上海1月住宅用地供應井噴 創近4年同期新高

　　已推出地塊中，涉及住宅地塊11幅，面積約83萬平方米。分析師稱，不能因此就看多今年的宅地供應

　　徐健

　　新年伊始，在2011年上海宅地出讓計劃尚未公佈的1月份，上海土地交易市場已經迎來首輪宅地供應的小高峰。

　　《第一財經日報》記者發現，今年1月至今，上海土地交易市場已推出純住宅用地約33萬平方米，創下近4年來的新高。值得一提的是，雖然第三輪宏觀調控“風雨欲來”，但開發商拿地熱情依然不減。

　　推地量創歷年同期新高

　　漢宇地産提供的數據顯示，截至目前，1月份上海已有22幅經營性用地掛牌上市，其中含住宅土地10幅，主要涉及寶山、崇明、浦東、奉賢等區域。漢宇地産方面指出，今年1月份上海推出宅地的數量，較去年同期有過之而無不及。

　　記者梳理上海土地交易市場公開信息後亦發現，截至23日，今年1月上海土地交易市場推出的地塊中，涉及住宅地塊11幅，出讓面積約83萬平方米。其中純住宅用地4幅，涉及出讓面積約33萬平方米。

　　與上述數據形成鮮明對比的是：去年1月，上海僅推出了3幅涉及住宅的地塊，合計出讓面積約30萬平方米。其中純住宅用地僅1幅，涉及出讓面積約13.9萬平方米；2009年同期，上海也僅推出了3幅純住宅地塊，合計出讓面積約26.6萬平方米；而在2007年和2008年的同期，上海土地市場均沒有涉及住宅的地塊推出。

　　無疑，今年1月上海宅地供應量已達到了近四年來同期新高。

　　大量供應恐難延續

　　但易居分析師付琦昨日在接受本報記者採訪時表示，並不能因為今年1月宅地供應“井噴”而看多今年上海商品住宅供應量。

　　他指出，2010年上海公佈的當年供地計劃顯示，上海2010年計劃供地1100公頃，比去年增加35公頃。按照此前國土資源部的要求，今年上海住房供地計劃的70%為三類“保障用宅地”，約770公頃，但並不包括此前業內廣泛討論的“限價”和“公共租賃”住房用地；而備受開發商青睞的普通商品住房用地供應計劃僅約330公頃。“未來5年上海只有3000萬平方米商品住宅的供應，平均每年只有600萬平方米。”

　　也就是説，上海土地交易市場1月份供應的商品住宅用地，就已經達到了去年商品住宅用地供應計劃的約兩成。

　　“雖然今年上海純市場化出讓的商品住宅供應指標尚未公佈，但種種跡象顯示，這種大量的月度商品住宅用地供應量恐怕難以延續。”他認為，此輪宅地供應放量只不過是去年上海預申請公告地塊到期入市的體現。“現在正式公告出讓的地塊，都是去年預申請公告中的地塊。因為到了預申請的期限，有預申請人的地塊都將被陸續推出。”

　　開發商拿地熱情不減

　　在優質商品住宅用地供應量日益減少的大背景下，開發商的拿地熱情持續高漲。

　　記者發現，1月21日上海共有5幅經營性用地被摘牌，涉及出讓面積共約24.8686萬平方米，總成交金額達50.868億元。

　　其中，保利地産旗下子公司以25.57億元摘得寶山區大場鎮捆綁基地塘祁路南側住宅地塊，成為2011年首幅總價“地王”，溢價率高達156%。公開資料顯示，該幅地塊出讓面積9.88萬平方米，規劃容積率2.0，粗略估算，折合樓面地價約13445元/平方米。從位置來看，該地塊屬上大板塊，緊鄰軌交7號線祁華路站，周邊在售的經緯觀瀾泓郡目前均價22000元/平方米。

　　同一天開標的嘉定區永盛路以東、緯六路以北地塊的成交溢價率也不低，達到104%。該幅地塊由上海駿豐置業發展有限公司以9.39億元摘得。

　　不過，包括付琦在內的業內人士紛紛指出，雖然目前開發商對於住宅用地的熱情仍然不會減退，但隨著調控加深，資金鏈或將成為開發商拿地的最大牽制。

　　有市場分析人士認為，若第三次調控政策落地、加上信貸持續緊縮，部分窺視上海土地市場的開發商的資金鏈恐將受到嚴重打擊。屆時，這些開發商面對優質高價宅地也將有心無力。