房價控制目標政策存不確定因素 4月份房價或現拐點

　　隨著3月逐漸走向末尾，各地出臺“房價控制目標”的大限正在臨近。截至3月24日，已有29個城市公佈了今年的房價控制目標，其中包括山西省的22個城市。而最受人關注的北、上、廣、深四個一線城市，如今仍然“按兵不動”。

　　按照新“國八條”規定，2011年各城市要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格的控制目標，並於一季度向社會公佈。但已經公佈上述目標的城市，多數仍“習慣性地”與GDP增幅挂鉤，因此房價漲幅紛紛圍繞著10%左右打轉而引發爭議。

　　事實上，自上述政策出臺之日起，伴隨爭議與討論便一直不斷。確定“房價控制目標”是否過於行政化？地方如何制定？如何執行？房價能不能得到有效控制？這都是有待解答的疑問。今天我們邀請兩位業內資深人士，對以上問題進行解析。

　　政策存不確定因素

　　NBD：現在已經有將近30個城市出臺了房價控制目標，其依據也非常多，未來還會有更多的城市出臺。這個制度能起到怎樣的效果？

　　胡景暉：制定房價控制目標的主要目的是，將房價漲幅的控制與地方行政長官的政績挂鉤，在一定程度上相當於“軍令狀”。這個初衷是好的，但從預期效果上看，政策本身存在一些不確定因素。

　　首先，如果把數字作為政績考核的標準，雖然簡單明了，但存在不科學的地方。比如承諾以後怎樣計算？在計算房價漲幅時，地方政府肯定不會委託第三方來操作，可能是讓當地統計部門來做。但我們都知道，有些地方統計部門的數據正受到廣泛質疑。過去6~7年，全國的房價至少翻了兩番，但從統計數據上，根本看不出來。所以，如果讓地方政府主導統計數據，某些部門的公信力有疑問。

　　其次，地方政府有很多辦法可以規避這項政策。比如説為了控制房價，可以限制高端住宅的入市和成交，擴大郊區房屋和保障房的成交。這樣一來，成交均價的漲幅得以控制，但這並不意味著居民生活條件改善了。

　　楊紅旭：從指標設定看，在已經出臺房價控制目標的城市中，多數強調年度價格漲幅低於全市年度GDP和人均可支配收入增長水平。僅有少數城市確定了具體的增幅數字，從各城市確定的年度GDP和各項增幅目標來看，基本上可以認為，這些城市制定的房價控制目標上限多在10%~15%。

　　這樣的幅度合理嗎？這個問題其實很複雜。就長期而言，一個地區房價漲幅與人均收入增幅相一致，基本算是合理的。但如果是在一個房價已經偏高的情況下，就難言合理了。因為若收入與房價同步增長，人們的購房支付能力就難以得到有效提高。

　　NBD：總體而言，多數地方政府仍然沒有出臺房價控制目標，是不是因為這個目標本身就很難定？

　　胡景暉：對。我最近去過很多二三線城市，從城市發展的階段看，它們大多處在舊城改造、新城建設的階段。在這個過程中，房價漲幅難免攀高。

　　比如石家莊，目前正在進行大規模的城區改造，基礎設施條件大為改善，拆遷成本也越來越高，新城區的房價勢必居高不下。但由於這個城市的規劃早已經做好，他們肯定不想因為制定“房價控制目標”而影響城市發展，所以遲遲難以出臺。這是一種情況。

　　再如長沙，雖然並未進行大規模的城市改造，但去年和前年，長沙成交了一批高價地，大大提高了開發商的成本。如果説長沙希望把房價控制在很小的範圍內，除非開發商賠錢。另一個現象是，近些年華潤、北辰等品牌房企陸續進入長沙市場，他們在戶型設計、小區規劃等方面帶來的先進理念，使其項目的居住品質得到很大提高，房屋價格也會水漲船高。

　　應“照顧”居民支付能力

　　NBD：怎樣制定房價控制目標才算合理？

　　楊紅旭：新“國八條”規定了制定房價控制目標的三個依據：當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，多數地方都將房價控制目標與前兩者挂鉤，卻忽略了後一點。我認為，真正反映居民購房能力的指標是房價收入比。

