13家房企經營性現金流為負 開發商現金還能撐多久

　　已經披露的房地産公司年報顯示，大部分公司業績都非常靚麗，但是對於身處調整期的房地産行業，公司現金流的動向更受市場的關注。《大眾證券報》注意到，已披露的17家房地産上市公司2010年末經營性現金流量凈值竟然為負值。在政策調控的大背景下，開發商的現金流寬裕度究竟如何？又能真正支撐多久？

　　近八成經營性現金流為負

　　Wind數據統計顯示，截至昨日，按照申萬二級行業分類，共有17家房地産開發公司發佈了年報，2010年累計實現歸屬母公司股東的凈利潤為188.69億元，較2009年同比增長49%，其中有13家公司同比實現正增長，華麗家族、中航地産和中弘地産的凈利潤更是實現翻番。“由於地産公司業績具有一定滯後性，因此要真實反映公司業績和未來的成長預期，經營活動現金流是最重要的指標之一。”西南證券行業分析師肖劍向《大眾證券報》表示。

　　而從現金流情況來看，地産類上市公司較為緊張。已披露的17家上市公司年報顯示，2010年度公司經營性現金流量凈值共計-315.29億元(2009年為159.31億元)。其中，有13家公司經營性現金流量凈值為負值，保利地産的更是高達-223億元，而該公司2009年僅為-11.44億元。另外，目前經營性現金流相對充裕的萬科也由2009年末的92億元下滑至22.37億元。這些都體現出房地産公司普遍面臨現金流“吃緊”的問題。

　　肖劍表示，經營性現金流的減少，一方面是自去年國家出臺一系列房地産政策以來，即使去年四季度有所回暖，但全年房地産銷售也沒有2009年好；另一方面是有的項目在去年年底就已經銷售完畢，而新項目還沒有開始銷售，再加上公司拿地和項目開工的支出，這都會影響公司經營活動現金流。

　　籌資現金成本上升

　　眾所週知，現金流是通過經營活動、投資活動、籌資活動和非經常性項目而産生的現金收入。對於房地産公司來説，除了經營性現金流外，籌資活動産生的現金流也佔有不小的權重。但是目前來看，房地産行業籌資難度相當大，同時融資的成本也急速上升。

　　莫尼塔房地産行業研究員王沛對記者表示：“房地産融資一般包括開發貸款、股市融資、民間資金貸款、信託、權益投資等，自去年房地産調控以來，股市融資基本完全停滯，開發貸款也控制得相當嚴格，只能傾向於後幾種途徑，而且資金使用成本也較之前出現了上升，這都將影響公司未來的業績。

　　例如，貸款方面，在中銀國際的調研報告中，招商地産表示，開發貸收緊趨勢明顯，公司目前在辦理的開發貸款已經在基礎利率基礎上進行了適度上浮，部分中小開發商目前已經面臨資金壓力；信託方面，隨著信託業對地産行業風險防範的提高，信託公司對地産公司融資要求更加嚴格，利率也水漲船高，按照用益信託網的統計，今年1月份，發向房産公司的信託産品的收益率是9.29%，而去年全年平均下來是8.92%，顯然房地産公司信託融資的成本在提高。

　　開發商還能撐多久

　　那麼在經營性現金流減少、籌資現金難度加大以及房地産嚴厲調控的情況下，房地産公司的現金情況究竟如何？開發商的資金能夠撐多久？

　　一位不願署名的業內人士對記者表示：“目前小型房地産企業的現金流已經很緊張了，大型企業還好點，但也在想方設法地保存現金，比如一些大企業都拖著工程尾款不付，不是因為手中沒有資金，而是為保存資金實力。”

　　中銀國際實際調研情況也説明了這一點。例如，調研中萬科表示，對於自己的現金儲備很有信心，但對整個行業的現金流狀況判斷要比市場的預期偏緊，擔心預售賬款監管趨嚴和擴大化會對公司現金流帶來一定壓力，所有項目預售賬款嚴格監管大約會影響到萬科存量資金的1/3；金地表示，目前開發貸比較緊，但是沒有停，最緊的是按揭貸款，深圳去年11月份簽訂的購房合同至今仍有未放款的。

　　王沛表示，根據調研的情況來看，今年上半年公司的現金流還好，但受國家嚴厲的調控政策影響，房地産資金充裕度還將呈現下降趨勢，按此趨勢發展下去，到三季度房地産公司的現金流將相當緊張，特別是一些中小房地産公司，那麼到了那個時候，開發商只能降價出售，來回收資金。

　　記者 戚文麗