樓市調控只是讓房價“慢點漲”嗎

　　李庶民

　　爭議聲中，絕大多數城市已公佈房價控制目標，不過公眾普遍不太滿意，因為限價目標大多淪為“漲價目標”———不是讓房價下降多少，而是讓房價上漲別超過多少。筆者認為，公眾的不滿情緒指向樓市調控一個根本性問題，那就是調控目的到底是讓房價下降還是慢點漲？

　　近年來，有一個甚為流行的説法：國家調控政策只説“遏制房價過快上漲”，而沒提讓房價下降，因此，房價還是可以漲，只是需要慢一點。這個觀點，成為地方政府、房地産商、炒房者在密集調控背景下依然看漲房價的最大底氣。因為相信國家允許房價慢慢漲，所以地方政府落實政策時態度曖昧、措施溫柔，開發商也敢於“扛價”不降。那麼，樓市調控究竟只是讓房價慢點漲，還是讓房價下降？這個問題目前確實有點模糊，但它已成為樓市調控的最後一層窗戶紙，需要捅破。

　　實際上，公眾對各地房價目標的質疑已將這層窗戶紙捅破了一半———如果國家真的僅是讓房價不要“過快上漲”，那麼，各地的房價目標就沒什麼問題，因為，大多數城市房價目標就是讓房價“慢漲”，他們把房價與人均收入挂鉤，既然人們沒覺得收入“過快上漲”，那麼，房價漲幅也不算過快。換言之，如果國家調控政策沒要求房價下降，那麼，為什麼一定要求地方政府提出“降價目標”呢？

　　然而，大家確實對各地的房價目標不滿意———住建部專門下發通知，要求更廣泛徵求社會意見；新華社接連發文，質疑限價目標成為“漲價目標”；老百姓也感嘆以後會更買不起房。這説明，不管怎麼調控，人們希望房價最終能下降，而決策者也已把“降房價”納入調控目標。

　　從基本事實上説，目前房地産市場的問題不只是房價上漲過快，而更是房價本身過高，脫離了人民群眾的支付能力，老百姓買不起房。既然目前房價已經過高，那麼，通過繼續以“慢慢上漲”的方式回歸正常價格，必將是一個無解的方程。因此，希望房價下降已是主流民意。

　　更重要的是，儘管沒有明確表達，但調控政策在力度不斷增強的同時，也已把“降房價”納入目標之中。

　　從措辭上看，去年以來，“遏制房價過快上漲”的提法已逐漸向“保持房價合理”過渡。溫家寶總理在2010年國慶招待會致辭中表示要“保持房地産價格的合理和穩定”，首次明確把房價的“合理”作為調控目標之一。作為政策風向標的中央主流媒體言論亦是如此，去年下半年新華社、人民日報相繼刊發評論，提出引導房價“合理回落”。而去年底溫總理在中央人民廣播電臺與聽眾交流以及今年初與網友對話時，都明確表示將努力使房價“保持在一個合理的水平”，以及使房價“回到合理的價位”。

　　從措施上看，去年以來的調控力度和密度已經説明，政策目標不只是讓房價“慢點漲”。在調控作用下，2010年下半年房價漲幅已逐月回落，國家統計局《2010年統計公報》顯示，去年

　　70個大中城市房價同比漲幅呈現先揚後落態勢，在4月份達到12.8%的高點，而12月份則回落到6.4%，漲幅已經降低一半（而且這比最近各地普遍出臺的10%的“漲價目標”還要低）。應該説房價已從“過快上漲”調整為“慢慢漲”了，然而，今年一月國務院又出臺更為嚴厲的“新國八條”，這又是為什麼呢？顯然，樓市調控已不僅滿足於“遏制房價過快上漲”。

　　從慣例上看，政策語言不提“降價”不見得就是不要求降價,這是一個技術問題。在市場經濟條件下，我國的宏觀調控政策一般避免使用指令性措辭，但內涵可能超過字面意思。比如，“控制漲幅”，既可以是漲幅放緩，也可以是從正增長變為負增長，“遏制過快上漲”反對的是“過快上漲”，而不只是反對“過快”，慢漲、停滯和下跌都不是“過快上漲”，因此這三種情況都在政策預期之內。同樣，去年底以來，面對物價上漲態勢，國家出臺多項有力措施，努力促使物價回落，然而在提法上也沒提過“降價”，而説的是“穩定物價”，這是同樣道理。

　　樓市調控的根本目的是什麼？換句話説，如果有一個“全國房價控制目標”，應該是什麼？如果這個目標僅是“遏制房價過快上漲”、允許慢點漲，那豈不是與各地方政府推出的指標一樣，也成了一個“漲價目標”？實際上，前幾年樓市調控剛開始時，強調“遏制房價過快上漲”有一定合理性，彼時房價剛剛抬頭，與居民收入背離得還不多，如在遏制房價過快上漲的同時保持居民收入穩定增長，房價可以走向合理。然而，又是幾年過去了，很多一線城市房價已翻數倍，遠超居民收入增幅，房價愈加不合理，此時，如仍只是遏制房價過快上漲，允許慢慢上漲，那麼，除非居民收入“瘋狂上漲”，否則房價將難以回歸合理。因此，建議決策者捅破樓市調控的這最後一層窗戶紙，調整“遏制過快上漲”的提法，明確將“推動房價回歸合理”作為政策目標，從而打消看漲房價者不切實際的幻想，壓縮地方政府博弈空間，也給公眾一個穩定的預期。