調控加碼：期盼房價回歸理性

　　作者：■本報記者 陸昀

　　在調控大幕下，很多對樓市觀望已久的人們對未來樓市回歸理性心生期盼。2011年政策的執行能否給我們帶來驚喜？

　　2011年在新春的爆竹聲中，被認為史上最嚴厲的樓市調控政策在此前幾度調控基礎上疊加發力，以調控為開年序曲，拉開了“十二五”房地産市場的帷幕。在調控大幕下，很多對樓市觀望已久的人們對“十二五”樓市心生期盼。2011年政策的執行能否給我們帶來驚喜？

　　在連續幾年房價飆升、數度政策調控後，“我想有個家”對很多人仍是奢望。而去年年底，溫家寶總理在參與中央廣播電臺直播時明確表示，調控樓市的“國十條”、“國五條”落實不夠好，將繼續加大力度抑制樓市投機，有信心使房價回歸合理。進入2011年，樓市調控一手指向投機投資，一手托起民生保障。“新國八條”出臺，滬渝房産稅試點落地，央行再度加息，根據中央的要求，全國主要城市相繼出臺地方調控細則。住房與城鄉建設部承諾，今年計劃建設1000萬套保障性住房。全國的保障性住房規劃首度超過商品房。保障民生的調控主旋律使很多身處“夾心層”的消費者今年對“家”尤為期盼。

　　政策是否還會加碼

　　今年1月以來，從中央到地方針對房地産各環節的調控政策可謂密集，按照國務院的要求，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市要從嚴制定和執行住房限購措施，並在2月中旬前出臺。然而，按此要求，目前只有20余個城市推出了地方限購細則，還有不少城市遲遲沒有出臺新“國八條”的實施細則。最近樓市交易量由於限購、限貸出現明顯下降，但房價仍有上升，國家統計局的數據顯示，1月份10個大中城市新房價格同比漲幅超過10.0%。熱點城市出現新樓盤推遲上市、房租上漲的局面。

　　房價成為連續三年來兩會最受關注、討論最為熱烈的問題。經歷了多次調控、觀望、報復性反彈後，消費者在觀望和行動的選擇間掙扎，很多人擔心政策的持久性。對此，業內人士認為，中央以往對房地産市場的調控多采取經濟手段，以降低樓市升溫速度為目標，但此輪調控採用了大量行政措施，政府正在努力構建以保障性為特徵的房地産市場結構，以解決房地産市場所反映出的政治經濟深層問題。在這一目標下，市場各方在新政策下的博弈或將令中央調控政策加碼。

　　日前，國務院副總理李克強在全國保障性安居工程工作會議上的一番講話進一步印證中央對房地産調控的決心。李克強強調，各地要及時制定實施細則，有效抑制投資投機性需求，增加普通商品住房供給，堅決落實進一步加強房地産市場調控的政策措施。

　　全國工商聯房地産商會會長聶梅生認為，最近是房産調控政策推出的密集期，中央要求各地調控細則出臺的時點正好在兩會前，有利於各方面意見在兩會期間充分地反映出來，以便於政府對政策執行效果和兩會期間議案提案意見作出進一步反饋，預計兩會後還會有新的政策出臺。聶梅生認為，政府要落實保障住房的供應，一定會抓住對房地産影響最大的資金環節加以調控，去年取得的土地出讓金高達2.7萬億元人民幣，今年重點會抓地方政府的投資。此外，加息、提高準備金率等金融手段一定會用。雖然新的加息舉措並不一定是衝著房價而來，但會影響到房價。

　　中央的調控政策一輪比一輪強硬，但從目前各地已經出臺的房地産調控政策看差距很大，政策在實際執行中也有緊有松，北京早在去年就已經有了限購政策，但執行得並不到位。對政策能否持久的疑慮與調控的升級相伴而生。業內人士認為，當前樓市新政策的推出固然需要，已有政策的執行力度對調控以及政府公信力的影響也不容忽視，政策不在於“炮聲大”，各地細則的可操作性以及政策的落實力度尤為關鍵。

　　“限購”引發的需求“速凍”似乎並沒有讓開發商起急。有開發商稱，目前，2.7萬億的土地出讓金很多已經通過拿到的土地證又被開發商在銀行作了抵押貸款，開發商不賣房，銀行最終要“埋單”。因此，現在的政策不過是在短期嚇嚇炒房的，不會堅持多久。業界人士認為，在嚴厲的調控政策下房價仍然高企與利益群體“屢調屢漲”的慣性預期不無關係。但今年的信貸收緊以及限購令直指開發商資金鏈“咽喉”。在流動性收緊大背景下，房地産開發貸款增速將持續回落，限購、限貸、連續加息將使開發商今年的銷售資金回籠速度減慢。

