新京報：房價首降應與老百姓感受一致

　　社論

　　在北京市提出今年新建普通住房價格“穩中有降”調控目標兩周之後，房地産市場傳來了“好消息”。根據北京市房地産交易管理網的統計數據顯示，3月份北京商品住房成交均價19個月來首次出現了同比下降，幅度達到10.9%，而環比更是大跌了26.7%。

　　雖然“首降”的消息來得很及時，“首降”的幅度也很大，但是很多老百姓的感受卻並不明顯。

　　分析相關數據可以發現，大興、房山、密雲以及朝陽區東南部地區佔到全市總成交量的七成以上，也就是説，遠郊區縣的低房價是拉低3月均價的一個重要原因。

　　而就城市中心地區來看，雖有個別樓盤打折降價，但尚未形成普降的格局。數據顯示，在北京市296個延續銷售的樓盤中，只有81個項目價格真正出現了下降，僅佔全部的27.4%，另有178個樓盤的價格保持平穩。值得關注的是，其中還有30多個項目的價格仍有不同程度的上漲。

　　此外，雖然部分二手房的議價空間已逐漸開始增加，但並未出現趨勢性的全面降價勢頭。由於房租的不斷上漲，不少二手房主轉售為租，這又在很大程度上減少了二手房的供應量，致使二手房價仍居高不下。

　　市區房價數據的波動，實際上可以被遠郊區的樓盤所中和。如果因為種種原因，遠郊樓盤賣得多，而市區樓盤賣得少，那麼全市的房價就會很快被平均下來，而這樣的全市平均房價究竟反映了怎樣的市場變化，仍然需要繼續觀察。

　　當然，不可否認，在一系列政策“組合拳”的猛烈攻勢下，房地産市場已經開始出現一些積極的變化。比如，“地王”頻現的火爆情景風光不再。與之形成鮮明對比的是，土地“流拍”、“底價成交”的消息不時傳出。有關部門公佈的今年一季度土地市場交易數據也顯示，全國120個城市成交面積環比大幅縮水約三成，住宅用地成交價格也環比下滑了11%。而且在包括一線城市在內的10個主要城市中，住宅用地平均溢價率最高也僅達50%。

　　此外，投資投機現象也大幅減少。統計數據顯示，北京第二套購房佔比已由新政前的15.6%降至10.9%，而非京籍居民購房佔比由40%多驟降至7.6%，這都説明投資投機資金已經開始大規模退出。

　　而在各種房地産調控政策相繼出臺，再加上加息等緊縮性的貨幣政策的打壓，房地産商的資金鏈也出現了不同程度的緊張態勢。根據最新公佈的上市公司年報顯示，70家上市房企經營活動産生現金流量凈額為-683.72億元，同比減少了246.58%，同時，存貨同比大幅增長41.70%。為防止資金斷裂的風險，一些房地産商主動降價的意願也有所增強。

　　這些都是促成房價“首降”的因素，但要判斷房地産市場是否已經出現了“逆轉”，不能單憑一兩個月的數據，更不能根據一個籠統的全市新房成交均價來判斷。

　　要讓統計數據更真實地反映市場房價的變動情況，不妨進行細分區域的統計，比如二環內、三環內房價成交均價的走勢如何，這樣數據所反映的房價變動情況才能和老百姓的感受更接近，也才能為下一步的房産調控提供科學的數據支持。