鄧海建：樓市調控目標“擠牙膏”之辯

　　摘 要：

　　按照新“國八條”的要求，當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，都應該成為控制房價的參照，但現有的各地目標普遍與GDP和人均可支配收入增長挂鉤，卻獨獨缺失了對於居民住房支付能力的參考。

　　事件背景：

　　新一輪樓市調控正式開啟。2011年1月26日國務院公佈八條最新樓市調控政策，“新國八條”使得第三次調控最終浮出水面，其中房貸方面，二套房貸首付提至六成，限購令也推向了全國執行，可謂最嚴厲房地産調控政策。

　　本週四將成為各地新建住房價格控制目標的公佈截止日。眾多一線城市目前依然“按兵不動”，而一些城市已經出臺的控制目標則頗為外界所詬病。一些專家在接受記者採訪時更是表達了相關目標可能變質為“數字遊戲”的擔憂。(3月28日 《第一財經日報》)

　　大限將至，包括京、滬、穗、深四大一線城市在內的全國多數城市仍未公佈房價調控目標。據公開披露的信息，目前共有超過50個城市公佈了2011年度新建住房價格控制目標，且其中多數城市的房價調控目標與當地GDP增速或居民人均可支配收入漲幅挂鉤。這些已經出臺房價控制目標劍指房價上漲幅度，只字未提降低房價。因此，倍受民意詬病也就情有可原。

　　樓市調控目標出臺得如此不爽快，很有“擠牙膏”的意味。此般詭異，似乎釋放出不少負面信號：比如一旦每個城市都將調控目標確定在漲幅的10%左右，必然會通過輿論造勢、形成一種房價要上漲的心理預期，或會逆轉本來已經出現的房價步入穩定或下跌的態勢；比如樓市調控目標在“漲幅”上下功夫，且出臺得如此晃晃悠悠，既可見背後利益角力之複雜，也容易令公眾不自覺地放大調控目標的彈性，將地方目標誤解為“不得已之舉”，從而對政策的執行難有信心。

　　對於調控目標，公眾的糾結不難理解。從市場的邏輯看，政府的確只能調控漲幅，直接盯著價格下跌的思路固然容易贏得“滿堂彩”，卻不合理——因為靠打壓催冷樓市終究治標不治本，若不能抑制不合理需求、增加供給總量、改善供應結構、規範租售市場，房價遲早還會在打壓後“鎩羽歸來”。有兩點是肯定的：一是宏調政策在收緊，譬如繼上周國家發改委宣佈，從5月1日起商品房銷售明碼標價實行“一套一價”後，北京又發佈公告稱，26日起開始實行大幅提高房地産項目土地增值稅預徵率的新政策，由此前的1%至2%，提高到2%至5%；二是更核心的資金鏈在收縮，W IN D的統計數據顯示，按照申萬一級行業分類，兩市已有共計60家左右房地産類上市公司發佈了2010年年報，年報顯示，雖然利潤增長整體仍然十分可觀，但房地産上市公司資金鏈整體趨緊的跡象已經十分明顯。

　　公眾對於樓市調控目標，套用一句流行語就是“不看廣告看療效”。因為所謂漲幅調控，語義複雜、要素眾多。譬如按照新“國八條”的要求，當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，都應該成為控制房價的參照，但現有的各地目標普遍與GDP和人均可支配收入增長挂鉤，卻獨獨缺失了對於居民住房支付能力的參考。再説，樓價的漲幅，作假起來就更容易了：只要不讓主城區新盤上市，避避風頭，大量郊區房、動遷房、保障房出來拉低價格，賬面上自然天衣無縫——為了完成節能減排指標，拉閘限電的決心都有，何況是更為“敏感”的樓價呢？

　　樓市宏調是部大戲，主角也好、龍套也罷，説到底還是利益分配的調整，理順樓市亂象，也許遠在“樓價”之外。