住房限售並不比限購高明

　　周俊生

　　全國政協常委、著名經濟學家厲以寧先生在兩會期間對目前在全國一些大城市普遍推行的商品房限購政策提出了批評，他認為應該換一個思路，即把限制購買改為限制出售。他表示，公民有購買房屋的權利，不能有地域歧視，限購作為短期政策可以，但作為長期政策不行，應該把限購改為限售。買房子之後再賣要受限制，比如，如果一年之內就賣，就要按房價的16%徵稅，第二年賣則可以降低為12%。

　　厲以寧提出的這個主張，在限購政策飽受批評的背景下，得到了輿論的肯定。確實，與限購政策簡單地將居民戶籍作為購房依據相比，限售政策更多地運用了市場手段。但是，限售是否一定也能收到理想的效果，值得認真探討。

　　造成我國住房市場嚴重困擾的問題是，自我國住房制度改革以後，地方政府在相當長時間內忽視了它的居住保障功能，使其投資功能出現了“野蠻生長”。而地方政府為了拉動經濟和“土地財政”的需要，對此樂觀其成。在這種情況下，中央政府要求一些城市出臺限購政策，其實是不得已而為之，其目的是希望借助政府所具有的剛性的行政權力，讓投資投機勢力在房地産市場失去用武之地，也就是削弱市場存在的強大購買力，從而使房價形成下跌預期。正是在這一點上，我們必須承認目前實施的限購政策，有它一定的合理性，事實上它已經收到了一些積極效果，目前，一些城市的商品房市場出現了量價齊降的情況，3月8日，上海最新出臺的平均房價已經下跌到2萬元之下。

　　當限購改為限售以後，由限購所産生的一些衍生問題固然得到了解決，但是，已經被有效遏制的投資投機力量必然捲土重來，從而使正在失去支撐的高房價再度獲得支撐。當然，按照厲先生的設想，如果推行限售政策，投資投機力量就會失去再度進入市場的興趣。但是，厲先生提出的限售並不是禁止出售，如果真是這樣，它與限購沒什麼區別，同樣與買賣自由的市場經濟原則不相符合，因此所謂的限售其實是對住房出售課以重稅，也就是讓投資投機力量無利可得，白忙一場。但是，對於住房的投資也好，投機也好，它一般都是一種中長期行為，通常需要幾年甚至十幾年的週期，除非房價在短時間裏出現暴漲，否則，投資投機者不大可能在短期內將房屋出手。厲先生提出一年內出售課稅16%，兩年則課稅12%，更多年內出售收多少稅他沒有説，想必是越來越低。但是，如果房價在長時期內保持上升趨勢，那麼，投資投機力量將住房捂在手裏的時間越長，他們的獲利就越大，而出售時需要付出的稅收也越低。這樣一來，所謂的限售還有什麼意義呢？

　　實際上，我們應該承認住房市場在提供保障功能之外，有其投資甚至投機的功能。主要問題是其保障功能受到了嚴重的削弱，好在政府已經開始意識到了這個問題，正在加大對保障性住房的投入力度。我國今年要投資建設1000萬套保障性住房，整個“十二五”要保證3600萬套保障房建設，使保障房的覆蓋率達到20%。如果這個目標能夠順利達成，那麼，中低收入家庭的住房保障也就基本有了保證，當這個問題得到圓滿解決以後，投資投機力量即使仍能對房價形成主導，但也只能局限于某些高端商品房，與普通人關係不大。