遠洋地産率先跳水 樓市降價潮或提前到來

　　王營

　　遠洋一方北潤園業主陳旭(化名)仍然很激動。

　　“同一期同一棟甚至同一戶型樓盤，年前還是2.5萬元/平方米，年後就變成了2.1萬元/平方米。”讓陳旭激動的不僅是她買了高價，還因為她的首付款由兩成提至三成，連原本可以享受到的利率優惠也突然消失。

　　矛盾就在上個週六被激化了。3月5日，50余名業主聚集在遠洋一方售樓處門口表達了抗議。

　　原本觀望的樓市僵局，被遠洋一方這只降價領頭羊打破。該事件引起了房地産界的軒然大波。令開發商們始料未及的是，降價來得如此之快，並如此高調。

　　遠洋降價漩渦中的三天

　　無論是事前還是事後，遠洋一方率先降價這個決定都顯得“艱難”並影響頗大。

　　3月4日，遠洋一方北潤園二期項目8、9、11棟樓開盤，並推出了全款8.3折、貸款8.4折的優惠，均價約為21000元/平方米，最低價格甚至為19000元/平方米。而上一期開盤價為25000元/平方米，此次起碼下調了4000元/平方米。而區域內在售的北京新天地等項目為主，均價均在26000元以上。

　　3月5日，一部分在前期以2.5萬元均價購房的業主，要求“退房”。業主們一方面認為，遠洋應對其降價行為做出補償；另一方面由於遠洋此前承諾的封頂時間由去年12月延至今年5月，而新國八條的突然出臺令很多人面臨著首付款提高的壓力，且享受不到貸款利率優惠。該批業主在與遠洋一方兩次協商未果的情況下，要求遠洋退房。

　　3月6日，據內部人士透露，遠洋一方北潤園開盤三天，已銷售六成。與此同時，也于週末開盤的萬科長陽半島項目統計後的銷售率也僅為63%，終結其連續五次的“日光”現象。

　　遠洋地産給媒體的答覆中稱，“當前房地産行業的大環境，對於消費者、政府和開發商而言都面臨著史無前例的巨大挑戰。作為一家致力於成為包括客戶在內的各利益相關方的“可靠的夥伴”的公司，對於這些(要求補償的)業主，我們表示理解和尊重”。

　　與2008年降價退房潮不同的是，此次要求退房補償的業主們並沒得到輿論支持。週日一篇有關遠洋樓盤降價的微博，被轉發1715次、評論千余次，多數評論認為，這是市場一個降價信號，但業主針對價格維權的邏輯並不值得支持。

　　陳旭説，作為首套剛需的她，是這場政策變動和降價行為中的受害者。

　　公開降價背後

　　遠洋地産的&&降價，是否像2008年一樣，僅僅是個開始？

　　遠洋地産相關人士透露，公司決定降價，是基於他們對未來市場預期過於悲觀，而總部要求該項目在開盤一週銷售必須達到六成以上。事後，“他們認為，比起可能發生的品牌受損，公司的持續經營、銷售回款在今年尤其重要，”接近遠洋地産的相關人士透露，與同期開盤的萬科長陽半島、首創芭蕾雨悅都項目相比，遠洋地産的預期更為悲觀。

　　另外，遠洋地産相關人士透露，率先降價並不符合一向低調的遠洋風格，但失去了中遠集團這一央企背景之後，作為上市公司的遠洋業績顯得尤其重要。“一向號稱自己為北京和環渤海最大開發商的遠洋地産，今年的經營任務已事關其在北京的老大地位。”該人士表示。

　　據了解，自2004年開始，遠洋連續5年在北京市場上排名第一。但去年，一方面受中遠國際退出遠洋的壓力，另一方面，由於北京萬科、北京保利以及龍湖地産的衝擊，遠洋未能保住其北京老大的地位。

　　在春節前遠洋一次低調接待部分媒體的座談會上，遠洋地産總裁李明表示，2011年，遠洋仍舊不放棄擴張計劃。因此，新國八條出臺後，遠洋地産仍斥鉅資在上海拿地。

　　據遠洋另一新盤項目內部人士透露，原本他們計劃要求總部降低銷售任務，但被直接否決。在該項目近期的開盤彙報工作上，遠洋地産相關領導堅定表示，今年的銷售目標不會改變。這令該項目內部人士備感壓力。

　　降價潮暗涌

　　比市場表現更為緊張的是各大房企的最高決策者。記者從另一內部渠道獲悉，在近期包括萬科、富力、遠洋、中信等高層在內的房企老總聚會中，這些領導者均對未來市場流露出更為悲觀的看法，並一致認為限購政策一定會長期存在。而李明是其中最為悲觀的一位。他認為這場現在看來無比嚴厲的調控，將會使得一半以上的開發商面臨生死存亡。

　　SOHO中國董事長潘石屹近期也在微博上表示，感覺大家都對市場很“慌”。任志強則對外稱，更嚴厲的調控措施還將出臺。

　　在遠洋率先打破僵局之後，一場降價潮正因成交量跌至冰點正提前到來。

　　據北京房地産交易管理網數據顯示，2011年調控之前(1月1日-2月16日)，北京市住宅的日均簽約量為348套，而上周儘管成交量有所復蘇，但日均成交也僅為160套，不及調控前的一半。而3月6日，北京市住宅成交僅51套，幾乎跌至冰點。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，限購至少直接攔截了市場上三成以上的購房需求，並令部分購房者産生了看空後市的預期。於是，購房者、開發商再次進入了新一輪的博弈週期。

　　“3月份北京上市的新盤大多采取了以銷定産的策略，不再大張旗鼓地吸納潛在客戶，每次推出的房源套數與真正買家的比例接近1：1。樓市中的供、需數量趨於均衡，調控前熱點項目一房難求的局面初步得到扭轉，日光的現象基本不現。”北京中原市場總監張大偉分析認為，儘管遠洋一方項目僅供應300套房源，但對於區域市場佔主導的二手房交易來説影響非常大。在商品房價格的刺激下，心理價位將明顯下調。2011年第三次調控的效果將逐漸從近郊區開始。

　　據亞豪機構針對北京3月初在售樓盤調研顯示，北京已經有35個樓盤出現不同程度的打折促銷現象。房山綠地新都會去年均價1.57萬元/平方米的戶型，最新一期開盤價1.499萬元，並有折扣和直減優惠。

　　據廣發證券調研顯示，一些城市因限購無法購買的客戶約佔30%，如果加上觀望的客戶，預計一些樓盤前期蓄客的50%以上會消失。他們認為，限購的負面作用將在3月逐漸顯現。21世紀不動産集團市場總監林蕾認為，多數開發商現有資金支撐到6月沒問題，但三季度後，將有更多開發商不得不加入降價的陣營。

　　3月7日，萬達集團董事長王健林也在兩會上表示，限購政策出臺後，預計下半年房價會進入下降通道，而且至少維持兩年以上。

　　顯然，遠洋一方的這次率先降價已經是行動開始。