北上廣初現降價潮 房企傾向低價開盤

    稿件來源：每經記者 楊羚強 葉書利 朱玲 發自上海、北京、廣州

    新國八條及部分城市地方細則出臺後，儘管目前還沒有出現全國範圍內的大幅度房價下跌，但在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，一些樓盤已經在用新房價格低開等方式，悄悄降價。在北京，遠洋地産“遠洋一方”新開樓盤的銷售價格較前一批次均價便宜了近4000元/平方米；在上海，中海“禦景熙岸”的實際售價只有前期網上參考價的7.6折。部分上海房地産業內人士表示，限購令現在看來起碼要維持一年，降價是大趨勢，北京、上海、廣州等地目前的降價現象或只是開始。

    北京

    遠洋降價 萬科新盤日光不再

    “京15條”高壓下，近日北京部分樓盤新推房源價格出現鬆動。

    遠洋打折打破僵局

    3月5日，遠洋地産北京樓盤“遠洋一方”，推出第十批共計300套房源。《每日經濟新聞》記者從該樓盤售樓處獲悉，這批房源的名義銷售均價與前一批次價格一樣，皆為25000元/平方米，但現在購房以按揭方式付款享受房價84折優惠，即實際銷售均價為21000元/平方米；一次性付款可享受83折，即20750元/平方米。與前一批房源相比，該樓盤銷售均價實際直降4000元/平方米。

    3月6日，萬科北京樓盤“萬科長陽半島”第6批房源上市，共推出118套房源，銷售均價為18500元/平方米，與前期價格相當。不過，記者注意到，在新政影響下，該樓盤前5次開盤皆“日光”的盛景沒有重現，在開盤當日上市的118套房源中，最終被認購75套，認購率為63%，場面冷清了不少。

    萬科長陽半島第5批房源一位業主向記者反映，實際上開發商在推第6批房源時，採取了變相調價的方式。他解釋説，第5批房源的裝修標準為C級的1000元/平方米，但第6批房源的裝修標準提高到B級的2000多元/平方米。此外，相比前兩批次而言，第6批房源公攤面積較小，得房率高，且裝修標準提高了。因此他認為，如果以套內面積計算的話，第6批房源比前一批房源的房價下降了近3000元/平方米。

    記者一直試圖聯絡遠洋地産詢問樓盤降價情況，但截至發稿，未收到正式回復。

    降價以試探市場

    北京房地産交易管理網數據顯示，上周（2月28日～3月6日），北京累計住宅總成交量為3765套，雖然環比前一週有明顯上漲，但相比春節前1月最後一週下跌幅度達63%。

    北京中原地産三級市場研究部總監張大偉對此分析認為，時下調控面繼續收緊，成交量大幅下滑，逼使開發商定價回歸理性。在時下房價僵持之下，一些開發商試著供應小部分降價房，試探市場。

    張大偉認為，在市場試探期，目前開發商傾向於以銷定産的策略，不再大張旗鼓地吸納潛在客戶。每次推出的房源套數與真正買家的比例開始接近1：1。也正因為供需數量趨於均衡，調控前熱點項目一房難求的局面初步得到扭轉，如萬科長陽半島“日光現象”不再。

    有媒體報道稱，萬科長陽半島本次開盤前，共計1039組排號客戶中，最終有近30%的客戶因北京新版限購令影響，不具備買房資格而被篩選掉。

    張大偉同時指出，“遠洋一方”本次上市房源雖然只有300套，但是降價行為對於區域市場佔主導的二手房交易來説影響非常大。嚴重萎縮的需求市場，在名企名盤商品房價格直降的刺激下，二手房心理價位將明顯下調。2011年北京第三次調控的效果，將逐漸從近郊區開始顯現。

    上海

    初現高端項目低價入市潮

    在上海，3月開始也出現了量價齊跌的局面，並掀起一股降價銷售的潮流。

    中國房産信息集團公佈的最新數據顯示，一系列新政調控之後，上周（2月28日～3月6日）上海一手商品住宅的成交量也再度回落到6.38萬平方米，環比下滑16.16%；房價持續下滑，並於上周跌破2萬元關口，為19216元/平方米。這是近32周以來的新低，意味著房價跌回到去年7月的水平，接近去年417新政之後的最低水平。

