遠洋降價會否成樓市泡沫破滅起點

　　遠洋地産突然性大幅降價，引發前期購買的業主抗議，這一“遠洋事件”現在被認為是一個重要的信號，有點類似于2007年末萬科大幅度降價。不同之處在於，萬科降價，業內一片討伐。而遠洋降價，業內一片黯然。萬科預判市場而降價，大家恨它帶壞了風氣。而遠洋因預判政策前景降價，業內只能表示理解和同情。

　　這次房地産調控，政府前所未有地採取了多管齊下的辦法：鼓勵銀行取消過去的房貸優惠並小幅度上調貸款利率、提高二套房首付、出臺嚴厲的限購措施，嚴格限制投機性需求，甚至在這個過程中也限制了部分剛性需求，用兩會期間住房和城鄉建設部副部長齊驥的話説，“讓需求排排隊，最重要的自住需求排在前面”。同時，考慮到對需求的壓縮會帶來市場型供應的衰退，房地産商推新盤的動力會減弱，為了彌補這一供應衰退，政府又啟動大規模的保障型住房計劃。可以説，這是一次非常週密的調控，從供需兩個角度來夾擊高房價，打蛇打到了七寸。

　　現在支持房價的力量主要來自三個方面：一個是通貨膨脹預期，這個跟貨幣政策氾濫程度相關。一個是中國的城市化水平是否像過去一樣加速提高，第三個是基於過去房價高增長的慣性預期，例如一些人認為房價會永遠漲上去不需要任何理由。

　　從兩會反映出的情況看，央行似乎已經將遏制通脹視為第一目標。但此前的經驗告訴我們，央行可能更著眼在一個更長時期內控制通脹而不是迅速打壓通脹，央行的策略僅僅讓目前較高通脹的勢頭不至於“失態”。這其實對房價來説是一個有力的支撐，負利率的時代不會馬上結束。在城市化方面，很多人將高速城市化看作是一個自然形成的過程，其實不然，高速城市化其實可以添加“人為性”。例如擴張性的貨幣政策就可以過度推進城市化，它會造成土地價值飆升、級差租值拉大以及短期內城市對農村勞動力需求的高度膨脹。但如果政府的政策不像過去那樣擴張性，中國城市化的速度會下降，而且下降的程度會超越許多人的預期。支持房價的第三種力量是一種精神力量，他們認為租售比、房地産投資租金回報同一般平均水平的比較都沒有任何意義，房價上漲是自我滿足和增強的。我們認為這種精神性的力量很快就會消散掉，無影無蹤。

　　就像齊驥副部長説得那樣，“讓自住需求排在前面，限制投機性需求”，這帶來一個問題，大部分自住需求者沒有足夠的資金來承受目前高房價，如果需要成交，房價就必須下降。但政府看上去又不太願意迅速提高利率來戰勝通脹，扭轉負利率。通脹預期還在那，讓地産商和房地産交易投機者有動力維持目前高房價。況且，他們還有幻想認為，一旦經濟逐步下行，政府還會繼續加碼刺激，重新抬升房地産。但我們的觀點認為，政府以前能夠出臺大規模經濟刺激，一是因為美國次貸危機的突發性，它被廣泛認為是“第二次大蕭條”，讓中國政府感到緊迫，所以“出拳太快出手太重”，二是因為當時整個經濟處於通縮狀態，有條件進行刺激。現在的情況完全不同，如果政府“出拳太快出手太重”對經濟回升産生作用，但一些負面效果將會逐漸出現，可能社會不像過去那樣一邊倒地支持政府再度實施經濟刺激。更重要的是，現在處於通脹狀態，而且通脹並不會很快消失(除非有另外一場罕見的危機導致需求急劇下跌)。在高通脹狀態下，政府一般不會加碼刺激經濟，這是常識。所以，遠洋地産的降價將是中國房地産泡沫緩慢破滅的一個起點。