　　雖然官方一直沒有做過測算，但近幾年我們一直在研究我國的房價收入比變化，去年的比值為7.7，仍處在相對合理的區間（6~7）。但從區域來看，絕大部分中西部三四線城市的房價收入比是合理的，主要是東部一二線城市偏高（少數城市超過10倍）。

　　另外，仔細分析國家統計局發佈的數據，會發現一個有趣的現象：2月份一線城市新建住宅價格漲幅最大，為0.8%；二線城市漲幅為0.47%；三線城市漲幅最小，為0.42%。這説明在樓市調控之下，一線城市的房價表現仍然略強于二三線城市。

　　NBD：這説明了什麼問題呢？

　　楊紅旭：這説明，近幾年我國中西部城市以及東部部分三四線城市房價漲幅並不大，這些城市今年的房價控制目標確定為GDP和人均收入增幅，基本上可以認為是靠譜的。而房價上漲過快的東部一二線城市，房價收入比已經偏高，如果將房價控制目標也跟中西部城市一樣定為10%~15%，顯然是不合時宜的。

　　我認為，近幾年中西部地區房價漲幅較小，所以10%的控制線還算合理；而東部部分大城市今年的房價漲幅控制線應比中西部低一些，比如5%~10%。

　　NBD：關於這個指標，不同的業內人士有不同的觀點。全國工商聯房地産商會會長聶梅生曾提出過這樣一個建議，她説，房價漲幅應該控制在CPI和GDP漲幅之間，高於CPI漲幅，低於GDP漲幅。怎麼看待這個問題？

　　胡景暉：我認為房價漲幅應該跟當地的人均可支配收入增幅相一致，同時還要考慮到當地的物價水平，而不應該單純的與GDP挂鉤。具體來説，就是高於CPI漲幅，低於人均可支配收入的增幅。

　　高於CPI，能夠體現出房地産業相對旺盛的發展勢頭，以及對國民經濟的重要拉動作用；低於人均可支配收入增幅，則能夠給予居民較為良好的預期，使其能夠看到買房的希望。

　　制定房價控制目標的初衷在於控制房價過快上漲，保持房價穩定。在這個政策背後，我認為更應該關注制度層面的改革，比如土地財政、財稅制度以及收入分配等問題。更深層次地看，房地産的實質是中央政府、地方政府、企業和個人進行資源分配的問題，如何使這種分配更加公平、合理，是我們應該長期研究的課題。

　　4月份房價或現拐點

　　NBD：制定房價控制目標，是否能達到平抑房價的目的？在今年一系列的政策調控下，對房價未來走勢如何判斷？

　　胡景暉：從上半年的房價走勢來看，我認為總體上應該趨於穩定。降價的城市主要是前段時間房價上漲過快、投資投機性需求比例較高的城市。更具體地説，是跨區域投資比例比較高的城市，比如三亞。而北、上、廣、深等一線城市以及戰略性發展的省會城市，由於剛需旺盛，從長期來看，房價並不會下跌。

　　下半年的房價走勢，從目前看還存在一些不確定性，這主要取決於加息的節奏和幅度、保障房建設進度、中低價位商品房的供應速度、政府的推地節奏等，即市場供應能否即時補位。如果供應能夠到位，就不排除下半年房價下降的可能。

　　需要注意的是，發改委近期發文，要求各地從5月1日開始實行商品房（包括二手房）明碼標價制度，並要求開發商一次性公佈全部房源，這可能會造成開發商放慢推盤節奏，提高申報價格，並導致一段時間內有效供給的不足。

　　楊紅旭：我認為4月房價可能出現拐點。從數據上看，2月份，全國70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合指數為100.46，也即新建商品住宅價格比1月份上漲了0.46%，增幅下降0.34個百分點。

　　可見，70個大中城市新建商品住宅價格整體仍然呈現出上升態勢，但上漲幅度明顯縮小。預計可能是4月，最遲不會超過5月，70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合指數將出現首次下跌，也即房價出現“拐點”。

　　另外，分析不同類型的城市可以發現，2月份一線城市新建住宅價格漲幅最大，為0.80%；二線城市漲幅為0.47%；三線城市漲幅最小，為0.42%。但由於一線城市是調控的重點區域，未來幾個月，預計房價環比下跌的幅度將慢慢超過二三線城市。