任志強：限購將形成無數樓市堰塞湖

　　任志強：堵與疏

　　擔心在上海市管後不管前的房産稅政策出臺之後，市場會出現搶購之風，為了規避類似上海市這種房産稅試點的出臺，國八條下達了限購令以防止房價在搶購中的暴漲。

　　當市場中的供求關係失衡時，大多有兩種處理方式：一是堵，用限制的方式遏制需求，讓需求降低以迎合供給，如短缺經濟時的票證控制；一是疏，用刺激和擴大供給的方式來滿足需求。需求分為兩類：一是真實的消費需求，這種需求是無法用限制而滿足於施放的，壓抑得越久就爆發的越猛烈；另一種是資金流動的投資需求，這種需求在短期內的流動與釋放時無法靠擴大生産的方式在短期內用供給放量而滿足的。同時這種投資的需求不在甲地釋放就會在乙地爆發，這種需求永遠在尋找供求不平衡中的缺口，借此獲取真實需求增長時的差價。只有充分供給中的商品或原料才能讓這種投資需求遠離，那麼在防止或限制這種投資需求時就要有區別的對待，限其對真實需求的影響，而放其進入特定的領域，以激活經濟、調節供求關係與調節資源配置，否則超發的貨幣就會讓原本平衡的供求關係也變得不平衡了，尤其是在居民消費的必需品環節、在有剛性需求的生存環節引發價格戰爭。

　　為房價的上漲，國八條出臺了限購的措施，引發了整個社會的爭論，但該限什麼，不該限什麼各説不一。連各個城市的情況都差別巨大，畢竟中國之大各地情況不一，不可一刀切而求同。

　　一、限購不如限售：

　　無論什麼樣的限購都會傷害一部分人的改善需求，同時限購必然影響供給的增加，無法平衡供求惡化的關係，也必然會影響經濟的增長，限購的目的是為了防止或打擊投資需求而導致的價格上漲，但打擊或限制投機則用限售的方式同樣可以解決，沒有人會在限制售價的産品上去投機，一個較長週期的限售，完全可以讓市場的風險擠走那些短期套利的投機資金。同時限售並不會傷害任何真實的消費需求。

　　限售還可以有各種附加的條件來防止投機的行為，如時限、如限售再交易時的回購，以及收取差價的高額稅收等措施，這樣既不會影響經濟的增長與消費需求的滿足，也不會産生過多的資源浪費和投機行為。

　　在堵與疏上看，這也許是一種藝術，這種管理的藝術則更符合於市場現階段的發展需求。任何限都一定是違背市場自由交換的原則的，但限購比限售更違背于市場的原則和民眾的意願，限售至少比限購要更符合於解決住房條件改善需求的意願。

　　二、限核心區不限邊緣區

　　許多城市出臺了限城市核心區購買、不限城市非核心區購買的政策。核心區一般是配套齊全、生活便利、居住工作方便的地區，也是房價較高的地區。在沒有國界限制的人口流動中，房價成為了調節人口密度和要素資源配置的國界線。而中國城市平均房價的統計方法恰恰讓這些地區的高房價給了社會一個不完整的住房結構供給信號。如果扣除了城市核心區的高房價，則大多數城市的平均房價換成中位數統計就會讓民眾與社會更清楚的了解市場中的房價信息，就避免了許多的誤解，也有利於引導合理的住房消費需求。如北京的天安門是世界注目的地方，沒有可能讓所有人都住在天安門。任何一個城市的中心區都必然無法讓所有人可以自由的居住，價格就成為了選擇的門檻。如北京公佈房價是以中心半徑圈分區統計的，正是用排除法給了民眾更多的選擇性指導。

　　限房價首先要有正確的統計方法，正確的信息公佈方式。限核心區正是限高價的一種方式，而中低收入家庭恰恰大多無能力在核心區居住，無能力承受高生活成本，特別是中國高速城市化階段正是靠擴大城市外沿而增加城市容量的發展階段。因此全限必然會導致城市化進程的受挫，限核心區不限外圍則既保護了城市化進程，也保護了正常的消費需求，也避免了統計數據上的過程上漲。

　　三、限小不限大

　　一些城市出臺的限購政策中限小戶型不限大戶型的購買，這種政策至少有個針對性的概念，即普通消費者無能在首次或初步改善時購買大戶型的住房，他們更專注于購買小戶型。限是不讓投機與投資者無法進入，並無法用炒房的方式讓這些小戶型住房在短期內快速升高價格，對基本消費需求給以定量的保護。

