樓市調控進入限價階段 新房均價下跌難料

　　張曉玲 魏懿

　　4月14日，深圳傳出將實施新的樓市調控政策，對新開房源進行限價。此時，恰是國務院房地産調控督察組在深期間。

　　“我們已將去年各區域房屋均價告知企業，企業也應配合實現房價控制目標，合理定價，”4月19日，深圳市規劃國土委有關人士對本報記者稱。

　　4月20日，國務院督察組結束對全國16個省市的調研。當天，銀監會表態將進行新一輪房價壓力測試。本報記者獲悉，督察組對個別省市樓市調控效果不滿意，部分地方房價調控目標將重置。壓力之下，限價或成為地方政府繼限購之後陸續採用的手段。

　　業內人士認為，從限貸、限購到限價，表明樓市調控已到了異常艱難的階段，如果新建商品住房價格未能有效遏制，調控隨時有可能再加碼。

　　深圳：備案價變成交價格上限

　　5月1日，深圳將正式對新建商品房進行限價。

　　“雖然未形成正式文件，但相關部門已經知會開發商，”4月19日，深圳業內人士透露，4月底5月初，深圳市將採取全新的預售備案系統。國土部門將分片區調研折算出該片區的均價，錄入新系統作為片區申報價格的上限。

　　據深圳市國土委有關人士表示，各區域國土部門已召開所在轄區房地産企業座談會，向與會企業公佈了2010年各片區商品住房項目成交均價。據與會開發商透露，原則上，今年所售項目漲價不能超過去年均價的5%。據接近市國土部門的消息人士稱，不管有沒有文件，開發商都要進行限價，目前已經開始實施。

　　如東港印象項目被要求定價不得高於1~3月片區成交均價，即不超過20000元/平方米；品尚居項目被要求備案均價不得超過20400元/平方米，之後該項目的備案價格調整至約19990元/平方米。

　　“備案價格就成了成交價格上限，”世聯地産研究總監王海斌對記者表示，據稱豪宅還可能單列。從總體上看，新房成交均價將呈下跌態勢。

　　值得注意的是，深圳上述調控新政是在國務院督察組調研期間傳出。4月12日，國務院督察組抵達深圳，並考察了龍華曼海寧和正在建設中的梅山苑二期保障房項目。

　　深圳市國土委強調，此輪調控將聯合物價監管部門一同進行。國土部門已經將去年各片區商品住房項目成交均價提供給物價部門。

　　王海斌認為，不能忽視政府調控房價的決心。他認為，限價之後未來可能會進一步“限售”，即個人購買商品房之後五年內不允許出售轉讓，進一步限制需求。

　　房價政府説了算？

　　深圳新政是國家發改委3月16日《商品房銷售明碼標價規定》通知的具體落實，按照這一通知，各地均被要求在5月1日正式開始施行一房一價。

　　“以後房價政府説了算，”潘石屹(微博專欄)認為，2011年之前，房價是市場説了算；2011年之後，房價是政府説了算。

　　首先，部分城市房價控制目標需重新制定。比如，上個月西安公佈房價目標不超過收入增幅(預計為15%)。在國務院督察組壓力下，日前做出讓步：房價增長幅度低於城鎮收入增幅3.5個百分點。

　　上海易居房地産研究院院長楊紅旭(微博專欄)認為，這一做法可能被其他城市效倣，還是控制房價漲幅，只不過漲幅比GDP或收入增幅，下滑幾個百分點。

　　接下來，限價、房價備案制可能將是具體實施手段。

　　深圳之前，房價備案制在一些城市已有實施。據北京開發商介紹，預售證批准了預售價格，開發商的賣價就不能超過預售價格。開發商的對策是把預售價格報高一點，留出漲價空間。“但如果報得太高，就不給發預售證了。”該開發商説。

　　有跡象顯示，隨著5月份即將到來，限價將被更多地方使用。

　　記者得到最新消息顯示，廣州外圍城市增城也將進行限價。“增城房管局在上週末召集開發商開會，宣佈增城樓市限價目標以去年均價為基準，上浮5%，試行期為三個月，而且不論産品類型。”有增城開發商透露。

　　美聯中國全國研究中心主管徐楓(微博)預測，如果使用行政手段限制價格及限制高價樓入市，對於發展商銷售策略將有較大影響，北京、上海、深圳、杭州等城市，年內一手住宅成交價格必然下行，但這不能反映市場真實情況。

　　限價背後的房價預期分化

　　限價政策的背後，是複雜和艱難的樓市調控形勢。

　　“一季度出現的悖論是，地産商信心指數下降，而消費者信心指數反而提高了，”王海斌告訴記者，608個城市公佈房價控制目標後，原來人們認為國八條及限購之下房價將下跌的預期改變了，因為絕大部分城市房價控制目標都是上行的。

　　從限購到限價： 新房均價必然下跌？

　　世聯地産數據顯示，2011年一季度世聯購房者信心指數為55.3，高於50，表明儘管受嚴厲調控影響，購房者對未來房地産走勢仍偏樂觀。其中無房者和首次置業者的信心指數均低於54，而多次置業者和投資型置業者的信心指數均超過60。

　　相較而言，反而是地産商看得更遠更清醒。4月13日，北京市統計局、國家統計局調查總隊發佈的一季度房地産企業分類景氣指數中，房地産業企業家信心指數兩年來首次跌破100關口，為96.5。

　　北京中原地産三級市場研究總監張大偉認為，這反映了第三輪樓市調控對大部分開發商的重壓。信心的下降將直接左右開發商的定價及銷售決策，房價可能從成交結構的表象下降轉變為全局普跌，樓市將開始一段比較長的調整期。

　　萬科總裁鬱亮對記者表示，在調控政策不確定的情況下，萬科已經做了應對長期調控的準備。

　　未來究竟是房價數據的下跌，還是市場真實下跌？王海斌認為這不能一概而論。世聯地産研究顯示，從不同城市來看，一線城市和東部發達城市如北京、上海、杭州、南京等地，購房者信心度偏低，且潛在供應量巨大，未來價格將面臨下行壓力；而二三線城市和中西部地區如瀋陽、武漢、濟南、長沙、西安等地，購房者相對偏樂觀，供銷兩旺，未來成交量回升的可能性較大。