加息凸顯從緊信號 房價拐點或將現

　　晏耀斌

　　中國人民銀行4月5日晚間宣佈，自4月6日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。調整後，一年期存款利率達到3.25%，一年期貸款利率達到6.31%。與以往不同的是，這次存貸款利率調整的同時，央行同時宣佈相應調整住房公積金利率，再次傳達出樓市從緊的信號。

　　在多重政策壓力下，一季度樓市量跌價微，或將意味著房價在二季度出現拐點的可能性很大。

　　樓市再從緊

　　利率調整一箭雙雕。

　　中國投資協會會長張漢亞認為，這次利率調整主要針對高物價，同時對房價産生影響。業界預計3月CPI同比漲幅或將接近或超過5%，因此央行此次加息亦在意料之中。不過，利率的變化確確實實給購房者增加了成本支出。

　　根據計算，加息後5年期貸款利率由6.60%上調至6.80%。以100萬元20年貸款計算，如果能夠享受7折利率，每月比加息之前多付利息76.25元；如果僅能享受到8.5折利率，每月需多還96.82元利息；如果無法享受優惠，按照央行基準利率計算，每月需多還款118.68元，對於購買第二套購房上調1.1倍利率的投資者每月還款額將達到8031.49元，加息後多還121.67元。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，加息一方面使得購房人的按揭貸款成本提高，部分資金實力不強的購房人將取消或延遲購房計劃，從而使得購房需求減少。

　　而住房公積金貸款利率調整則從另外一方面傳達出政府對樓市從緊的信號。

　　央行在本次上調金融機構人民幣存貸款基準利率的同時，也同步要求調整公積金貸款。根據住建部同時下發的住房公積金存貸款利率調整有關事項通知，從4月6日開始，5年期以上個人住房公積金貸款利率，由4.50%上調至4.70%；5年期以下(含5年)個人住房公積金貸款利率，由4.00%上調至4.20%。

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉認為，對公積金的調整已經由2009年以前的與商業貸款脫鉤，到2010年的兩者基本同步，再到今年的完全納入一體，表明管理層已經把公積金也納入到了貨幣政策管控中來，也表明了今年管理層對涉及房地産的流動性將採取更加嚴厲的管控措施。

　　業內人士認為，此舉表明中央並不滿意全國絕大多數城市3月底出臺的房價調控目標。除了北京“喊降”，以及一部分未公佈房價控制目標的城市外，絕大多數城市的房價控制目標都與本地GDP和人均可支配收入的漲幅挂鉤，使得房價控制目標成為了漲價目標。

　　“這次加息表明了中央政府要求各地方政府拿出決心，嚴控房價的意圖。”胡景暉表示，“樓市觀望會繼續加劇。”

　　房價現拐點

　　成交量的萎縮讓開發商資金回籠變得緩慢，加息等一系列調控政策讓開發商不再坐視不理。

　　中國人民銀行金融研究所研究員鄒平座表示，這次加息將會有效疊加此前出臺的有關樓市的各項調控政策，量變轉為質變將是必然之勢。

　　成交量之蕭瑟局面首先顯現。中房指數研究院的數據顯示，3月該機構監測的30個大中城市中，相比去年3月，有近八成城市同比下跌。所監測的重點城市同比全線下滑，總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，達到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。

　　據北京市房地産交易管理網的最新統計，今年一季度北京一手住宅成交與去年四季度相比下跌了近40%，是近3年來的最低值。北京鏈家地産監測顯示，3月份北京期房住宅成交量接近5000套，同比下降了44%。

　　楊紅旭認為，此次加息將提高整個房地産行業的融資成本，部分中小企業更是將面臨貸不到款的尷尬局面。“房地産企業資金鏈趨緊，在資金回籠壓力驟增的情況下，又添融資新愁，部分企業將不得不開始打折促銷。”

　　來自搜房網數據監控中心統計，北上廣深等四個一線城市的房價在3月份出現大量的打折優惠促銷。在上海，3月最後一週推出的18個樓盤，其中有13個樓盤給出不同程度的優惠，佔到七成。且新房打折面積將會進一步擴大。上海搜房網數據監控中心截至3月25日統計，4月打折優惠樓盤已有120個，環比3月份增長26%。

　　從上市公司反饋的信息來看，開發企業計劃新開工量似有緊縮。萬科全年計劃新開工面積為1329萬平方米，同比僅增長6%，而金地集團計劃新開工量則下降了25%。“開發商未來更願意採取相對更靈活的定價策略，實現快速銷售回籠，房價下跌是可能的。”華泰證券研究員張弛飛表示。

　　偉業我愛我家集團預計，此次加息，將使得二季度的房價走勢更加明朗，各方對房價走勢的判斷也將由分歧逐步達成共識，那就是“二季度房價下降已無懸念”。

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