劉曉忠：房價走勢源於交易秩序混亂和寬鬆貨幣

　　劉曉忠

　　限購、限價、房産稅以及信貸緊縮等層層加碼的樓市調控似乎並未把樓市拉出混沌之狀，市場依舊在衝突的樓市數據中不知就裏。中房指數近日公佈了3月全國100個城市住宅均價環比上漲0.59%的數據，而京滬穗深等地3月份的數據則顯示樓市成交量價齊跌態勢，並再度引發4、5月份或顯房價拐點之説。

　　當前市場對房價投注諸多期許，歸因于目前房價之高已令諸多自住購房者既無以回避又無力應對。本來，有部分一線城市的白領在高房價之下考慮打消在當地置業之念，但最近一段時間，日趨嚴厲的樓市調控給市場帶來房價將回歸理性之希望；重新冒出的房價拐點論，再度給那些準備返鄉置業的白領欲走還留的新期許。這也就不難理解為何部分城市把2011年房價調控目標定為漲幅10%左右後，民眾備感失落。

　　其實，公眾與調控部門對樓市調控目標一開始就存在預期偏差。最典型的反映是，近年來不論是新舊國八條還是其他各種樓市調控目標，在房價問題上的要義相當清晰防止部分城市房價過快上漲，即遏制的是局部城市的房價過快上漲，房價調控上並沒有降房價這一要義；而市場則不同程度地把樓市調控詮釋為促使房價理性回歸，即降房價。顯然，正是這種理解上的偏差，導致公眾與調控部門在判研樓市調控成效上發生明顯的分歧：樓市調控下，房價依然上漲被市場理解為調控未實現預期目標，而調控部門則並不這樣認為。

　　這種把房價的漲跌作為樓市調控成功與否的判斷，歸根結底在於公眾把房價這一市場基於自利博弈的交易定價行為，寄希望於樓市調控政策，認為政府有理由、有能力使房價回歸合理水平。然而，這是任何政府部門都不應為也不能為的目標和使命。畢竟，價格並非是一個簡單的“成本+利潤”的平衡遊戲，而是諸多基於自利最大化的交易主體，在既定的市場交易秩序下探尋主觀邊際定價的一種趨向均衡的狀態。

　　當前房價的走勢本質上源於目前房市交易秩序的不完善和寬鬆貨幣因素。如，由於決定房價走勢的房市信息嚴重不對稱、信息發佈質量不高甚至虛假信息欺行霸市等，導致了當前房市交易價格對於需求方而言，是一個在信息幾乎完全非對稱下的“被接受價格”；同樣，房市交易秩序缺乏對需求方提供系統性的防護性保障、需求方維權成本過高等，也系統性地扭曲了市場定價機制。又如，因為近年來執行的過度寬鬆貨幣政策、儲蓄收益長時間處於負收益狀態、市場資金受投融資渠道逼仄，房市需求結構過度顯現出投資逐利的交易格局，從而出現投資或投機驅逐自住需求的特徵。這是一線城市白領返鄉潮和中小企業遷出潮之直接動因。

　　主流觀點把諸如房價和通脹等預期作為一個可控的過程來看待，本質上是自作聰明地背棄市場自發的價格形成機制，從而舍本逐末地設定一個自認為可控的價格調控區間目標。殊不知，房價和通脹等上漲預期本身並不是可以管控的目標，因為預期本身只是向市場發出了市場交易主體正在新的市場信息下尋找邊際均衡定價的信號，而非價格上漲的原因。因此要緩解房價和通脹的上漲預期，需要的是矯正導致市場預期的貨幣因素和市場交易秩序等根本性因素。

　　由此可見，不管基於何種善念，調控房價本身是明知不可為而為之的理性自負。畢竟，在現有的市場信息釋義系統中，價格調控很容易使房價由市場交易秩序扭曲蛻變成非市場行為，使樓市在價格信號迷惘中失去可預期的方向。因此，樓市調控若能把規制焦點轉向為肅整市場交易秩序，強化市場真實顯示個人偏好信息的激勵相容機制，以及矯正業已偏離均衡狀態的資金價格等，那麼樓市就足以借助市場自發的定價博弈機制尋找到新的均衡狀態，從而有助於避免樓市調控陷入既擔心房價過快上漲、又擔心房價下降失序的矛盾之中。而若要強化調控之成效，可能最終還需進一步壓縮市場交易空間，讓商品房回歸奢侈品市場，從而實現小市場、大政府保障房體系的新住房格局。