來源明顯受阻，自籌資金增加是開發商資金狀況未現明顯惡化的主要原因。

　　數據前瞻：我們認為投資增速將呈緩慢下降趨勢，而新開工和土地購置等先行指標會隨著銷售增速的放緩而繼續增速回落，住宅價格未來環比將穩中有降。

　　公司層面，與行業27%銷售額增速比較，我們重點覆蓋公司銷售額同比增幅50%以上的有：萬科(135%)、保利地産(72%)、金地集團(82%)、龍湖(119%)、碧桂園(72%)、遠洋地産(75%)、雅居樂(62%)、恒盛地産(143%)、寶龍地産(100%)，顯示龍頭地産公司市場份額的提升明顯。

　　估值與建議：

　　總體來看，各項指標走勢符合我們預期。我們維持2011年投資和新開工“前高後低”，價格下半年出現調整的判斷。

　　今年商品房市場難以出現大幅調整，目前市場環境有利於龍頭企業市場份額提升，維持全國龍頭、建築 地産、保障房相關公司及三線城市地産公司的投資建議不變，A股重點萬科、金地、中南建設，首開股份；H股中國海外、龍湖、華潤置地，雅居樂，首創置業。