    近期，上海市場上的部分樓盤也出現了房價大幅回調的情況。網上房地産數據顯示，3月6日開盤的中海禦景熙岸此次銷售的房源，前期預售價格為26000～30400元/平方米，但開盤後實際報價僅為21000元/平方米左右，較之前的“參考價”打了7.6折。中海的品牌加上遠遠低於預期的報價，以及開發商在開盤當天推出的現場下定抽獎和9.7～9.8折的優惠，讓市場大吃一驚。據上海媒體報道，開盤前就有60多人通宵排隊。

    和中海上述樓盤類似，樓盤“陜西北路1688”，開盤價格4萬元/平方米，遠遠低於周邊樓盤5.5萬元/平方米的銷售價格，較市場原先預期4.5萬元/平方米的開盤價格還低出5000元/平方米，20套特價房也因此獲得熱銷。

    據中房信分析師薛建雄介紹，除上述樓盤外，上海的部分高端樓盤，目前也在醞釀通過價格低開的方式促銷。

    與開發商紛紛通過新盤價格低開方式促銷對應的是，上海在售樓盤降價優惠促銷的範圍卻在縮減。搜房網數據監控中心的統計數據顯示，3月上海打折優惠樓盤95個（包括別墅），環比2月減少17%，今年上海月度優惠樓盤數量連續2個月呈下降趨勢。

    薛建雄説，上海開發商更願意通過新盤價格低開方式降價，而不是直接打折優惠。與同一樓盤大幅降價銷售相比，以不同樓盤的價格低開方式銷售，更為容易，也更有效果。

    廣深

    市場僵持 開發商報價下探

    近期，《每日經濟新聞》記者在調查廣深一手房以及二手房市場後發現，儘管市場並未像京滬市場出現明顯的降價推盤現象，但部分開發商樓盤在對外報價時，促銷的力度和範圍都在加大，房價開始出現鬆動。

    部分樓盤促銷力度加大

    據某網站監控廣州市房管局網站數據顯示，上周（2月28日～3月6日）廣州一手住宅網簽1053套，成交總額約13.69億元，環比前一週下降約36％；成交均價約11570元/平方米，環比前一週微降15元/平方米。為了打破低迷的僵局，不少開發商開始加大促銷。

    近期，在與某網站聯合組織的看房團上，富力地産旗下位於廣州花都區的某住宅項目對外報價為6500元/平方米，除了附帶2000元/平方米的裝修外，開發商還另外送5888元/套的管理費。在廣州市房管局官網上，記者注意到，該樓盤2月份的交易價格基本維持在6000元/平方米以上，最高探至7000元/平方米；進入3月份後，該樓盤部分房源成交價格下探至5880元/平方米，環比2月份已有小幅回調。

    和記黃埔旗下位於廣州老區的某住宅盤，1月份報價高達3.5萬元/平方米，2月份對外報價均價直降近5000元至約3萬元/平方米。

    在深圳，開發商優惠總價、打折等變相降價也層出不窮。記者注意到，在中海旗下深圳龍崗某項目盤推出的新房源中，就對外宣傳總價將有10萬元的優惠。

    二手房成交依然僵持

    昨日（3月9日），記者走訪廣州番禺某大盤項目，了解到原來該樓盤的二手房交易一直較為活躍，但新政後該盤業主放盤意願也呈急劇下滑態勢。

    “現在政策影響非常厲害，一些想換房的業主都不願意拿盤出來了。”啟騰地産仲介羅偉光對《每日經濟新聞》記者表示。

    “目前整體市場應該説是處於一個交易平淡的階段，政策未確定時間之前，整體市場觀望氣氛濃厚，成交量加劇下滑。政策出來後，吸引了部分剛需符合條件的購房需求，但業主根本沒有主動降價的行為。”滿堂紅地産研究部高級主任肖文曉表示。

    “上半年不會出現大規模的降價行為。”肖文曉表示，當前業主對於市場的預期，總體樂觀，因此惜售心態仍然嚴重。但下半年，受供應增加的影響，外圍區域房價將鬆動；其次，中心區域內投資投機氣氛較濃，價格虛高，泡沫偏大的樓盤，房價也會面臨下行壓力。