房租上漲三大推手曝光 仲介轉售為租聯手炒作

房東們要靠租金的上漲來抵禦通脹下的貨幣貶值(騰訊財經配圖)

　　“房價漲高了可以暫時不買，可房租猛漲卻不能不住。”中國證券報記者近日走訪多家深圳地産仲介，遇到了不少無奈接受房租漲價的租客。今年房租漲勢格外強勁，且呈現出從一線城市向二、三線城市蔓延的趨勢。而這一趨勢背後則是通貨膨脹、仲介炒作、供求結構三大推手興風作浪，要遏制房租繼續上漲就需要多管齊下，治理通脹、建立公平透明的交易平臺、改善房源供求結構應當各相關部門統籌協調，才能發揮作用。

　　通脹驅動租金上揚

　　“關內的小區房租漲得厲害，實在不行我就只有搬到關外了。”正在深圳福田區福華路附近尋找房源的小金表示，去年該區域高層的兩居室還只要3200元左右，今年就掛牌到3600元左右了。即便是一些多層的老房子，2800元以下的兩居室也很難尋了。照此下去，他只有去關外尋覓房子了。

　　房東趁旺季提價成了春節後各地租賃市場主要現象，上海浦東北蔡板塊的錦繡華城，全裝修92平方米的戶型，月租金去年12月時還是3400元，而今就漲至3700元，140平方米的大戶型月租金則由4700元漲至5000元。

　　北京房地産交易管理網的數據也顯示，2月上半月北京全市租金均價為2965元/月/套，與1月上半月2811元/月/套相比，上漲了5.48%，與2010年2月同期的2608元/月/套相比，大幅上漲了13.69%。

　　房租大幅上漲影響到1月份CPI的走高。國家統計局公佈的數據顯示，今年1月份CPI同比上漲4.9%；其中，住房租金價格漲幅達到7.1%。對此，有專家表示，房租上漲的最直接原因還是房東為了抵禦通貨膨脹的風險，目前工業品及食品價格普遍上漲的情況仍在繼續，國內存在較大的通脹壓力，房地産租賃市場上，房東們要靠租金的上漲來抵禦通脹下的貨幣貶值。

　　寬鬆的流動性導致通脹升溫，以及接踵而至的人力成本升高，工資水平上升，給了房東直接的提價理由，多數城市房屋租賃價格近兩年來一直持續上行。人社部公佈的數據指出，到2010年底，全國30個省份調整了最低工資標準，月最低工資標準平均增長幅度為22.8%。

　　上海永慶房屋仲介公司總經理陳史翎表示，從通脹的角度看，至少有兩大因素使房東提高租金，一是各類生活消費品價格明顯提高，二是與房屋直接相關的水、電、裝修建材等成本也在上升。

　　此外，2009年以來房價的快速上升，以及春節前後三次加息，貸款購房業主的月供成本增加，業主“租不抵供”現象大量存在。這些因素加上春節後租房需求的爆發，成為業主提高房租以轉嫁成本的重要原因。

　　仲介轉售為租聯手炒作

　　對於業內一些因限購導致房租上漲的説法，專家表示，限購只能帶來需求的少量增加，其實影響並不大，這部分原本就處於租房狀態的人，僅僅是由計劃買房轉為繼續租房觀望，需求量增加並不多。北京市住建委也出面表示，春節後是傳統的租房高峰期，部分區域租金出現小幅上漲，幅度在正常範圍內，北京的房屋租賃價格並未因“限購”政策波動異常。

　　然而通脹、限購以及旺季因素，卻給了仲介機構最好的炒作理由。鏈家地産有分析師表示，北京一些比較好的地段，一些仲介在收房時給房主開出了高價，另一些房主看到了也會漲房租。

　　中國證券報記者嘗試在網站上發佈個人出租房屋信息，價格較市場價稍低，立刻有仲介打電話來表示願意承租下來，並幫助業主打理。深圳中聯地産內部人士稱，仲介加大租房業務的主要因近期買賣成交驟降，仲介經營遇到困境，急需增加租房佣金進行運轉。有些仲介業務員上門找到業主收房進行全權代理，分別與業主、房客各簽一次“兩方約”，供求雙方無法見面，給仲介提供了賺取差價的機會。

