住建部通知要求各地重調房價目標 定調穩中有降

　　南方日報駐京記者　呂天玲

　　實習生　張愛存　趙潔瓊

　　去年4月為遏制部分城市房地産市場過熱和房價上漲過快的勢頭，國務院出臺了一系列被稱為“史上最嚴厲”加強房地産市場調控的政策措施。特別是在今年1月26日國務院出臺的新“國八條”中，強調了地方政府的落實責任。

　　如今政策落實的效果究竟如何，未來調控政策是否還需要再加碼？4月初，國務院啟動樓市調控專項督查並圈定16省區市。

　　據悉，此次督查的16個省(區、市)是：北京市、遼寧省、上海市、江蘇省、浙江省、安徽省、福建省、江西省、山東省、湖北省、廣東省、廣西壯族自治區、海南省、四川省、陜西省、甘肅省。對其他地方，有關部門將通過各種方式督促檢查。

　　此次檢查的重點包括，各地房地産市場調控工作責任落實情況，保障性安居工程建設情況，執行稅收政策和差別化信貸政策情況，住房用地供應管理情況，引導住房需求情況以及落實住房保障和穩定房價工作約談問責機制情況等。

　　業內人士表示，中央這次對16個省(區、市)進行督查，規模也算空前，足見中央對本輪政策調控的效果空前重視。

　　地方政府“控漲”目標加劇了房價上漲預期

　　雖然決策層對於房地産的調控政策一輪比一輪強硬，但房價並沒有向大眾期望的那樣迎來拐點，而是繼續保持上升趨勢。包括國土資源部部長徐紹史、財政部部長謝旭人在內的高層都曾在不同的場合表示，樓市調控政策執行情況不到位，地方政府對土地仍然嚴重依賴。

　　根據國家統計局的數據，2010年全國70個大中城市房價上漲9.9%，全國商品房銷售面積同比增長10.1%，樓市繼續表現出量價齊升的態勢。同期，全國土地出讓總價款也達到創紀錄的2.9萬億元，同比增長七成之多。

　　今年1月26日國務院出臺的新“國八條”中，強調了地方政府的落實責任，一方面要求房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬前出臺住房限購實施細則，另一方面要求各城市在一季度向社會公佈年度新建住房價格控制目標。

　　到目前為止公佈新建住房價格控制目標的已有608個城市。不過已出調控目標的城市中僅北京提出了“穩中有降”的目標。多數城市只是將房價控制目標與當地經濟增長速度和人均可支配收入增速挂鉤，將今年的房價控制目標為上漲10%左右。

　　多位專家指出，各地制定目標只有上限，沒有下限，這極可能加劇市場上關於房價持續上漲的預期。

　　地方調控目標或被直接糾偏

　　房價之所以遲遲不能退燒，首當其衝應該是地方政府的責任。中國社科院金融研究所研究員汪利娜認為，在我國土地制度從“向農民廉價徵地——— 土地儲備———招拍挂”全程政府壟斷的格局下，地方政府是土地市場最大的“做市商”，通過掌控土地供給規模、用途、結構、節奏、時機，營造市場氛圍，人為製造土地短缺，推高地價。

　　2010年全國土地出讓成交價款達到2.7萬億元，土地出讓收入成為地方政府最重要的收入來源。

　　此外，在中央不斷下發調控文件的同時，不要以為房地産企業只會坐以待斃等著降價。汪利娜在她的研究報告中指出，當土地將地方政府與房企捆綁在一起時，房企可以通過各種方式左右政府決策，甚至是改變決策，這都會影響“國八條”的政策效果。

　　對於上述的房地産調控中的諸多不是決策層並不是不了解。權威人士透露，督查組要求“糾偏”的可能還包括地方房價控漲指標。據了解，目前社會對地方政府房價控漲指標的質疑頗多。因此，住建部通知要求各地“聽取民意、適當調整”。

　　國務院辦公廳也轉發了這份通知，表明了中央政府的態度。但部分地方政府對“重調指標”一事模棱兩可。有專家分析，不排除國務院督查組直接給出解決方案的可能，而北京市提出的“穩中有降”的基調有望被廣泛採納。

　　樓市拐點最快二季度出現

　　一邊是中央不斷的政策調控，另一邊卻是房地産企業的信心滿滿。樓市拐點究竟何時出現？

　　據報道，近日，廣東的開發商召開座談會，雖然他們都表示對宏觀調控表示理解和支持，並承諾不會捂盤惜售。但是，對於未來房價是否會降價他們很少提及，似乎並不擔心這個問題。

　　頤和地産的趙永爽指出，該集團今年僅在廣州就有近10個項目推出，不會遲疑、不會捂盤，但也絕不會降價。

　　不過，業內人士認為，現在不降價並不表示未來也不降價。日益緊縮的信貸政策將給房地産市場造成巨大影響，在調控和加息的政策合力下，二季度或將迎來樓市的拐點。

　　4月6日起上調人民幣存貸款基準利率0.25個百分點。雖然連續加息直接原因是為了抵抗通脹壓力加大和負利率的加劇，但是，加息對於樓市的影響可想而知。

　　在樓市調控政策頻出，央行走入加息週期的背景下，各個城市的住宅成交量也在下降。

　　據北京市房地産交易管理網的最新統計，今年一季度北京一手住宅成交2.07萬餘套，與去年四季度相比下跌了逾40%，是近三年來一季度成交的最低值。不只是北京，在上海也出現了房價鬆動、交易量下降的狀況；在深圳，3月全市新房成交均價19423元/平方米，環比下降5.99%，同比下跌5.04%，為今年首次跌至2萬元/平方米以下；廣州、南京、杭州等地房價也出現變相降價，交易量都大幅下降。

　　國家統計局昨日公佈的數據顯示：今年一季度，房地産業企業家信心指數為112.3，比上季度回落8.4點。

　　中原集團地産研究中心也認為，連續的加息使房企借貸成本上升，房企資金壓力漸顯隱憂。據中原地産監測，雖然大多數房企目前資金壓力尚未顯現，但已開始加快融資步伐，近期中原監測的標桿房企中已有多家公佈了融資計劃。

　　中國房地産學會副會長陳國強認為，如果未來一段時間內不出現政策鬆動等情況，樓市的降價窗口會提前到來。他預測，很可能會在二季度到來。

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　　截至3月31日24時，至少已有175個城市公佈2011年新建住房價格控制目標。明確提出“降價”的依然只有北京，其他城市設定的漲幅上限大多在10%左右。

　　北京　新建普通住房價格與2010年相比穩中有降

　　上海　全市新建住房價格漲幅低於全市年度生産總值和城鄉居民人均可支配收入的增長水平

　　廣州　新建住房價格漲幅要低於年度GDP增幅和城市居民人均可支配收入增幅(預計為11%)，而新建住房是指新建商品住房、限價房和經濟適用房。

　　深圳　新建住房價格指數的漲幅低於年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速(與10%接近)