　　政府早就做出了90平米70%的規劃限制性條件，從規劃審批的角度把住了住房戶型結構的關，有了這個必要的審批環節再用限的方式避免對這部分住房進行炒作、投機，那麼就可以穩定市場的供求關係。而放開大戶型的購買條件則讓有能力進行擴大面積的需求和改善性的消費不受限制得到滿足。同時又不會因限而打擊了生産者、經營者的積極性，讓他們有擴大生産的慾望，以保護市場中的供求平衡，不至於讓生産量的下降在限購中仍然讓價格繼續高漲。

　　限的目的是為保護最基本的住房需求還是為限制所有的市場？這是個出發點不同而形成政策的差異性。如果要保護的是最基本的解決住房有住的條件時，就應將保護點側重於真正需要保護的産品對象上，而並非一刀切的打擊一大片，造成整個市場中的冰凍與恐慌，任何時候無針對性的打擊一大片的做法都必然會傷及更多的無辜，無助於市場的發展。

　　四、限低不限高

　　管制房價本就並非《價格法》中政府的責任，市場調節價本應用市場的手段與方式進行調節，在收取與不收取土地出讓金這個分界線上早就從土地的劃撥與出讓性質上區分了面對不同消費群體的責任。劃撥土地上的經濟適用住房、廉租房、公租房很清楚的面對貧困或低收入家庭，是政府保障責任中的義務。而出讓土地則完全沒有保障的意義，並早已從世界各國的情況中表明是面對高收入人群的，沒有一個國家隊窮人住房的保障性土地收取出讓金。中國的政策文件中也明確了不同收入家庭不同消費層次和土地的使用性質，因此房價的高與低並非是保障民生的必要條件。

　　那麼政府對房價的限制通常出於兩個方面的考慮：一是防止資産價格的過快上漲而影響整體經濟的運轉；二是幫助更多的家庭可以不依賴於政府的保障而是依靠于市場自行解決住房條件的改善、減輕政府保障基本居住權利之後的改善與提高的壓力。

　　如果是防止資産價格過快上漲，就要看推動資産價格上漲的原因是供求關係為主還是貨幣超發為主，或由於貨幣超發、流動性過剩而引發的資産價格上漲。

　　早在周其仁教授的多篇文章中就列舉過貨幣超發而必然導致資産價格上漲，以及引發通脹的現象、原因與結論，特別是列舉了陳雲在中國因貨幣超發引發通脹及回收貨幣的案例。通過“伊拉克蜜棗”的故事説明了貨幣的超發與回收。

　　中國的貨幣現象不亞於美國的寬鬆與過量，那麼就必須給這些過剩資金一個最大容量的出口，用疏的辦法將資産回收到籠子中去。而商品房恰恰是中國唯一能容納鉅額資金的池子，而限購恰恰是這個疏導資金流向的閘門。而今天中國再也找不到第二種能産生五萬多億元銷售額的替代品了。這是資産價格(房價)上漲的原因之一，但這也是防止了鉅額資金向其他領域氾濫並引發經濟波動的港灣。限購不利於資金的回收，也無法防止過量的資金向其他領域流動並引發更高的通脹。中國早就看到了資金向黃金去、向白銀去而産生價格推動的現象，也曾有過對日常消費品産生投資引發價格波動的案例，那麼無疑在回收過量資金、防止經濟大起大落的好辦法恰恰是讓鉅額資金變成固定資産，而有錢人的閒置資産除了在住房的奢侈型消費上佔比例最大之外，再也找不到更好的去處了。

　　如果是要幫助中等收入家庭改善住房的需求，那麼就要從這些中等收入家庭的或更低收入人群的消費能力出發，限制與這些收入群體的消費能力相適應的價格的産品。提出限小不限大是指首次購房或家庭分裂購房行為需求的消費，他們不可能消費太大面積，如90平方米以上或100平方米以上的住房。而限一定價格則是在這個價格條件下，部分家庭是有能力選擇擴大住房面積的，但肯定他們是無能力在更高的價格上去擴大住房面積的。

　　結合這兩點看，政府出臺的限低不限高恰恰一是解決了貨幣回籠的高消費；二是保護或幫助一定價格之下的合理消費需求，幫助了那些應該獲得幫助的群體。

　　一刀切的限購措施不可能實現貨幣量的回收，讓資産價格或其他産品的價格避免受到流動性的衝擊，也不可能有助於幫助中等收入家庭解決住房問題。因為那些高價格的住房即使降低了一定比例的價格，這些家庭仍然無能力消費。

　　而限低(一定價格之下)不限高(一定價格之上)差別政策則可能會有助於解決現狀中的困境。

　　有人擔心高價格的住房在非限條件下會繼續上漲，但這種本就與改善無關的奢侈品消費價格的高低、是否投機與投資又與民生有何關係呢？都是富有家庭玩的遊戲，又何用擔心房價下降會讓這些家庭破産呢？他們買的房不是交了更多的稅、拉動了更多的生産和投資、解決了更多的就業嗎？

