三四線城市房價攀升

　　“限購令”出臺一個多月後，大多數一二線城市樓市熱度驟減，但是對於不限購的三四線城市，一波新的購房潮正在興起。因為限購而無處可去的資金，轉向了這些沒有限購的城市，還促使當地原本觀望的民間資金投入樓市。

　　“小城”之春

　　“抓住當前市場機會，佔據這個市場的制高點。 ”3月10日剛剛走出董事會現場的林鵬舒展了一下緊皺的眉頭，此前“限購令”這個大陰影一直罩在他和大部分開發商的身上。身為四川德陽一家房地産開發公司的負責人，林鵬在此次會議上將旗下公司即將推出的項目單價定在7000元/平方米，這是一個之前想起來都心跳的數字，就在2010年德陽的新房均價還在4800元/平方米，“不斷接到外地朋友準備過來投資的表示是支撐信心的關鍵。”林鵬告訴《中國經營報》記者。 林鵬的心態由冷轉熱的故事還在更多的三四線城市上演。

　　2011年2月，四川南充市蓬安縣城一樓盤尚未正式動工，認購率就高達100%，連開發商都大感意外，而這樣的故事反映到數據上則是2010年末以來三四線城市房價的攀漲。

　　記者獲得的一份不完全統計數據顯示，在四川的三四線城市房價並未受到“史上最嚴厲調控”的影響，反而迎來了“春天”。這份數據顯示，四川德陽、綿陽等地的中高端樓盤價已直逼四川省會成都，而在四川西昌邛海房價已近9000元/平方米，即使是宣漢這樣的國家級貧困縣房價已高達3200元/平方米。

　　三四線城市房價的攀升還直接反映到土地市場。 “最近我到雅安下面的一個小鎮上拿地，原本底價每畝30余萬元的地塊最後被拍成了每畝130多萬元，瘋狂的程度令人吃驚。 ”在四川多個地區開發房地産項目的余兵告訴記者，現在的三四線城市不僅涌入了一批全國型的大開發商和中小開發商，甚至不少煤老闆、礦老闆也在以個人投資的身份拿地。僅僅在3月6日這一天，余兵就參加了在成都召開的三場土地推介會，而這些土地都來自縣甚至鎮這樣的行政區域。

　　在林鵬看來，一二線城市限購，正是三四線城市發展的機會，而這也是中國城市化發展的趨勢和政策“引導”所致。 “我們看到目前在三線城市，名牌服裝、奢侈品等高檔消費品，甚至服務的價格已經普遍貴過一二線城市了，唯獨房地産的租金和售價還遠遠低於一線城市。 ”他説，“限購令”加速了三四線城市房地産春天的到來。

　　北京施行“限購令”的當月，河北燕郊、清河、三河等首都“一小時生活圈”的城鎮房價就從7000元/平方米飆升破萬；上海頒布“限購令”後，周邊二三線城市的商品房成交量逐周攀升，蘇州、無錫等大城市成交量平均增加50%；杭州、溫州“新政”卻讓湖州、台州感受到了“春江水暖”的熱效應。台州地區“買房憑票”盛行，一張“房票”竟然賣到了50萬元，買家正是杭州、溫州人；而成都只針對主城區限購之後，郊區盤卻迎來了一輪新漲。

　　中國指數研究院發佈的價格指數報告顯示，早在2010年12月房價漲幅榜中，位前列的已經悄然轉變為二三線城市。

　　大戰三線

　　房地産熱度由一二線城市轉向三四線，大型開發商的身影也接踵而至。

　　新政出臺，萬科、恒大、龍湖作為行業的旗幟，轉戰二三線城市後2010年優秀的銷售業績表現更刺激了開發商在三四線城市的搶奪和造城運動。

　　保利地産日前在樂山取得一塊3000多畝的建設用地；在達州，中鐵八局正在進行上萬畝的土地整理和開發。而在3月3日武漢“限購令”後的首場土地會舉行，成交了16宗地塊，約1895.2畝，總金額為82億元。其中，萬科拿得的地塊高達20億元價格。而3月2日南京“限購令”後第二場土地拍賣會2日的兩幅地塊分別以44.72億元和1.1億元的價格成交，整個拍賣會僅持續8分鐘就完美收場。

　　“我們的統計顯示，2010年全國主要城市的住宅土地供應增幅中，80%以上來源於二三線城市，而2011年在大多一線城市土地供應收縮的情況下，二三四線城市的土地供應有望佔到整個土地供應的 90%以上。 ”成都天愛地産顧問機構何欣表示。

　　世家機構的研究報告表明，品牌開發商轉戰二三線甚至四線城市主要的原因是規避風險。“目前一線城市的市場競爭激烈，房價高漲，泡沫凸顯，加之國家調控政策頻繁出臺打壓，而大部分三線城市並未被政策打壓，加上這些城市房地産市場之前被低估，目前剛剛補漲，利潤空間符合大型企業的價值需求。 ”

　　泡沫轉移

　　一二線城市限購給三四線城市樓市帶來新機遇的同時，也引發了新的擔憂。

　　“三四線城市的發展相當長一段時間來看對開發商來説是良機，但對購房者特別是投資性購房者來説，更多的是壓力。”余兵坦承，大多數三四線城市除了樓房外，基礎配套並不完善，醫院、銀行、商業幾乎都是空缺，此外三四線城市的房地産三級流通市場非常滯後，房子很難二次出售，大多數購房者只會盯著新開發的樓盤追著買，“當中西部的一些縣級市的房價都漲到6000元/平方米時，就意味著泡沫出現了。 ”他表示。

　　但目前的形勢是大多數的普通購房資金因為一二線城市的限購無處可去，都轉向了周邊沒有限購的三四線城市，而帶動當地原本觀望的民間資金投入樓市。“目前在三四線城市，樓市熱錢的流動規模絕不亞於很多二線城市。”林鵬認為，基於這種流動性充裕的判斷，越來越多的開發商也將資金和戰略轉向三四線城市。

　　而這種轉移則需要市場來消化。據地産專業機構銳理數據總經理郭潔透露，按目前的市場供消來看，很多四線城市已經出現供大於求。“比如廣漢，其未來儲備量按現有消化水平至少需要20年，這是非常危險的。 ”