樓市調控一週年觀察：政策多管齊下 調控效果漸顯

　　繼房産新政出臺後，今年2月份上海樓市成交跌入五年來的最低點。據最新統計數據顯示：2月份上海新建商品住宅成交面積僅為17.8萬平方米，環比1月份下跌83%，創下了2006年以來新建商品住宅月成交量的最低記錄。中新社記者 湯彥俊 攝

　　中新網4月18日電(房産頻道 林偉)去年4月17日，國務院發佈《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(即“新國10條”)，被稱為“史上最嚴厲調控政策”。縱觀房地産調控這一年，國家先後出臺多項措施，多管齊下抑制房價過快上漲，隨著調控力度的不斷加強，效果也開始逐漸顯現。

　　如今，“新國10條”出臺已滿一年。從部分地區樓市最新成交情況來看，房價鬆動跡象已初步顯現。有關專家認為，未來一段時間，隨著調控的持續推進，房地産市場有望逐步回歸理性。

　　一線城市房價現跌勢

　　據北京市房地産交易管理網成交數據顯示，3月北京新建商品住房成交均價19679元/平方米，比2月下降26.7%，同比下降10.9%，這是自2009年9月以來新建商品住房成交均價首次同比下降。

　　數據顯示，上海3月商品住宅成交均價為2.1萬元/平方米，同比小幅上漲6.1%。成交面積為41.1萬平方米，雖然環比上月大漲131%，但同比仍為近5年最低，僅為同期平均成交水平的四成左右。與2007年、2009年超過140萬平方米的高峰更是相去甚遠。

　　據深圳市規劃國土委網站的數據顯示，今年3月，深圳新建商品住宅共成交2666套，比去年同期下跌11.19%，成交面積22.8萬平方米，同比下降12.67%，3月份深圳新建商品住房成交均價跌破2萬元，為19424元/平方米，這是今年以來深圳樓市第三個月下跌。

　　據南方日報報到，今年第一季度，廣州十區一手住宅網簽13053套，共計151.96萬平方米，在價格方面，全市一手房均價達到13554元/平方米，環比去年第四季度略降0.2%。

　　在最嚴厲樓市調控下，買還是觀望？購房者也糾結。降幅決定人氣，價格決定成交。調控猛藥增加，出手還是觀望，消費者依然“將信將疑，捂緊口袋”。房地産市場博弈仍在繼續。

　　上市房企現金流大減 業績出現明顯分化

　　據媒體報道，今年一季度，房地産企業業績出現明顯分化。已公佈的上市房企今年一季度銷售數據顯示，一些在二、三線城市率先佈局、供貨節奏快的房企在一季度業績繼續上漲，萬科、保利等房企依然領跑；而復地、富力則出現下滑。此外，已公佈年報顯示，84家房企現金流大減，超過20家房地産公司提出不分紅，將未分配利潤用來運作項目或是補充流動資金。

　　近日，據廣州日報報道，A股房企平均負債率超70%，數據顯示，截至4月13日，共有95家房地産上市公司發佈年報，累計盈利465.73億元。總資産為13164.87億元，總負債接近萬億，達到9295.77億元，平均資産負債率為70.61%。其中，有32家公司負債率超過行業平均值。萬科、保利、金地的資産負債率分別達到74.68%、78.97%和71.15%。另外，還有兩家ST公司已經資不抵債，負債率超過200%。業內人士表示，房企融資目前已全面收緊，假若未來市場銷售不暢，房企財務狀況將持續惡化。但考慮到去年資金儲備較充足，明年資金將成為最大問題，部分中小開發商可能出局。

　　保障房前景看好 分配管理制度需完善

　　作為政府調控房地産市場的“利器”，樓市調控將加快保障房供應提高到前所未有高度，更加突出保障房在供應結構中的地位。按照計劃，今年將開工建設1000萬套保障房，比去年實際開工的套數大幅增加72%。住建部與各省區市和計劃單列市簽訂保障性住房目標責任書，制定了嚴格的開工時間表和問責制，各地也層層簽訂目標責任書，保障房建設開始提速。

　　隨著各地保障房建設如火如荼，多家媒體報道了以往保障房管理中所暴露出來的種種問題，反映出全社會對住房保障相關制度設計以及如何實行公平公正分配的高度關注。專家認為，影響中國未來保障房建設的難題，資金不是第一位，關鍵在落實中如何將政策力量和制度力量以及高度的全局意識、責任感凝聚成合力，真正做到保障到位。

　　房地産調控一年大事記：

　　2010年4月17日：“史上最嚴厲調控政策”出臺 國務院下發《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即“新國十條”，確立政府問責制，並再次要求開發商一次性公開全部房源。除了繼續差別化信貸政策之外，通知對於個人購置多套房的限制提到了重要位置：“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。”

　　2010年4月30日 北京率先出臺樓市限購令 去年4月30日，北京率先出臺樓市限購令，規定同一家庭限新購一套房，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款。

　　2010年6月4日 官方明確個人房貸二套房認定標準 住房和城鄉建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發出通知規定，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。

　　2010年9月29日 “新國五條”出臺 2010年國慶節前夕，國家有關部委分別出臺措施，以鞏固房地産市場調控成果：房貸首付款比例調整到30%及以上，暫停三套房貸；調整契稅和個人所得稅優惠政策；嚴打捂盤惜售，加大住房交易市場檢查力度；加快推進房産稅改革試點工作；房價過高上漲過快城市限定居民購房套數，實行政府問責制等，被稱為“新國五條”。

　　2010年11月3日 四部委全面叫停第三套住房公積金貸款 中國住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行、銀監會等四部委再次發出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，並將第二套住房公積金個人住房貸款首付提至五成。

　　2011年1月26日 “新國八條”出臺 中央要求地方政府合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。調整個人轉讓住房營業稅政策。繼續強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。

　　2011年2月16日 北京樓市調控細則“15條”正式出臺 外地人購房須納稅五年；對已擁有1套住房的北京戶籍居民家庭、持有北京有效暫住證在北京沒擁有住房且連續5年(含)以上在北京繳納社會保險或個人所得稅的非北京戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的北京戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京戶籍居民家庭、無法提供北京有效暫住證和連續5年(含)以上在北京繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京戶籍居民家庭，暫停在北京向其售房。

　　2011年3月 各地相繼出臺2011年房價調控目標 截至3月31日,全國657個城市(包括287個設區城市、370個縣級市)中,有608個城市(包括281個設區城市、327個縣級市)公佈年度新建住房價格控制目標，佔92.5%。除北京以外，大多數城市房價控制目標均未提到“降”字。

　　2011年4月 中央派出8小組督查16省市房地産調控 從4月上旬開始，國務院派出8個督察組，對北京、上海等16個省(區、市)貫徹落實國務院房地産市場調控政策措施情況開展專項督察。(中新網房産頻道整理)