國內首批20年土地使用權小區到期 當地盼新政策

　　青島出現首批住宅用地使用權撞限案例

　　儘管爭議重重，很多人仍會覺得住宅用地70年大限的事還很遙遠，但對位於青島經濟技術開發區黃島區的阿里山小區居民來説，撞“限”的日子已經真真切切地來了。

　　僅有20年、30年的住宅用地使用權期限是黃島一度作為改革先行者的産物。

　　這裡曾是國務院最早批准成立的14個經濟開發區之一，1989年，由於當時尚無政策可依，黃島在國有土地使用權出讓上，作出今天看來仍舊大膽的嘗試：對以阿里山小區為主的部分住宅用地使用權，設定20年和30年不等的期限。

　　一年後，即1990年5月19日，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》發佈，規定居住用地的土地出讓最高年限為70年。

　　就差這一年，讓阿里山小區陷入尷尬。

　　如今距2009年該小區首批住宅用地使用權撞“限”又過去了兩年。據本報記者了解，小區居民至今仍未等到合理的解決方式，而當地官方則謹慎等待著相關政策的出臺。膠著狀態背後，聚焦著公眾對房屋土地産權的深切關注。

　　“懸空”的房子

　　早在2009年媒體爭相報道阿里山小區個案之前，居住在東小區的趙欣(化名)就不止一次聽父親談起自家房屋土地使用權即將到期的事。

　　位於香江路2號的東小區是阿里山小區的一部分。1992年，趙欣父親所在單位將半棟樓買下來分給職工居住，1994年前後將房子出售給職工個人。據記者了解，阿里山小區目前所有住宅樓均興建於1992～1994年期間，開發商是青島廣廈房地産實業總公司。

　　買房子時，趙欣父母都知道20年期限的事，之所以沒有太當回事，趙欣的解釋是：“當時個人買房剛剛開始，這方面的知識肯定是欠缺的，況且整個小區都是這樣，也就沒多想。”

　　作為黃島區最早開發的房産之一，阿里山小區佔據了較好的地理位置，緊鄰當地最好的黃浦江路小學、香江路小學以及開發區第一人民醫院。趙欣回憶，2002年前後，很多鄰居都以不錯的價錢紛紛將房子售出。

　　2006年，趙欣畢業後留京，父母想把老房賣掉跟隨女兒，卻發現因20年期限快到了，房子已經很不好賣了。如今，趙欣全家在北京生活，獨留一間空屋在小區。

　　除了房屋交易，給小區居民帶來的還有其他困擾。趙欣告訴記者，一位鄰居曾拿房産證去銀行抵押，得到的答覆是，對土地使用年限快到期的房子，銀行無法放款。

　　住宅用地期滿後究竟怎麼辦？《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”但如何續，是有償還是無償，《物權法》並沒有作更多解釋。這成為小區居民的隱憂。

　　2009年6月30日，是小區首批住宅用地使用權撞“限”的確切日期。

　　“當時每天都會接到該小區居民的諮詢電話，擔心房子‘懸空’了怎麼辦？大概持續了一兩個月。我們只有安撫他們的情緒，告訴大家先安心居住，我們也在等待《物權法》細則的出臺，對自動續期作出更詳細的解讀。”黃島區國土資源分局資産管理處工作人員趙濤説。

