[我在現場]專訪陳淮：房地産市場的好日子剛剛拉開帷幕

    中國網絡電視經濟臺海南博鰲訊（記者 任威風） 4月14-16日，博鰲亞洲論壇2011年年會在海南博鰲舉行，今年年會的主題是“包容性發展：共同議程與全新挑戰”，中國網絡電視經濟臺全程報道本次論壇並專訪眾多嘉賓對年會熱點問題進行解讀。中國住建部政策研究中心主任陳淮接受了中國網絡電視經濟臺的專訪，以下為專訪實錄。

    記者：陳所長你好，您下午剛剛參加了持續全國下房地産創新一個分論壇，大會認為創新是房地産業唯一齣路，您認可這個觀點嗎？

    住建部陳淮：我認可創新是房地産業的出路，但對我們房地産業當前面臨的來説，首先還不是創新，是成熟。您還沒學會最基本的生存之道之前，還談不上有進化呢。什麼叫成熟呢，就是説我們過去這個生存環境，包括市場環境和政策環境都是太有利於，而這种太有利於不是一個常態的，你比如低利率高杠桿這個金融計劃有嗎？

    記者：有。

    住建部陳淮：我們連續十年都是利率停留在25年低點，而這不是一個常態，我們可以説未來十年利率，包括購房人的貸款利率，和你開發商利率，開發貸款的利率，都可能比現在高的多得多。大會允許像我們最開始啟動房地産那種，兩成首付那是不是常態，常態的三成四成是常態，這才是。而且再比如説我們過去靠買第三套房，第五套房需求來支持，這不是常態這是第一個。

    第二個，我們依靠于房價不斷上漲，上漲是多重因素造成。比如説我們這幾年城市進程快，基礎設施完善地快，導致了城市資産質量和資産價格提高等種種原因，人口向城市涌入很多原因導致的，總之這個價值是一天比一天高，這時候傻子也能掙錢，這不是常態，你先學會在這樣的環境下活著才成。

    第三個，我們學會市場在一個非常態我們剛才説，投機性充斥，你比如説剛才説過度需求，不一定是炒房，過度需求，中國老百姓大多數老百姓沒到住奢侈性住房，也沒到住享受型，基本的需求是從脫困需求到改善性需求轉變。但是大家都想一步到位，所有開發商打得廣告都是豪宅，尊榮。這種需求支撐的市場是一個不可能長久的，不常態的，我們真能給大家放點，網絡上提供的美國中産階級的住房，美國中産階級，美國首先人家就是一個闊國，它的外立面沒有任何炫富，表達我有錢沒有這個元素，用不著這樣的對不對。但是就是給人住的，所有的這種功能，它的裝飾都是和住聯絡在一塊兒，我們靠這個需求這個時代也過了。

    最後一個，靠擺平銀行行長擺平官員對不對，弄點地，違規地貸點款，容積率把規劃局長給收買下提高點，這個時代過了。隨著反腐，隨著市場的規範，您這種機會不多了。我們先把這個學會了，我覺得很重要。當然這不是全部，我們又回到剛才的話題，創新也是必要的。比如説我們將面對一個反通脹的政策環境，而且這個政策環境不是我們咬咬牙熬兩天就能過去的，不是的，就是我們政策通脹率維持在一個理想化的水平，利率也會比現在要高得多。理想化尚且要高，何況比較嚴厲的控制，比如説美國量化寬鬆，繼續導致國際大宗商品市場價格上漲，比如北非危機進一步蔓延到沙特，或者是其他産油國，核心國，油價進一步上漲，都有可能導致我們反通脹，貨幣政策進一步要緊縮，那麼這種情況下你就有一個創新的問題，冬天怎麼活下來的問題是不是。另外融資渠道我們也可能在隨著市場發展有很大變化，從間接融資為主，表現為很多創新型，直接融資，企業債、項目債、信託資金介入，包括我們現在還遠沒有發展成熟的在國外非常普遍的專業化代理銷售機構，我們這些方面創新還有的是路可走的。

    記者：那您上個月其實在我們中國網站上訪談的時候説過，就是只有當充分實現市場競爭，然後優勝劣汰的時候，難過的日子才真正到來，潘總其實在昨天包括其他地産商接受我們訪談的時候，經常説好日子到頭了，咱們暫且理解為暫時性好日子到頭了。

    住建部陳淮：好日子到頭是這麼一個含義，對每一個開發商甭管瘸子、瞎子、拐子都能活，都能掙錢，這個好日子那是到頭了。但是這個産業的好日子，比如中國産業繼續擴張，而且是世界規模最大的市場面對著，而且它的競爭力不斷提高，這個好日子剛拉開帷幕而已。

