誰推高了北京房租 “限購”成直接重要推動力

　　2011年3月2日，一位男士從開陽路“我愛我家”仲介公司櫥窗前走過。本刊記者 曹海鵬I 攝

　　《中國經濟週刊》記者 孫維晨|北京報道

　　住宅租賃價格，這個一直被簡稱為“房租”的消費價格指數，在全國房地産調控政策不斷推進中被層層推高。如今，它已經和房價一樣，成為中國住宅市場“剛需”們詬病的要素之一。

　　新國八條之後，全國大中城市都開始落實具體政策，以遏制房地産投資和投機需求為主要思路。比如，北京要求非本市戶籍居民家庭，要連續5年以上在本市繳納社保或個稅才能購房。政策也影響到了一些正常、合理的住房購買需求，不少人只有選擇繼續租賃住房留在北京。

　　可是，進入2011年以來，租房者在與房東關於租賃價格的談判桌上佔盡劣勢。根據2月15日國家統計局發佈的1月份CPI數據，居住類價格同比上漲6.8%，其中，住房租金價格上漲7.1%。

　　那麼，在北京等熱點城市中，推動房屋租金價格上漲的背後都有哪些力量？

　　不可避免的“新政心理”

　　其實，在北京“限購令”發出之前，新國八條便已經讓北京等一線城市的房東受到心理影響房租要提高了。

　　《中國經濟週刊》記者在“限購令”出臺之後走訪了北京多家房地産仲介機構，來自這些仲介機構的觀點認為，“限購令”將直接增大租賃市場的需求量，而目前有效的供給卻遠遠不足。“所以，北京的房租價格排除規律性的增長因素外，"限購"成為直接的重要推動力。”一位仲介機構人士對記者説。

　　“最近我了解到北京的房租都在上漲，而且有兩個仲介也都打電話建議我提高租金價格。”記者的房東在年前便給出了將要提高房租的理由。儘管這位房屋持有人居住在湖南，但她亦隨時關注著一千多公里外北京的房租價格變動。

　　她認為，時刻關注自己持有的資産價格變化是“再平常”不過的事情，“因為這直接關係到我的月收入”。

　　這位房屋出租人承認，新國八條以及北京限購政策都對其提高租金産生明顯的“心理預期效果”。她説：“誰都知道，北京房子少，人多，房租自然會漲。”

　　除了新政給房屋持有人帶來的“心理預期”，仲介公司也會建議房屋持有人在現有租賃合同到期後重新尋找租客，並提高租金價格。仲介公司再轉接一次便能從租房人處賺取一次仲介費用，大約是一個月的租金。市場認為仲介公司在其中發揮的“抬高”作用也不能忽視。

　　CPI與房租互推上揚

　　房租，並非上升通道中的唯一選手。而且，房租與物價之間的關係越來越呈現出相互推動的作用。

　　2月15日，國家統計局發佈1月份CPI數據顯示，居民消費價格總水平同比上漲4.9%。在隨後的2月28日，國家發改委主任張平在北京對上述數據闡釋稱，今年 1月份居民消費物價指數(CPI)漲幅低於社會預期，2月份有望繼續回落。

　　有投資銀行分析師發佈公開報告認為，預計2月份食品價格環比上升0.5～1個百分點，鋻於CPI構成權重調整之後非食品權重增加，而近期以住房租金為主的非食品價格上漲幅度較大，預計非食品價格漲幅可能進一步擴大，大約在3%左右。

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉在接受《中國經濟週刊》採訪時表示，房屋持有人能夠敏感察覺到房租收入與物價之間的比例關係。“當房東感覺到房租收入不足以維持其生活舒適性的時候，自然會提高房租。”

　　鏈家地産副總裁林倩亦認為，在物價和房價都不斷上升的前提下，房租自然有上漲的動力。

　　與此同時，隨著CPI數據中包括居住類在內的非食品權重增加，房租上漲，也成為CPI上揚的因素之一。

　　租房市場的結構性失衡

　　一份來自21世紀不動産的監測認為，2010年，北京市一居室租金全年均價2570元/月，二居室4085元/月，三居室5503元/月。這一價格在2011年1月又刷新了紀錄，1月份，一居室租金均價在2900元/月，二居室4391元/月，三居室5737元/月。北京房屋租金環比上升數據由2007年的3.5%提高到2008的4.2%；2009年進一步提高至6.5%；到2010年，漲幅開始呈現較大跨度，租金比2009年上漲了近10%。

　　其實，除了房地産政策與宏觀經濟的因素外，北京住宅租賃價格的季節性增長因素亦在此時與上述推動力重合。

　　每年春節前後，是租賃變動頻繁的時節，隨著租房人逐漸回到北京，需求集中凸顯，快速刺激了成交增高，推高了租金價格。

　　“這種季節性因素是正常的，此外還有就是結構性因素導致北京租金價格普遍出現高增長。”接近住建部的一位分析人士對《中國經濟週刊》表示。

　　所謂結構性因素，是指在北京，租金價格在3500元以下的出租房屋“供小于求”，而3500元以上的高檔出租房屋則“供大於求”。由於近些年，土地價格不斷攀升，房地産開發商更傾向於生産高檔住宅産品，忽視中低檔住宅的開發。當高檔住宅産品轉變為投資品進入租賃市場之後，租賃價格自然被抬高。

　　由此，投機和投資需求所導致的高房價影響，也傳遞至房屋租賃市場。市場本身存在産品結構失衡問題，廉租房建設又尚不足以彌補需求缺口，於是房租的上升背後又被添加了一把火。

　　指導價或難“從命”

　　2月28日，來自北京市住建委的消息稱，他們將建立全市統一的房屋租賃信息平臺，使租賃雙方更透明地了解房源和價格。

　　據悉，北京市住建委針對租賃市場的行業規範和發展，與多家仲介機構進行了座談。會議主要議題是租賃市場管理問題。籌劃中的房屋租賃信息平臺可以顯示真實的房屋數量、租賃價格等信息，但目前具體內容還在研討之中。

　　其實，這一做法早在2008年便有類似先例。當時，北京為防止房屋租賃市場混亂，制定了“租金指導價格”。當年參加該課題討論的胡景暉告訴《中國經濟週刊》：“在一個小本子上，把北京劃分為200多個片區，分別更新數據。”

　　不過，這個被稱為“小白本”的冊子總是與事實“基本不符”。租房人在市場上根本找不到與“小白本”上價格相匹配的出租房。據稱，“小白本”上的指導價格總是低於市場價格15%左右，而且，指導價格更新也總是比實際價格滯後一個月左右。

　　最後，這個“指導價”不了了之。“我們希望政府能夠進行有效的管理，但關鍵問題還是要多增加市場供應，增加公共租賃房。”胡景暉説，計劃建立的房屋租賃信息平臺如果只是制定和顯示指導租金價格，那麼效果依舊不大。