仲介哄抬租金致北京房租環比增速高達20%

　　作者： 楊曉音

　　“豐匯園，45平方米一居，每月3000元能租出去嗎？”

　　“至少3500元，年前都3000元了，有的甚至租到4500元。”

　　這是3月14日記者與北京一家房屋仲介的對話。在此之前，記者通過調查發現，北京西城區太平橋豐匯園40平方米左右的一居室月租價格基本在3500元以上。但記者以業主身份，希望按每月3500元的價格委託給仲介出租時，該仲介公司極力慫恿“價格應該高點”。

　　近日，北京房屋租金價格出現了加速增長的局面，環比增速高達20%以上。兩會期間，北京市市委書記劉淇則公開指出租金高漲“亂就亂在仲介”。《中國經營報》記者通過深入調查發現，仲介公司在房租價格上漲中起著重要的推手作用。

　　仲介“勸漲”

　　“我租期快滿了，本想續租，房東卻突然漲了300塊租金，我這兩天準備搬到朋友家暫住了。”在北京通州北苑租房的胡小姐告訴記者。

　　調查中，記者發現這一帶房租平均漲幅從200元到600元不等，而胡小姐原先住的40多平方米的開間已由原先的1800元／月上漲到約2100元/月。

　　家住立水橋的李先生因為工作調動，想把原本還有半年到期的一居室轉租，因為在自住時添置了一些電器，李先生決定在轉租時在原有的租金基礎上多加100元。“網站上一發帖就有仲介打電話要求代理，他們勸我再加200元，説這一帶房租都漲了，加價也能幫我租出去。”

　　在仲介公司看來，春節後房租上漲是一個規律。北京日晟昌房地産經紀有限公司劉佳林告訴記者：“節後有大量租房需求，上個月海淀區雙榆樹附近兩家店收了近二十個租賃房源，全部租出去。其中兩居最火爆，從年前3200元漲到4000元左右。”

　　但這個漲價原因並不完全適合今年。“京十五條”限購令下，二手房買賣極度萎縮，仲介公司開始在二手房租金上做文章。

　　中原地産香山別墅分行經理劉金超所在片區的分店共有40個仲介小組，上個月，近280人的工作團隊平均每天僅能簽成1~2個賣房合同。“這個數字是之前不能想象的，為了生存，近期我們的工作重心幾乎全放在房屋租賃生意上。”

　　“肯定要調整我們的業務方向，租賃肯定是下半年一個比較大的利潤增長點，另外商業地産也會是一個主要的業務方向。”21世紀不動産中國區域市場總監林蕾告訴記者。

　　房屋仲介在租賃房屋過程中的收入來源主要是佣金。現實中操作的辦法則是，仲介公司的仲介費則是以一個月房租為基準，或業主承擔或租客。“這錢不管誰交，只要通過仲介，我們就有錢賺，仲介費自然隨著租價水漲船高。”因此，勸房東漲價也是仲介多賺錢的一個方式，尤其是房東、仲介和租戶簽訂三方協議的情況。

　　買賣房源信息

　　房源對於仲介公司來説至關重要。

　　嘉誠易家房屋仲介的員工告訴記者，我們與“領先房源”公司簽約，每年向其支付4000元~5000元服務費，換取每天300~400條的房源信息，包括買賣和租賃的信息，通過郵件或傳真的形式定期發送。

　　在百度搜索中，“領先房源”處於置頂位置。記者與“領先房源”電話交談發現，這種購買房源的行為北京所有仲介公司幾乎都有。據了解，在北京依賴賣房源信息生存的公司有幾十家之多，在他們手中集中的房源信息多達上百萬條。

　　記者調查發現，“領先房源”獲取房源信息，主要是通過開發商或者物業公司獲取業主詳細的房屋情況和電話。獲取房源信息的另外一種方式則是和專業網站合作。一位仲介公司員工告訴記者，搜房網、58同城以及趕集網等主流房屋租賃信息平臺幾乎全被仲介佔去。“這其實是網站推出的一項業務，我們每天會派專人負責收集個人轉租的信息，並和網站的人員進行對接，將我公司代理的信息置頂，或者推薦到首頁。現在每條信息的置頂費還在漲，當多家公司要求‘推薦’‘置頂’ 時，還會面臨競價，價高者方能獲得置頂權和優先權。”

