保障房：建設不易後續更難

　　“房價猛于虎”愁煞了中低收入家庭，“房價雙軌制”（保障房與商品房同步發展）給了他們一絲“居者有其屋”的希望。今年以來，全國各地保障房建設明顯提速，同時各地為更好管理保障房費盡心思。昨日，上海首批7家公共租賃房運營機構正式成立。這意味著上海公租房在運營管理上創新了“政府主導、市場化運作”的新機制。

　　開發商“有利可圖”

　　據了解，“十二五”期間全國將建設保障房3600萬套，全國城鎮保障性住房的覆蓋率達到20%。而今年全國將建1000萬套保障房，按照去年商品房供應900萬套來看，今年保障房將首次超過商品房。

　　但保障房建設所需的龐大資金又從哪來？全國兩會上住建部曬出了今年保障房建設的賬本，建設1000萬套保障房需要1.3萬億-1.4萬億元，其中政府籌集5000多億元，其餘的8000多億元通過社會力量籌集。顯然，如何吸引社會力量參與建設已成為保障房建設亟待解決的問題。復旦大學房地産研究中心主任尹伯成對《國際金融報》記者表示，除中央、地方政府齊出力，發動保險資金等措施外，還應該引導央企參與保障房建設，開發商應該承擔起社會責任。

　　事實上，金地、保利、遠洋、綠城等房企均將保障房開發作為2011年戰略規劃的重點，截至3月25日發佈年報的房企中，有七成表示要參與保障房建設。

　　在尹伯成看來，類似開發商“1元利潤就上”的聲稱並不可信，必定牽扯著諸多條件。長期來看，推動開發商的積極性的關鍵還是在於要有回報。“政府可以將保障房建設涉及到的規劃、設計、原材料採購、經營管理等環節形成的産業鏈都交給開發商來做，每一個環節的利潤可能比較低，但各個環節加起來的利潤就不低了。”尹伯成指出。

　　經適、限價不可拋

　　值得一提的是，今年國家首次提出重點建設公共租賃房。“十二五”住房規劃在住房消費模式上突出以租房為主，以買房為輔。數據顯示，今年全國將建設的1000萬套保障房中，400萬套為棚戶區改造住房，220萬套為公租房，廉租房為160多萬套，經適房和限價房200多萬套。不難發現，公租房的比例已超過兩成，而在去年全國公租房僅有40多萬套。

　　住房和城鄉建設部副部長齊驥更是強調，公租房是今後住房保障體系當中的一個重要組成部分甚至是主要組成部分，政府責無旁貸，要提供建設條件。

　　隨著保障房建設思路的調整，不少地方已經不再建設經濟適用房。尹伯成認為，這樣的做法並不可行。以公共租賃為主，並不意味拋棄經適房和限價房，保障房應以多種形式進行。“相較而言，保障房建設前期經適房和兩限房不可拋，這兩者的資金回流會更快些，等資金雄厚了，再以公共租賃房為主。”

　　建設不易，分配更難

　　事實上，保障房建設不易，分配更難。開著奔馳、寶馬入住經適房的現象已經並不新鮮，這無疑暴露了保障房建設後續管理中存在的“漏洞”。

　　尹伯成表示，“保障房建成後，首先面臨的便是分配問題，要根據經適房、公租房、限價房等不同形態的保障房，設置合適的門檻條件，建立完善的分配製度。”

　　與此同時，實施過程中的管理問題也是一大難關。尹伯成在談到上海建立公共租賃房運營機構時表示，“不僅僅是公租房需要這樣的運營機構，經適房和限價房同樣需要，力求做到公開、公平、公正。”

　　此外，退出機制的缺失也是業界公認的難題。3月14日，國務院總理溫家寶在回答記者提問時也表示，“對於保障性住房建設以後，管理和退出機制現在就要著手制定規則，這樣我們就實行了一個從建設到管理，到退出這樣一個完整機制。使保障性住房質量和效益得到保證，使將來它的管理也得到保證。”顯然，保障房只有“申請”而沒有“退出”是不合理的。