十年時間房價漲近3倍 業內稱進入2次房改時代

2月27日，溫家寶與網友在線交流談論樓市調控。新華社發

　　回顧中國樓市13年發展 業內稱進入二次房改時代

　　從1998年啟動房改取消實物分房到近年來“國八條”、“國十條”、“新國八條”等調控政策密集出臺，中國房地産市場走過曲折複雜的10餘年歷程，已經從快速市場化階段進入房價艱難調整期。伴隨著房地産行業的突飛猛進而出現的房價高漲也日益成為困擾民生的首要難題。如何駕馭樓市這匹“脫韁野馬”，如何引導房地産行業回歸穩健發展道路，已經成為全國兩會代表委員關注的焦點。

　　在今年全國兩會前夕，溫家寶總理在與網友在線交流時再次表達了調控房價的信心。今年我國將史無前例地開建1000萬套保障房，未來五年保障房建設規模達到3600萬套，佔全國住房比例的20%。種種跡象表明，中國的住房政策正在發生方向性改變，市場化和保障房雙軌制也許將成為破解樓市迷局的鑰匙。

　　十年時間房價漲近三倍

　　中國房改肇始於1998年國務院發佈的23號文件，這份名為《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》的文件明確了“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化”的房改核心內容，從此宣告了中國近半個世紀福利分房制度的終結，房地産市場化也就此拉開大幕，隨著2000年全面停止福利分房後，中國經濟開啟了房地産業的黃金十年。

　　21世紀的第一個十年對於很多城市家庭來説，住房條件的確在改善。廣東省房地産行業協會會長蔡穗聲就用“新時代”來形容這十多年的房地産變化，他用一組數據説明房改後城市住房條件的變化。2000年，廣州市人均居住面積是13.13平方米，2009年是20.93平方米。廣州市的家庭平均是3.1口人，如果按照30平方米的人均建築面積計算，廣州每戶家庭平均有100平方米的住房。

　　房改在帶來市場的效率的同時，也帶來了房價的不斷攀升。據廣州市年鑒記錄，2000年廣州商品住宅均價為4209元，而到2011年1月，廣州十區一手住房均價已經高達13572元。十年間住房價格漲了三倍，而且這還只是平均統計，如果關注個盤價格走勢，漲幅更令人咋舌。深圳樓市自2003年走出低谷以來，城鎮居民人均可支配收入上升了不到13%，但同期房價卻上升了162%，後者的上升速度比前者快10倍多。

　　很多人被拋離了住房供應的“列車”，對於許多沒有享受過房改時代福利分房的年輕人和中低收入家庭來説，房價已經成為他們生活中難以承受的負擔。與此同時，大批由於結婚成家等剛需傾其所有按揭購房的家庭，他們或由於入市時間較早，後來看著房價連創新高而笑逐顏開，或由於是高價入市而成為負擔沉重的“房奴”。

　　多年調控屢調屢漲

　　其實早在2005年，國家就已經注意到房地産市場過熱、房價上漲過快的苗頭。當年國務院辦公廳發出《關於切實穩定住房價格的通知》，被業內和媒體稱之為“國八條”。這也開啟了國務院連續多年以行政條文調控房地産市場的先河。

　　隨後，2006年的“國十五條”、2010年的“國十條”、2011年的新“國八條”等，紛紛從稅收、金融信貸、土地供應、市場監管等多個手段入手調控房價。這些數字化的概括，讓很多市民甚至感到難以區分和記憶，同時頻繁出臺的調控措施也一度陷入“越調越漲”的怪圈。

　　回顧以往歷年的調控政策，一般都是“五一”黃金周前夕出臺政策(比如2006年的“國十五條”，2010年的“新國十條”)，業內認為之所以選擇這樣的時機，主要是為了防止黃金週期間交易過熱，房價上漲過快。但每一次新政頒布，似乎只是在短時期內封凍成交量，一般是經歷三個月到半年的低迷期後，往往迎來的是更加嚴重的量價齊升。比如2010年4月出臺的新政，到當年9月再次出現樓市過火情景，國務院在“十一”黃金周前夕，又緊急追加了“929”新政，防止黃金周交易過旺，讓調控效果蕩然無存。

　　值得注意的是，樓市調控政策一直以來遇到執行難的問題。比如，2006年出臺的政策要求加大中小戶型住房供應，90平方米以下住房用地面積要佔到城市年度住房建設用地供應的70%。但很多地方在執行中，出現了開發商“見招拆招”的現象，銷售時將兩套小戶型打通成為一套大戶型，一套房子出兩個房産證。

　　2008年金融危機突然襲來，無疑增加了中國樓市調控的複雜度。曾經打壓房價的政策不得不在這一年掉頭轉向，降低首付門檻、減免房産交易稅費等優惠政策重新登場。同時，超發的貨幣也成為推動房價上漲的強勁動力，2009年房地産市場經歷了一段短暫的低迷期後，出現了報復性反彈。