　　由於和仲介公司有合作關係，網站內部通過設置屏蔽和用戶資料查詢功能，將個人出租房源在被真正需要此信息的租客檢索瀏覽到之前，或被仲介攔截，或被沉在最後幾頁很難被瀏覽到，甚至有可能直接被屏蔽。個人發佈的信息被仲介攔截後，就會立刻接到仲介打來的要求代理的電話。

　　家住回龍觀的王小姐告訴記者，她在58同城剛發出一條寫明“仲介繞行”的轉租信息，不到半小時便接到仲介的電話，要求代理她的出租房。“我就是想找個人合租，不想通過仲介，奇怪的是我的手機，只有註冊資料裏有，他們是怎麼知道我電話的？”

　　哄抬租金

　　控制了房源，就有控制租金的可能。

　　根據中國房地産估價師與房地産經紀人學會統計顯示，北京有12000家房地産經紀機構，從業人員10萬人左右。

　　也就是説，拋開“領先房源”與網站提供房源外，按照一個從業人員每月開拓一套房源，仲介公司就握有120萬套房源。

　　據業內人士初步估算，北京租賃市場房源只有400萬套左右。“普通的租客根本不知道房源信息，想繞過仲介單獨和房主簽約的可能性越來越小。”業內人士表示。這樣，仲介公司哄抬房價就成為可能。去年北京3~6月份租金同比上漲幅度超過了18%，住建部曾出具報告稱，部分仲介因為房屋買賣生意下降，從房主處收租房子做 “二房東”，推高房租或勸説房主抬高房租，是一些城市房租上漲的主要原因。尤其是“二房東”模式，房東把房子永久性租給仲介，仲介成為“二房東”後只跟租戶簽訂兩方協議，這樣就更容易抬高租價。

　　所謂“二房東”，指的是房屋租賃代理業務。這類業務是仲介分別與業主、房客各簽一次“兩方約”，由於供求雙方無法見面，給仲介公司提供了暗箱操作“吃差價”的機會，租金價格自然也就掌握在仲介手中。仲介由此哄抬價格並形成效應。

　　記者調查發現，在房屋出租過程中，仲介對租價的操控空間極大，在房屋初次出租時，房主會諮詢多家仲介而後定價，因為市場並不能有效提供價格指導，通常是仲介拋價，房主跟風，一個片區的房屋租賃均價逐漸提高。

　　一位業內人士對記者透露，出於想壟斷或者想操縱市場的目的，仲介永遠報最高價，而作為業主來講，他肯定也期待最高值。

　　監管變局

　　規範仲介的行為提到監管日程上來。

　　根據知情人士透露，北京市發改委、住建委等部門近期多次召集專家、仲介公司負責人就租賃市場進行調研。其中對仲介管理的總體思路就是信息透明和規範管理。

　　上述知情人士表示，仲介市場急需建立一套完整信息管理備案體系。北京一年出租多少房屋，出租人、承租人群以及市場租金情況變化都處在不確定狀態。建立全市統一的房屋租賃信息平臺後，出租方和承租方的信息一目了然。

　　此次調研中對仲介的二房東行為也定了性：部分仲介拿到房源當二房東，賺取差價抬高了房租，對市場影響很大。因此，仲介將被禁止當二房東“仲介只能收取佣金，二房東形式是有問題的，不屬於仲介，應該剝離出去，讓投資公司來做。”上述人士表示。

　　租金指導價也是政府部門正在考慮的問題。實際上，在此之前，北京就曾出臺過區域租金價格，但由於這個指導價格不能跟上市場變化，計劃形同虛設。接下來，市場指導價如何實施也正在調研中。

　　本報記者 晏耀斌 對本文亦有貢獻