開發商萬億存貨壓頂 二三線城市緊急拋盤

　　Wind資訊數據，截至2011年一季度，滬深兩市136家地産上市公司的存貨金額高達9865.14億元，比2010年同期的7041.46億元高出40%，比2010年報顯示的合計數據增長了9.07%。由於4月銷售進一步放緩，再加上新增供應，預計上述136家房企的存貨金額將攀升至萬億元左右。

　　儘管萬億存貨壓頂，但在銷售極為低迷的一線城市，開發商卻不願意降價促銷。為了支撐一線城市的房價，他們選擇在二三線城市大量出貨，舍利潤換現金流。

　　二三線城市銷售火熱

　　“五一”一向是樓市的晴雨錶。小黃金週期間，廣州市區許多樓盤售樓中心門可羅雀，但廣州近郊和中山、江門、惠州等未限購的二三線城市卻銷售火熱。

　　《每日經濟新聞》記者了解到，“五一”期間，清遠佛岡碧桂園某項目降價超過10%，每平方米8500元左右的價格迎來購房者瘋搶，3天共實現銷售認購金額約34億元。

　　中山多個新開樓盤也出現熱銷。在雅居樂某項目現場，前來選房的客戶車輛擠爆了停車場，首批推出的500多套單位，當日就售出了八成多。

　　與此同時，江門樓市也是一片火熱景象。位於新會區新城區中心和新會輕軌站旁的某樓盤，推出了160多套電梯洋房，每平方米6300元的均價，吸引了600多名購房者認籌，一日之內銷售超過九成。

　　不僅樓盤成交旺盛，中山和惠州兩地的房展會上也是人頭涌動。4月30日的中山房展吸引了包括萬科、遠洋、中海等地産巨頭十多個樓盤參展。

　　據《每日經濟新聞》記者了解，一線城市被限購的客戶，成為二三線城市樓盤的主要吸引對象。中山某樓盤銷售人員稱，他手頭上有三成客源來自廣州。

　　上述跡象表明，隨著限購令在一二線城市全面展開，近郊和二三線城市逐漸成為廣東房企在一線城市之外爭奪的主要陣地，而低價位和相應的優惠促銷成為吸引顧客的“殺手锏”。

　　房企促銷收金

　　加息、信貸縮緊、首付比例提高……廣東省房地産協會報告顯示，在接二連三的樓市調控政策下，一季度廣東房地産開發商自籌資金增加了35.9%，資金鏈吃緊，緊房企壓力增大。

　　事實上，在高房價、高地價局面持續的情況下，房企將目光從一線城市挪到了二線甚至三線城市和小縣城，這些地方成為高壓之下的避險之地。

　　《每日經濟新聞》記者了解到，自3月18日佛山限購令出臺後，廣東其他二線城市的促銷大戰便拉開序幕。在東莞，就有開發商拋出認籌2萬元抵7萬元的優惠，還推出買房送車位等優惠盤。

　　此外，合生創展計劃在南海花都、增城、中山等開展項目。雅居樂主席陳卓林也在年報會上表示，現在雅居樂集團在二三線城市的項目佔了八成左右，大概有2700多萬平方米。

　　萬科也不例外。“我們在一線城市拿不到地。”5月4日，萬科董事長秘書、首席分析師譚華傑在萬科4月份銷售情況會議紀要説。他表示，萬科在一線城市的地塊都很偏遠，因為地段原因，一線城市的房屋售價實際上並不比城市均價高，但是到了三線城市，價格就比城市均價高出比較多。”

　　在這種情況下，開發商在廣東二三線城市的推盤節奏隨之加快，同時開始大面積降價促銷。廣州萬科表示，將堅持以中小戶型和中低總價的住宅産品為主。恒大也計劃在5月大量推貨，且中山、清遠、增城等地貨源充足。

　　轉移成大趨勢

　　由於沒有實施限購，加上房企促銷，二三線城市成交量明顯增大。廣州市社科院研究員彭澎告訴記者，從“五一”和近期的樓市成交情況和房博會情況來看，目前廣東二三線城市和近郊的樓盤確實比中心區域活躍。

　　業內人士分析，廣深城區樓市目前已趨於飽和狀態，買賣雙方僵持狀態下，成交量持續走低。而二三線城市土地資源充足、競爭沒那麼激烈，市場還有較大的成長空間。同時，由於地價較低，樓盤佔用資金較少，對於開發商來説，在目前資金吃緊的大環境下，通過二三線樓盤收金，可以提高資金週轉率，降低運營成本。

　　彭澎表示，“現在市場低迷，房企轉戰二三線是轉移成本和風險的一種策略，在資金鏈緊張的情況下，房企希望通過周邊樓盤來增加資金來源。”

　　廣東中原地産項目部總經理黃韜也表示，相對來説，二三線城市樓盤在技術、成本上投入小，降價的可能性更大。而且樓盤項目大，供應量充足，當地政府積極的招商引資政策，讓房企更有發展空間，轉戰已成大趨勢。“目前，一般大型房企在廣州中心區和二三線城市都握有樓盤，但因為二三線拿地成本低，如果沒有進一步的調控政策出臺，開發商都願意對二三線城市或郊區樓盤進行降價，而不是市區的。”

　　對於未來二三線城市房價的走勢，彭澎表示，隨著城市的迅猛發展，未來房價將呈現分化現象。“二線城市向一線城市靠攏，三線城市向二線城市靠攏，三線城市的房價漲幅比一線城市大。由於樓市政策的不確定性，這一切都有待觀望。”