　　據統計，2008年我國新增人民幣貸款4.9萬億，其中房地産貸款4800億；2009年，新增貸款9 .6萬億，其中房地産貸款2萬億；2010年，新增貸款減少為7 .5萬億，房地産貸款不減反增，達到2.022萬億。

　　民建中央在今年兩會前提交的提案對遊資進入房地産感到擔憂，提案中以溫州民間資本為例，指出目前只有30%的溫州民間資金回歸實體經濟，65%則流向了樓市和股市。人民銀行溫州中心支行的調查報告顯示，60%的被調查企業由於“實業不太好做”而將部分資金用於購買非廠房的不動産。

　　2010年是樓市調控政策最嚴厲也是出臺政策最頻密的一年，首次在大城市中推行“限購”政策，此舉被業內認為是政府連續多年打壓投機和投資性購房需求效果並不顯著後，祭出的更具殺傷力政策。雖然成交量應聲回落，但很多城市的房價仍難以撼動，國家統計局最近發佈的今年1月份70個大中城市房價數據顯示，68個城市的房價仍在上漲。

　　成也土地敗也土地

　　在房地産調控中一直存在著政府和開發商之間的博弈，當政府指責開發商賺取暴利的時候，開發商也經常抱怨政府高價賣地、土地供應緊張造成了高房價。究竟是誰推高了房價，誰應該為高房價負責？一直以來眾説紛紜，爭論不休。

　　追溯土地市場的拍賣風潮，就無可回避2004年的土地閘門收緊，這也是中國土地管理制度史上具有標誌性意義的一年。2004年3月，國土資源部、監察部聯合發文，要求從2004年8月31日起，所有經營性項目用地一律公開競價出讓，各地不得再以歷史遺留問題為由進行協議出讓。此舉被認為是中國土地交易市場正式形成的標誌，開發商以低廉價格獲得土地的時代一去不返，當年8月31日這一天也被業內稱為“831大限”。

　　當時規範土地出讓市場，初衷是為了限制無序開發，特別是為了防止協議出讓土地帶來的暗箱操作、權力尋租等腐敗現象。但政府收緊土地供應後，全國各大城市一級土地市場的供應量也直線下滑。

　　以廣州為例，住宅用地供應從2005年開始減少，當年經營性用地只出讓了0.5平方公里，2006年雖然有所增加但也僅出讓1.86平方公里，而往年廣州住宅用地供應規模曾高達5平方公里，土地供應減少也造成了隨後廣州商品房預售量的減少。

　　毫無疑問，近年來房價的上漲和地價的上漲的確是同步的。很多城市的“地王”紀錄屢次被刷新，甚至在去年全國兩會剛剛閉幕後，北京在一日之內就誕生了三個“地王”，廣州住宅地價紀錄也在去年邁上2萬元大關。一時間，業內有言，“房價的問題總理説了不算，總經理説了算”。

　　地價上漲的同時，地方土地出讓金收益直線飆升。國土資源部部長徐紹史在今年初舉行的全國國土資源工作會議上透露，去年全國土地出讓成交總價款2.7萬億元人民幣，同比增加70.4%。而統計顯示，1992年至2003年，全國累計收到的土地出讓金才1萬多億元，也就是説去年一年的土地出讓金規模是土地出讓制度改革前十年土地出讓金總額的近三倍。

　　土地出讓金讓曾經囊中羞澀的地方財政找到了“解渴”良方，更是很多城市啟動基礎設施建設的重要資金來源。廣州為迎接亞運會而開展的很多城市建設項目，都在指望著通過土地出讓金來籌錢還款。

　　可以説，土地財政既成就了地方城市的建設，同時也帶來了棘手的傳導效應。每有“地王”拍出，周邊房地産市場坐地起價，在2007年，很多地方出現了地價貴過周邊房價的“麵粉比麵包貴”的現象，嚴重影響了市場預期。於是，政府高價賣地—推高市場房價—上市公司融資—開發商高價再買地，一條以土地為傳導核心、互為影響的樓市利益鏈條逐漸形成。

　　全國政協委員、央行貨幣政策委員會委員李稻葵就曾指出，要改變對土地財政的依賴，就要進行更深層次的改革。“説得更明白點，這需要改變地方政府的稅收結構，要創造新的稅收結構，創造新的稅收增長的方式，而不要依賴土地。”

　　李稻葵進一步指出，土地財政問題使得現在的很多地方政府並沒有很大的興趣來控制房價上漲，因為他們擔心，一旦地産價格下降或者增長放緩，土地出讓金的增長速度就會下降，土地出讓金下降，會影響地方的建設，地方建設的下降，會影響地方G DP，一系列的問題都會帶出來。

　　經濟學家謝國忠今年兩會前夕接受採訪時也指出，現在中國房地産市場對於政府的重要性是“融資”，地方政府財政收入非常依賴於房地産，而且地方政府的負債都很高，已經透支了，把希望寄託在高價賣地來還錢。