    記者：那您認為在這個空前嚴厲的指控政策下，現在地産商怎麼度過這種暫時性難關？

    住建部陳淮：空前嚴厲這個詞是你説的。

    記者：在這種比較嚴厲的。

    住建部陳淮：是你説的是你下的定義，如果這就不能適應你趁早退出去算了。

    記者：優勝劣汰開始。

    住建部陳淮：優勝劣汰開始，下一步是這個物種不斷進化，但是個體被不斷淘汰的過程。

    記者：就是您上次在接受我們訪談的時候指出，房價只是城鎮化過程中一個問題，因為民眾比較關注所以它才會。

    住建部陳淮：我剛才説了一個在論壇上説了一個，準確地説我們面對的是房價與老百姓收入之間尖銳矛盾這個表述就比較準確了。

    記者：這個尖銳矛盾解決不只是靠房地産調控來解決對吧？

    住建部陳淮：需要我們長期社會發展，包括房價不正常異動，本來就有矛盾，你還在異動，加劇這個矛盾，本來供不應求，你投機性加進來，不是製造恐慌，這肯定是要採取政策，但根本解決這個矛盾不是靠限購、限貸、限價，而是解決我剛才説四個調整。

    城市結構調整第一個，196個地市級以上的城市人需求，一半以上有如上海、廣州、北京、深圳，無論如何也裝不下的，要縮小大中小城市之間發展差距是吧，均衡地分佈城鎮人口這是第一個調整城市結構。

    第二個我們調整土地制度，比如説土地供給掌握在政府手裏依靠行政權利，剛才媒體在問影響地方稅收，政府是唯一的土地供給者，而且土地供給制度、規則隨時多變，這個市場沒辦法健康發展，再比如説小産權問題，宅基地問題，都需要土地制度根本問題，小産權和建設部沒關係，和房價沒關係，它和土地制度連在一塊兒了，農民宅基地和非城鎮建設用地上，建的房子怎麼辦這是小産權問題。

    第三個調整中央和地方稅負關係問題，大家説的土地財政問題，那實際上中央你讓兒子兒媳婦幹活，你父母又把錢收走拿什麼幹對不對，我們解決發展任務，地方政府職能與財稅來源協調問題。

    最後一個收入分配結構，那麼我們現在，其中還有一個問題就是讓人們依靠房地産市場買房子，但是你的收入中包含沒包含給他買房子的錢，對不對，假定説我們有一多半的人，他的收入中刨了吃穿用買兩件衣裳對不對，再孝敬孝敬父母，那就基本沒了，那麼説明你這個收入構成，社會大多數人收入構成還沒達到不斷累積不動産地步，這既有社會發展沒發展那階段原因，也有收入分配不平衡的原因。我們再舉一個例子公積金，公積金是一種幫著大家買房子的重要的政策，但是我們到現在，城鎮就業總人群中公積金覆蓋才不過三分之一，對不對，還有三分之二沒享受到。不是沒政策，而是種種歷史現實的原因導致的，就是收入分配結構調整我們還有很長路可走。

    記者：如果這四個問題解決是不是我們説民眾需求，和各房價矛盾就迎刃而解了？

    住建部陳淮：迎刃而解是個短期的事，但這四個矛盾都不是短期問題，需要隨著社會的發展，物質財富的增加，以及我們市場經濟制度不斷完善，産業競爭力提高，也包括老百姓自身在市場上競爭力增加，如果我們政府一味強調要俯就老百姓的收入，這也不完全。老百姓競爭力提高，那麼你掙的錢就多了，我們現在並不是光是就業崗位不夠，有的是就業崗位需要人，但是並不夠。

    我跟你説在美國熟練的藍領階層掙的錢，比小白領多，比小白領高。但是我們這方面人群是普遍缺乏，需要系統化綜合發展。

    記者：最後一個問題，就是中央從去年開始一直在提倡建立健康合理住房消費理念，也是鼓勵年輕人不要買房去租房，但是我們看到身邊朋友租房市場不是很規範，包括租期不穩定，包括租價不穩定，這一塊兒您個人認為整個租房市場規範。

    住建部陳淮：首先説，健康文明消費理念並不是租房就叫健康文明，一步到位是有點過了，要從租到買逐步過渡，另外在這個住房上頭不是追求，你房子是給自己住的，不是給別人看的。花了錢我為別人上我們家看看，你看我們家多闊，你花那錢幹嘛冤不冤，類似這樣的，包括更多居住裏面需求分離到社區共享資源中，也包括我們節能減排、低碳、安全這些都是健康文明的消費理念，租只是其中之一，但租賃市場不發達也是我們過去多年存在一個弊端，現在已經比原來好了，原來房主還得跟派出所簽合同呢，如果你的房客沒計劃生育由你負責，現在這個沒有了。

    記者：治安安全。

    住建部陳淮：治安安全這已經沒有了，但是真正我們形成這種比較規範的租賃市場，我想比整個新房商品房市場還滯後的多。