國10條出臺將滿一年 房價鬆動跡象初現

　　記者 于祥明

　　去年4月17日，國務院發佈《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。《通知》擬通過10個方面的政策措施(即“國10條”)，達到遏制部分城市房價過快上漲的目的。 由於政策遠超市場預期，“國10條”被稱為“史上最嚴厲調控政策”。事實證明，這只是一個開始——“國5條”、“國8條”等一系列政策措施隨後陸續出臺，國家控制房價過快上漲的決心也逐步彰顯。

　　如今，“國10條”出臺將滿一年。從部分地區樓市最新成交情況來看，房價鬆動跡象已初步顯現。有關專家認為，未來一段時間，隨著調控的持續推進，房地産市場有望逐步回歸理性。

　　三輪調控彰顯控制房價決心

　　“在國務院出臺‘國10條’之後，去年4月30日，北京出臺了更嚴厲的細則，包括限購等政策，對樓市一度形成較大衝擊。”一位開發商告訴記者，接下來樓市進入了成交量大跌的低迷期，並且短期內房價也得到了遏制。

　　但由於市場對房價上漲的預期不改，去年6、7月份，樓市開始回暖，而到去年8、9月份，市場再度火爆，“量價齊漲”之勢甚至超過2007年的高點時期。由此，國家又果斷出臺了“國5條”等一系列調控政策。

　　“國5條”相關措施延續了“國10條”的思路，但在一些重要細節方面，“國5條”表現得更加細化、深入，且更有針對性。例如，“國5條”要求，落實地方調控細則、適當推行限購措施、房産稅試點、三套房貸全部叫停、對囤房囤地者停止開發貸、首套房首付款比例調整到30%及以上、加強土地增值稅徵管清算等，這些都是在“國10條”基礎上的細化和強化。其中，房産稅試點於今年初在上海、重慶兩地啟動，對於抑制房價過快上漲發揮了一定作用。

　　但到了去年年底，樓市成交再度出現回暖跡象。統計數據顯示，2010年12月全國樓市銷售量和銷售額環比均出現大漲，並雙雙創下2010年全年成交的最高值。

　　為此，今年1月底，國務院出臺“國8條”，這被認為是針對房地産市場的第三輪調控。有關專家指出，“國8條”中包含了我國近年來房地産調控最嚴厲的政策組合，如：最嚴厲的貸款政策、最嚴厲的交易稅費等。此外，“國8條”還首次明確要求，地方政府結合實際，出臺房價控制指標。這意味著，國家在房價問題上開始實施“量化管理”，而這隨後也成為市場關注的焦點。

　　部分房源出現降價

　　在近一年來的三輪房地産調控之下，房價“只漲不跌”的預期逐步得到扭轉。

　　“説實話，以前我真不相信房價會跌，但是看到政府控制房價的決心很大，我覺得房價多少會跌一些，至少不會再上漲了。”北京某房産機構資深人士向記者私下如是説。記者注意到，該資深人士的看法，代表了目前大部分業內外人士的心聲，樓市“唱多”者越來越心虛，這進一步增加了房價回歸理性的砝碼。

　　而近期央行再次啟動加息，也將對房價和樓市成交構成一定壓力。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉向記者直言，“目前市場各方對房價走勢的判斷逐漸趨於一致，即‘二季度房價下降已無懸念’。”

　　以北京為例，3月上旬知名地産商——遠洋地産某項目在北京率先降價，推倒了第一張多米諾骨牌。

　　記者通過調查了解到，除遠洋地産外，北京有一些項目或房源也出現較大幅度降價，降幅超過10%，房價調整通道已經開啟。

　　調控力度不會放鬆

　　在房價出現鬆動跡象的同時，樓市調控的力度則並未放鬆。

　　據悉，國務院房地産調控專項督查小組近日已陸續出發，前往16個省市，對各地保障性安居工程建設和房地産市場調控情況進行全面督查。預計整個督查工作將在4月20日左右結束，相關督查報告匯總後將上報國務院，並酌情對社會公佈。

　　據記者了解，有關部門近期再度重申了推進房地産市場調控的決心，並要求做好政策儲備。而住建部、國土部有關人士均表示，仍有許多儲備政策可用，包括對房價的直接干預、土地出讓政策的進一步完善、對開發商拿地政策更為嚴格，以及收緊開發貸、土地抵押授信和加大閒置土地清理力度等。

　　另外，國土部將於本月公佈的今年土地利用計劃和保障房用地計劃，還將加強對地方政府執行土地供應和調控政策情況的監督檢查。這些都會對樓市成交等造成一定壓力。在此背景下，主流開發商會可能開始主動調價，以便加快銷售節奏，房地産市場也有望逐步回歸理性。