　　保障房地位日漸抬升

　　房改十餘年，房地産市場在充分發展的同時，是保障性住房的嚴重缺失。值得注意的是，1998年國務院出臺23號文在停止實物住房分配的同時，還強調了要“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”。然而，經濟適用房的建設遠遠沒有按照當初設計的房改“路線圖”來實施，很多城市的保障性住房建設曾一度處於停滯或缺失的狀態。

　　據業內人士反饋，去年樓市調控政策真正具有殺傷力的還不是“限購”，而是2011年全國要建設1000萬套保障房。這個數字是史無前例的，今年保障房建設任務量比去年大增70%，這意味著保障房建設將進入“井噴”時代，惡補房改以來在保障性住房方面的歷史欠賬。

　　就在今年2月24日，國家保障性安居工程協調小組與各省級政府簽訂了今年工程建設目標責任書，將1000萬套保障房建設任務分解到各地。國務院副總理李克強在同一天強調，今年要求建設1000萬套保障性住房是硬任務，各地要抓緊安排開工，儘早建成投入使用。以廣東為例，國家今年分解給廣東的保障房建設任務高達31萬套，是去年建設量的四倍。

　　住房和城鄉建設部部長姜偉新日前也指出，住建部已經向地方政府下達“死命令”，所有分配完成的目標任務，必須在今年10月31日前全部開工，否則主要領導將遭到從約談到行政處分乃至降級、免職的嚴厲處罰。

　　今年兩會前夕，溫家寶總理在和網友在線交流時，又進一步明確了整個“十二五”期間保障房的建設計劃，預計未來五年全國將開建3600萬套保障房，保障房總量將佔到住房總量的20%。

　　在業內人士看來，此舉傳遞的信號是，中國未來一段時間的房地産調控的思路已經明確，加大保障房供應和抑制投機性購房已經成為國家調控樓市的主要著力點。房改經歷了十餘年的發展，政府開始重新認識住房的“雙重價值”。一方面，住房具有投資價值，另一方面，住房的民生價值不可忽略。可以預見的是，未來由政府提供的保障房所佔比例還將持續擴大，業內認為1000萬套保障房開建也標誌著中國進入了“二次房改”時代。

　　雖然都是由政府提供住房，但這次大規模開建保障房和十多年前大規模福利分房又有著根本上的不同。溫家寶總理在談到保障房結構時明確指出：“保障性住房應當以公租房和廉租房為主，再加上棚戶區改造，不要走偏方向。”

　　“這是一種警醒和提示。”上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭指出，2009年以前的十年左右時間內，我國住房保障産品以經濟適用房為主，而這一産品存在較多的問題，備受爭議，比如準入環節難以有效控制，導致權貴群體混跡其中，從中謀利，甚至部分城市只有所謂的“公務員房”，沒有面向社會的經濟適用房。

　　近年來的全國和地方兩會上，減少經濟適用房供應、加大租賃型保障房供應的呼聲也越來越高。包括廣州在內的不少城市已經開始調整保障房的建設結構，未來將有更多的租賃型保障房面世。

　　溫家寶三年三論房價

　　2009年：我就知道網民關注這個(房價)問題。因為我每天上網看到大量網民的意見，甚至很尖銳的批評。因為房子對於每個人來講都關乎他們的切身利益。今年房地産有了比較快的恢復，但同時房價在一些地區和城市上漲過快，也引起了中央高度重視。

　　2010年：我也知道所謂“蝸居”的滋味。我有決心，(在)本屆政府任期內能把這件事情管好，使房地産市場健康發展，使房價能夠保持在一個合理的價位。

　　2011年：我還有信心。如果我沒有信心，不去努力，那就是失職，就是對人民的不負責。有人説我灰心了，其實我沒有灰心。我相信，只要我們把群眾放在心上，我們一定會實現調控目標。我沒有調查每一個房地産商的利潤，但是我認為房地産商作為社會的一個成員，你們應該對社會盡到應有的責任。你們的身上也應該流著道德的血液。

　　房改以來調控政策

　　1998年

　　取消福利分房

　　2004年

　　土地公開出讓

　　2005年

　　“國八條”首次從國家層面提出要穩定房價

　　2006年

　　“國十五條”首次提出戶型限制；首次提出“雙競雙限”出讓土地，限價房概念亮相

　　2007年

　　二套房貸首付上浮到四成，國務院24號文首次強調保障房建設

　　2008年

　　金融危機，出臺房地産救市政策，降低首付門檻，推出優惠利率

　　2010年

　　“國十條”，二套房首付比例上調到五成，提出開建580萬套保障房。

　　2011年

　　“新國八條”，二套房首付比例上調到六成，大中城市普遍限購多套房；提出開建1000萬套保障房。

　　南都特派記者 王衛國 發自北京