長沙限購令令發展商喜笑顏開

專題:各地紛紛出臺房價調控目標

專題:聚焦房地産調控

　　經濟觀察報 記者 鄔瓊3月31日，在國內多個城市公佈房地産調控目標之後，長沙市終於出臺了與其他城市相差無幾的目標——2011年新建普通商品住房價格漲幅，必須低於全市年度地區生産總值(GDP)和城鄉居民人均可支配收入的增長水平。

　　但即使在目標公佈前，作為長沙最為一家大型房地産公司的營銷負責人，雷雲和他同事們也似乎已經不再關注剛剛公佈的長沙市的房價調控目標。

　　“我們在做推盤前的準備，調控目標即便下來，也不會對我們的計劃有太多的影響了。”雷雲説，“不會太出乎意料的。”

　　雷雲的信心來源於3月4日長沙公佈的限購令，其主要內容是，長沙市對市轄五區已擁有1套住房的家庭(環長株潭戶籍家庭)，限購1套90平方米(含)以下新建商品住房；對在市轄五區無住房並能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區限購1套90平方米(含)以下新建商品住房；對在市轄五區已擁有2套(含)以上住房的家庭、擁有1套(含)以上住房的外地家庭、不能提供該市居住證的外地家庭，暫停在該市主城區購買90平方米(含)以下新建商品住房。

　　市場對政策的解讀是：限小不限大，限內不限外，限新不限舊，被稱為最寬鬆的限購政策。

　　限購令與調控目標一個月初，一個月底。長沙三月，對於購房者來説，是買房月。

　　驚魂的一週

　　真正意義上讓雷雲感到緊張的是長沙市政府出臺限購政策前的日子。

　　春節後，房地産市場反饋回來的信息並不好，2月底，雷雲的上司代表公司參加了長沙市建委召開的一次通氣會，會後，上司帶來的消息是長沙市可能會提出從緊的限購政策。

　　事實上，此間坊間流言甚多，有傳言，長沙原本向建設部申報了一個相對寬鬆的限購方案，但是該方案被建設部打回來了。

　　在這個背景之下，長沙市建委組織主要開發商開會通氣，政府的判斷是，偏松的限購方案不會被中央政府同意。

　　雷雲説那一週公司所有的營銷計劃均已停止，原本預計三月開盤的項目推至四月，切實的營銷方案要在長沙市具體的限購政策出臺之後再行安排。

　　“我們仿佛在等待最後一隻調控的靴子落地，很難解釋當時的心情，只是想今年總部交下的任務怎麼完成。”雷雲説。

　　但3月4日，雷雲的上司知道長沙市落地的限購政策之後，拍著桌子就開始罵娘，而後是一臉釋然的喜笑顏開。

　　這是一個出乎所有人預料的限購政策，長沙市房地産行業將其解讀為：“限內不限外、限小不限大、限新不限舊”。即限購政策僅局限與長沙市內五區，郊縣不限；僅限制90平米以下戶型，90平米以上戶型不限；僅限制新建住宅銷售，二手房不限。

　　這是各地自有限購政策以來被認為是最為寬鬆的限購政策，也是令雷雲這樣的行業從業人員感覺到最具戲劇色彩的政策。

　　“不知道長沙市怎麼會做這樣一個政策，也不知道這個政策怎麼會被批准。”雷雲説。

　　雷雲迅速和自己的同事做了一個簡易的市場調查，調查後的結果讓雷雲吃驚，此前他們判定可能持觀望態度的客戶已經結束觀望，70%以上的接受調查對象表示願意迅速買房，並進入看房和選房程序。

　　調查發現看房者的意見趨於一致：長沙市政府支持房地産行業，不希望看到房價下跌。

　　“原本已經對市場失去信心的購房者認為市政府會支持房價上漲，中央與地方政策態度的差異性開始讓這些購房者擔心房價繼續上漲。”雷雲説。

　　此間，雷雲同時發現一個細微的變化是，更多願意進入市場的購房者開始擔憂，長沙如此寬鬆的限購政策是否會引來新一輪的宏觀調控。“買房趁早買”的情緒開始在長沙市蔓延。

　　於是在向上司提交營銷計劃時，在定價方案上，雷雲寫道：鋻於市場對於政策調控産生了懷疑情緒，認為地方政府支持行業發展，價格承受心理開始增強，可以試探性漲價。

　　買房難

　　房地産商的釋懷，其連鎖反應就是購房者買房難。

　　“我們想買房，但是買不了。”張輝自去年年初便已經開始有了購房意願，但去年年初連續出臺的政策讓張輝以為市場價格會有調整。

　　進入2010年下半年張輝發現自己的判斷完全錯誤。長沙市場像瘋了一樣在搶房子。“每每走到一個中意的樓盤，銷售人員的答覆都是房子賣完了。”張輝説。

　　張輝自己也想不明白為何長沙的房子賣得這麼好。張輝的買房計劃被迫再次擱淺，時至新年，張輝看到了中央發佈的史上最為嚴厲的房地産調控政策。張輝開始緊張地關注長沙市的房地産政策，他再一次猜想，也許房價真的要掉了。

　　長沙的限購政策落地之後，張輝徹底絕望。他決定買房，但很快他發現他似乎已經很難買房了。

　　“我的朋友是去年年底買的房，到現在按揭貸款還沒批復下來，我問銀行現在按揭貸款的情況，一些銀行對我説，現在根本就不放按揭貸款。”張輝説。

　　情況比張輝説的更複雜。“原來是有十幾家銀行給我們辦按揭貸款的，但現在辦按揭貸款的僅有兩家。而且額度很少。”雷雲説。

　　雷雲了解到的真實情況是，銀行目前已經嚴格按照地方房地産備案及個人納稅情況對按揭貸款進行審核。國家似乎已經將各地房地産登記部門的備案系統與稅務系統嫁接，銀行可以直接在相關稅務系統上查找貸款人的稅收記錄，以及購房情況。

　　“銀行現在異常挑剔，他們只要最優質的按揭貸款客戶。”雷雲説，“我們有很多客戶想買，但是他們怕銀行不給辦貸款。”

　　但張輝畢業後即在長沙市穩定的事業單位工作，他未婚的妻子亦是公務員，又是首次置業，有6年的納稅記錄，按理説，張輝屬於收入穩定的銀行優質客戶。

　　但雷雲説，整個地方性的房地産備案系統仍在調試當中，政府積壓了大量的去年年底以來的房地産交易未有備案，是以新的房地産交易備案速度滯後了，沒有相關備案可查，銀行是不給發放貸款的。

　　信貸及備案層面的關卡使得整個長沙市在2011年初的房地産交易數據迅速下滑至周成交千套一下。直至最近兩周，情況方才好轉，長沙的周交易量重新回到千套以上。

　　張輝這個時候接到他登記過的樓盤的電話，邀請他去看房，開發商的介紹是按揭似乎好辦了一些。而有長沙市開發商則表示，政府的房地産交易備案系統基本調試完畢，去年積壓的備案也似乎快處理完了。“可以辦按揭了，我就買房。”張輝説。