銀行慎對保障房億萬融資 難在公租房

　　隨著1000萬套保障房今年開建，保障房供應量將首超商品房，國內住房供應格局將發生顯著變化，逐步向“雙軌制”過渡。

　　保險、信託資金也躍躍欲試。兩大保險巨頭——中國人壽總裁楊超和中國平安董事長兼首席執行官馬明哲2011年“兩會”提案都包括利用保險資金支持保障房建設。一家信託公司總經理則對本報稱，“如果被銀行、保險搶佔了先機，信託業將錯失形成核心盈利模式的機遇。”

　　不過，保障房融資仍然障礙重重，特別是受制于地方融資平臺過高的負債率，銀行既朦朧地感覺到了市場機會，又徘徊不前。1月12日，銀監會曾召開新聞發佈會，工農中建交和國開行集體表態支持保障房建設，但僅國開行稱計劃貸款1000億元，其它銀行都沒有公佈信貸指標。

　　銀行“徘徊”不前的原因在於，保障房建設主要靠地方財政投入。而目前全國地方融資平臺貸款餘額已高達9萬億元，地方政府已透支了未來若干年財政收入。並且，銀監會2010年統一部署對地方融資平臺貸款實行“解包還原”，重新落實抵押擔保物。時至今日，“大多數地方，能抵押的資産都悉數抵押給了銀行，拿什麼來為新的融資抵押？”一家國有大行公司部人士稱。

　　同時，公租房將是今後保障房建設的重點，而各類金融機構對公租房融資都沒有經驗。公租房投資回報週期長，至少需要20-30年，除國開行、建行等少數大銀行，大多數銀行根本沒有期限如此之長的貸款品種，且銀行資金來源多為短期負債，發放長期貸款，期限高度不匹配，也無法對衝利率風險。

　　難在公租房

　　保障房1.3萬億元總投資，從地方政府投融資的實踐來看，一般僅能籌集到項目資本金。目前保障房項目的最低資本金比例要求為20%，需要項目資本金0.26萬億，剩下1.04萬億需要外部融資。

　　住建部提供的數據稱，1.3萬億投資中，有8000多億要通過社會機構投入和保障對象以及所在的企業籌集。剩餘的5000多億的資金，將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。

　　業內人士分析，前述8000多億中的絕大部分將向金融機構融資，5000億元政府投入中，除中央財政投入的1000億元，剩餘4000億元中的絕大部分也需向金融機構融資。兩者相加，估計在1萬億左右。

　　細剖各類保障房建設任務可發現，經濟適用房、兩限房融資較容易，棚戶區改造融資難度亦較低，真正難的是公租房。

　　住建部稱，1000萬套保障性安居工程中，經濟適用房和兩限房(限套型面積、限銷售價位)有近200萬套，所需投資約5000億元。經濟適用房和兩限房建成後都配售給特定的保障對象，低於市場價格，但能完全覆蓋建房成本(包括財務費用)，且可以利用在建工程抵押，建設週期短。因而，“融資不難，銀行也有成熟的操作模式。”前述大行公司部人士稱。

　　另有400萬套是各類棚戶區改造，所需投資5000億元左右，中央財政將提供400億元補助，加上省級、市級財政補助後，須由工礦企業和參與改造的職工籌集的資金為3400億元。

　　前述大行公司部人士分析，這3400億元中，工礦企業和職工自己能籌集的預計在1400億元左右，剩餘2000億元需要向金融機構融資。

　　這部分資金缺口可能主要由銀行貸款解決，目前國開行、建行、工行、交行等都有此類貸款品種。棚戶區改造一般聯動土地一級開發，可以用相應的土地運營收益抵押，或財政等第三方提供擔保，加之期限也較短，銀行資金進入難度不大。

　　責任編輯：NF042(本文來源：21世紀經濟報道 )