　　與兩年前相比，如今的阿里山小區非常安靜，已全然感覺不到當初的不安氛圍。小區153棟樓的住戶梅先生自稱已淡定了很多，“涉及這麼多居民，總會有個説法吧”。

　　20年中的延期個案

　　曾先生一家堪稱例外。作為最早入住該小區的居民，他位於東小區的住宅土地使用權已被延期至50年。

　　同趙欣父母類似，房子最初是曾先生單位的福利房。1995年，曾先生單位進行房改，將公房出售給個人。曾先生回憶，之後自己辦理了一些手續，“作為房改配套文件”。

　　1996年4月17日，作為單位法人代表的曾先生填寫了一份“變更地籍調查記錄審核表”，細心的曾先生至今仍保存著這份表格。

　　在這張表格上，記者看到，變更前的單位名稱是“青島廣廈房地産實業總公司”，變更後的名稱為曾先生所在單位。值得注意的是，變更前的使用期限為“1989.7.1~2009.6.30”，共20年，變更後的使用期限為“1992.9.24~2039.6.30”；考慮到1992年9月24日是曾先生實際入住時間而非阿里山小區土地的出讓時間，變更後的使用期限實則為50年。

　　填完該表格後不久，曾先生所在單位拿到了黃島區人民政府頒發的“國有土地使用證”，在變更記事中有如下一行字：“本宗地已補辦土地使用權延期手續”，落款是1996年4月29日。

　　1996年11月19日，曾先生順利拿到了“房屋所有權證”。2000年12月，他拿到了黃島區人民政府頒發的“國有土地使用權證”，終止日期一欄中清晰註明“至2039年6月30日”，記事一欄中寫道：“本土地使用權係購買自營公房所得”。曾先生回憶，整個延期過程個人是免費的。

　　據曾先生介紹，20年間，阿里山小區內也有一些單位曾按照當時的土地價格交錢續期。2004年，曾先生單位就曾為在該小區購買的另一些住宅用地續期，以便於出售。在單位保存的一張當年開具的“開發區土地有償使用收入專用票據”上，曾先生看到，單位以當時每平方米465.92元的土地價格為4000平方米的面積續期至2039年。

　　對此，黃島區國土資源分局資産管理處工作人員趙濤解釋，這樣做是合理的，只要在土地出讓最高年限70年的範圍內，都可以按相關規定交費續期。“但這和到期後的處置辦法是兩回事。”趙濤強調。

　　當地官方期待政策出臺

　　“對我們基層而言，阿里山小區土地使用權續期問題確實比較棘手。”接受本報記者專訪時，黃島區國土資源分局新聞發言人、副局長趙彥青坦言。

　　趙彥青對記者解釋，當初開發區之所以對部分住宅用地作出20年、30年的期限限制，一方面是因為沒有相關政策可以參照，另一方面，當時對開發區的發展程度不是很有信心，“所以就抱著先定20年、30年試試看再説的心態”。

　　趙彥青回憶，2009年時，有媒體還誤傳黃島區國土資源分局出臺“100平米交6萬元”的有償續期方案，再加上小區居民接連不斷諮詢，“當時我們的壓力確實很大”。

　　但正是這些集中意見讓黃島區國土資源分局認識到問題的嚴重性。該部門立即向開發區管委會和青島市國土資源和房屋管理局彙報，並和房産部門一起，通過查找卷宗和入戶調查等，對基本情況進行了摸底調查。

　　統計結果顯示，青島經濟技術開發區自成立以來，包括阿里山小區在內的出讓20年、30年使用年限的住宅出讓用地共計41宗，總用地面積667.5畝，業主總數為5071戶。土地使用年限為20年的共33宗，總用地面積540.7畝，業主總數為4422戶，其中有一宗33.6畝土地使用權期限截止到2009年6月30日，涉及的業主為310戶。此外，還有土地使用年限為30年和35年的出讓土地8宗。

　　趙彥青向記者解釋，目前該小區居民辦理過戶並不受影響。在他看來，國家出臺《物權法》細則對“自動續期”作出更權威的解讀之前，政府部門確實無法給小區居民一個滿意的答覆。

　　帶著類似困惑，趙彥青曾和青島市國土資源和房屋管理局相關領導于2009年下半年赴京請示國土資源部政策法規司，得到的答覆是留下書面請示，回去等候消息。之後，趙彥青從青島市國土資源和房屋管理局得到的消息是，國土部已將相關材料轉交給全國人大，目前還沒有進展。