　　而早在去年7月，住房和城鄉建設部安排下屬房地産經紀人學會就對京、滬、廣、深等城市房租暴漲調查作出結論：除了季節性因素外，部分仲介因為房産買賣經紀收入下降，從房東處收租房屋做“二房東”，推高房租或勸説房主抬高房租，造成主要城市房租上漲。一些經紀機構為爭奪房源，搶奪客戶，以提高租金、抬高掛牌價格等方式吸引業主。此外，還有一些經紀機構從事房屋租賃代理業務，全權代理房東收取租金，有些私自賺取差價牟利。為了賺取更多收益，少數不良房地産經紀機構還存在刻意押房、抬高租金、層層轉租推高租金的不規範行為。

　　南京大學房地産研究中心葛揚教授表示，近期全國住房成交量萎靡不振，於是房租收入成了房産仲介用來彌補收入的重要手段。有的片區甚至仲介報出的租金驚人一致，其背後有明顯人為操縱痕跡，不排除仲介聯手炒作抬高房屋租金。

　　對於仲介炒作租金的行為，北京市住建委已將建立全市統一的房屋租賃信息平臺列入日程，讓租賃雙方更透明地了解房源和價格。籌劃中的房屋租賃信息平臺可以顯示真實的房屋數量、租賃價格等信息，具體內容還在研討之中。

　　民建上海市委也曾在上海兩會期間遞交了一份名為《關於完善本市住房租賃體系的建議》的提案，建議有關部門建立規範的示範性租賃房源信息平臺，並進一步整合資源，建立政府控制的統一的房屋租賃信息、交易平臺，保證大部分租賃交易都通過這個平臺完成，並在公民誠信體系內建立住房租賃市場誠信記錄子系統。

　　房源供應結構失衡

　　在深圳調研過程中，中國證券報記者還發現一個規律，前來租房人多數諮詢的是3500元以下的房源，很多人希望合租後單間價格不要超過1500元/月，這類普通住宅成了市場上最搶手的房源，月租在4500元以上的高檔房源則很少有人問津。鏈家地産也有統計表明，北京普通住宅租賃供需比逐年遞增，目前已達到1：4，而高檔公寓則供過於求，供需比高達2.7：1。

　　近兩年來隨著房價猛漲，涌現了大量中高端住宅，而普通住宅供應不足，客觀上造成了房源的結構性失衡。上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭指出，近些年新建商品住宅戶型偏大，走高端路線，而小戶型比較集中的舊小區、城中村由於改造拆遷而越來越少。因此中低價位普通住房租金容易上漲。我愛我家副總裁胡景暉也認為，如果將北京的房屋按照月租金3500元進行劃分，低於3500元的為中低端住房，高於這個標準的為高端住房，長期以來，一直是中低端住房供不應求，高端住房供過於求。

　　與此同時，大中城市近年來大規模城市拆遷改造項目，造成一方面原住戶需要租房過渡，另一方面導致用以出租房源減少。北京、廣州、深圳近年都有大範圍的拆遷項目。如北京市海淀區和朝陽區對城鄉結合部的城中村進行拆遷；廣州市對市中心區的琶洲村、林和村、楊箕村等大規模拆遷；深圳則對崗廈村、白石洲等進行拆遷，這些拆遷建設迫使許多原來聚居的外來人口重新流入租賃市場。

　　房租不斷上漲，但房産的租售比仍在高位。不過有專家指出，中國的投資客已不把租售比作為衡量指標，不會把出租當作主要的盈利來源，每月收取的租金收益跑不贏一年期存款利率。大城市的租售比一直在1:500以上。上海二手房指數辦公室的抽樣顯示，除老公房的租售比比較合理外，大部分物業租售比比值在1:500至1:700之間，靠出租要40年到60年才能收回成本。房價不斷上漲、房屋週轉率高不會增加出租房的供應量，而只會使投資者更重視捂房。

　　有專家建議，要解決房源結構性失衡，要加大保障房和普通住宅建設以增加供給，抑制大規模上馬高端住宅，保障基本需求，房租上漲現象終將被遏制。