　　五、限人口還是限財富

　　許多地方政府在出臺以戶籍為條件的限購，這種限購在限制城市人口增長中發揮了巨大的作用，同時也攔住了人才的流動、擋住了城市化的腳步、擋住了財富向城市的流動、擋住了城市的發展。北京出臺的政策就明顯的被認為不是為了防止房價的上漲，而是為了限制人口的增長，而一個限制了人才流動的城市又怎麼會成為現代化的世界城市呢？

　　用行政措施的限購作為擋住人才流動或人口流動的門檻，還是用價格作為門檻？這恰恰是衡量人才的創造價值和財富價值的差別。限購在限制人口增長的同時，也將大量的財富和消費能力行政性的擋在了城市之外，而限低不限高則會吸引這些人才和財富進入城市並在流轉中創造財富。

　　許多城市以戶籍為限制購買住房的同時，又出臺了允許有低於限購條件的勞保與納稅的非戶籍人口享受公租房的政策，這更讓市場看不懂了。

　　如某地五年滿納稅方能購房，但兩年納稅則可以申請公租房，難道公租房不佔用土地資源。可以申請公租房卻不能自食其力購買商品房，這豈不是本末倒置。

　　每個城市都需要不同層次的勞動力或説人才，但經濟發展中最缺少的是企業家、是創業者，是能創造財富的人群。而有能力在部分限制的條件下，仍能購買異地住房的人群，至少是擁有了財富的人群(除少數貪污腐敗之外都應是合法收入)，也證明了他們的理財或經營能力。難道應將他們拒之門外嗎？

　　每個城市都會有人口的高度集中産生的城市擁擠而帶來的煩惱，但擁有大量財富和自生能力(至少可以購買住房)的家庭並不會要求這個城市的政府給這些家庭以大量的補貼或財政上的幫助，反而會給這個城市創造大量的稅收，至少是消費而帶來的稅收。因此在限制人口增長中，沒有一個城市的政府會限制財富的流入，但中國的限購卻恰恰是以戶籍(最落後和歧視性的行政措施管理方式)而非以財富來做衡量標準而制定的。

　　所有的城市幾乎都在發展經濟中招商引資，但卻在生存領域將財富拒之門外，為房價而限制財富的轉移。那麼限房價到底是為什麼呢？

　　六、限制需求還是限制投資

　　限購也許無法解決需求問題，不管是居住需求還是改善需求或是投資需求，都無法用限購來釋放，那麼這種需求就會被抑制並産生轉移。日本的聰明商人很高興中國的限購政策，因此將東京的房子拿到中國來推銷，美國、歐洲也在歡迎中國的財富向歐美轉移，而中國的城市卻關緊自己的大門，寧可讓財富向國外更富有的國家和地區轉移。

　　為什麼國外不限制投資呢？因為他們缺少需求嗎？以限制投資、打擊投機為名的限購，其結果必然是傷害了真實的需求和梯次消費的節奏。那麼中國再用多年的時間也難以修改這個被行政措施破壞了的合理消費路徑，也永遠無法讓房地産市場進入正常梯次消費的軌道，永遠無法避免起起落落的動蕩。

　　值得疑問的是，到底為什麼要限購，限購到底要解決什麼問題。如果是為了打擊投機和投資需求，那麼有多種限的方法可以解決並都優於現行的限購令。但限制了投資需求能解決因貨幣超量而産生的經濟波動於通脹問題嗎？能保護經濟的平穩增長嗎？能防止資金向其他産業流動而産生的價格波動嗎？房價因限購而出現大的波動時就不會産生投資或投機行為嗎？就不會影響經濟的增長嗎？就能讓經濟平穩嗎？

　　如果限購除了在短期內降低了市場的銷售而沒有給民眾帶來居住條件的改善、沒有滿足增長中的消費需求，並造成了更不利於經濟增長時，又會如何呢？

　　再一次回到政策的堵與疏上來，堵的結果一定是形成無數個堰塞湖，只有有堵有疏才能一箭多雕的綜合解決現有問題。

　　特殊條件下的限也許是一種無奈的選擇，但限卻有多種限的方式。不同的限用於有針對性的解決不同的問題，而一刀切的限購則是所有限中最不可取、最無針對性、最落後的一種只堵不疏的方式。這種限的結果也許今天還不得而知，但事後的政策評估中一定會發展為治腳氣病而讓全身都出現毛病的後遺症。

　　任何時候政策引發的癌症都不應由市場與民眾承擔損失與責任，而限購的政策卻恰恰是讓市場和民眾為調控政策的失敗承擔損失與責任。幾千年中國文化中的大禹治水給我們留下的絕不應僅僅是三過家門而不入，而是寶貴的用疏治堵的歷史經驗。也許中華文化的精神仍是指導今天政策制定的瑰寶。