　　“不知道國家會出臺什麼政策，但不管什麼政策，都希望不要讓我們這些老百姓為之前的政策失誤埋單。”小區居民趙欣説。

　　“坦率講，我們希望讓更多人了解這件事情，推動問題的解決。”趙彥青稱。

　　如何解決將具有示範意義

　　“作為目前公開報道的全國首批住宅用地撞‘限’個案，它的解決對住宅建設用地使用權滿70年後如何處置將具有示範意義。”中國建設管理與房地産研究中心研究員、北京才良律師事務所王令律師評價道。

　　王令律師認為，並不能簡單地以所謂歷史遺留問題來看待這一個案。

　　對此，南京大學住宅政策與不動産法研究中心主任金儉教授持相同觀點：“無論當時住宅用地出讓的年限是多少年，《物權法》明確規定的‘自動續期’並非指《物權法》頒布後購買的商品房才適用，而是針對所有的住宅用地，只要是通過出讓形式取得土地使用權而建造的住宅，因此不屬於歷史遺留問題。”

　　關於此案例的解決辦法，不少專家包括政府部門在內認為，有待於《物權法》細則的出臺。

　　2011年全國兩會期間，全國人大代表宗慶後(微博專欄)提出《物權法》關於“自動續期”的規定太籠統，並未涉及廣大群眾關心的在續期時使用權人是否再需要支付費用這一問題。因此，他建議儘快對有關住宅建設用地使用權期滿後處置辦法的法律進行修訂，以“到期後自動無償續期”為原則，並對“社會公共利益”的範圍作出明確界定。

　　與此相對，王令律師則認為應當尊重《物權法》的立法精神，而不是機械地理解法律，“如果回顧物權法草案的討論稿，我們不難發現，第三稿之前提到延期需‘申請’的內容，從第四稿開始就被改為‘自動續期’。而討論稿第三稿中提到‘收費’的內容，最終定稿時也被拿掉。對此，在立法過程中，全國人大曾有相應説明。所以，無需再把當初已經經過討論並取得統一的問題，再作為爭議加以討論。”

　　“《物權法》雖並未規定住宅用地期限屆滿是有償還是無償續期，但從立法本意看，是無償續期，否則就沒必要區分住宅與非住宅的土地使用權期限屆滿後的處理規定，直接按《房地産管理法》規定的所有的土地使用權期限屆滿需提前一年申請續期。申請續期的主要目的就是重新支付出讓金。”金儉教授進一步解釋。

　　金儉教授認為，就目前而言，法律既然沒有明確規定要收取費用，以及如何收取，那麼首先應按法律有規定的部分執行，即先自動續期。是否交出讓金待有法律具體規定後再定。

　　關於續期多久的問題，在金儉教授看來，按續期的一般含義，原來是多少時間的，續期也多長，原來二十年的，現在也應續二十年。“《物權法》並沒有限制續一次還是兩次，也沒有規定住宅一定要續到七十年。只要住宅存在一天，土地使用權就可續到住宅存在的時間，除非國家為了公共利益徵收等。在法律尚未規定收取費用前，就應按無償執行。”

　　“作為法律工作者，我認為目前居民比較尷尬的是，該案還沒有進入正式的法律渠道。”王令律師認為，該小區居民提出的要求實質應是登記，如果當地職能部門不予登記，居民可通過行政復議等法律渠道，要求職能部門依法履行職責，並可由復議機關或人民法院請示至有權力釋法的機關，以此最終保證居民充分的知情權和參與權。

　　“上世紀90年代出讓土地使用權，大多是按土地用途的出讓最高年限出讓的，即便沒按最高年限，大多尚未到期。未來十年左右，這個問題將會突出，包括其他用途的房屋如商業、旅遊、工業、教育、衛生等，出讓的土地使用期限屆滿後，房屋與土地使用權的關係與處理問題。”金儉教授稱。邢婷