　　溫家寶總理日前再次重申“抑制房價還有信心”，並強調“要防止捂盤惜售圈地不用”，這意味著開發商“以時間換取漲價空間”的慣用對策將面臨“魔高一尺，道高一丈”的政策清理。中原地産華北區董事總經理李文傑認為，眼下開發商中存在著與政策博弈的情況，但今年的調控不會重復2008年至2009年時的“放鬆”。此前的“十大行業振興政策”與當時爆發的全球金融危機有很大關係，而今年中國著手解決自己的問題。況且現在的房地産牽涉出的已不僅僅是房價問題。當前的限購政策不會是短期的，這次限購政策推出的最大意義在於確定了“一戶最多兩套住房”的思路，市場化和民生保障將成為長期的房地産行業政策。開發商應以積極的心態面對才是上策，而不可太“自戀”。

　　最近有媒體披露，廣州2011年財政預算報告計劃出讓金收入為646.5億元，比去年賣地收益增加了190.8億元，增長41%。聶梅生認為，土地財政問題突出，極大地增加了銀行的風險，房地産市場不是不會出現“一地雞毛”的情況，相信中央政府今年會加強對土地環節的調控。

　　保障房離我們有多遠

　　保障性住房是新一輪房地産調控的重要抓手，是我國構建住房市場供給“雙軌制”的一個大動作。今年以來，有關加大保障性住房建設的消息不斷。 中央確定，2011年全國將建設各類保障性住房1000萬套，開工量比去年增加了70%，幾近去年全年商品住房的供應量。溫家寶總理日前又表示，今後5年新建3600萬套保障房。國務院副總理李克強兩會前強調，今年建設1000萬套保障性住房是硬任務。要求各地抓緊安排開工，儘早建成投入使用。住房與城鄉建設部此前已給地方保障房建設工作下達了日程表，要求各項保障性安居工程務必須在今年10月底前全面開工。中央與省級政府則以“軍令狀”形式簽訂了責任書。

　　配合覆蓋全國的“限購”措施，需求的削減與保障性住房供給的大幅增加，顯然將使樓市的供求矛盾在今年得到有效緩解，這無疑對於房價走勢産生影響。大規模的保障性住房建設被民眾稱為“溫暖工程”，兩會尚未召開，社會各界圍繞著保障性住房建設的討論已經空前熱烈。很多處於“夾心層”的中低收入者對今年的樓市充滿期待。但同時也有不少人對即將進入大規實體建設階段的保障房建設投資力度有所擔憂，對保障房中各類住房比重、合理性倍加關注。

　　幾年來，保障性住房建設的資金來源、土地供應在很大程度上影響著其建設速度。2010年起，中央即採用與地方政府簽訂“軍令狀”的方式督戰保障房建設。全國最終有590萬套保障房開工建設，建設完成了370萬套。此前，2008年各類保障房開工231萬套，2009年是485萬套。

　　按中央要求，在全國土地供應計劃中保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房佔比需要超過70%。此前國土資源部公佈，去年上述三類房實際用地9.58萬公頃，佔全年供應量的76.4%。其中，28個省(區、市)三類房實際用地佔全部計劃比例均超過70%。國土部表示，2011年繼續增加保障性住房和中小套型限價房建設供地總量。

　　根據已經披露的信息，今年全國的保障性住房建設需要1.4萬億元的投資，相當於去年全社會固定資産投資總額的1/20。據了解，目前中央已經明確，及時下撥中央財政專項補助資金；督促和引導金融機構支持保障性安居工程建設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。根據10%的土地出讓金用於保障房建設的國家規定，去年全國土地出讓金總額達2.7萬億元，即應投入2700億元。截至2010年8月，中央財政去年年初安排的692億元和追加安排的100億元保障性住房建設資金已全部下達，加上地方公積金增值收益，保障房缺口仍然高達萬億，需要握有大量土地出讓收入的地方政府積極投入。

　　據了解，目前各地政府廣開思路拓展保障房建設的資金來源。目前已有北京、天津、重慶、攀枝花等28個城市開展公積金閒置資金支持保障房建設的試點。其中，北京去年一年試點用公積金貸款支持中心城區人口疏解與舊城保護安置房、公租房和經濟適用房項目建設，貸款額度209.02億元，惠及34個項目，建築面積規模1113.1萬平方米。重慶市為確保公租房建設速度明確民營企業可以參與公租房建設。

　　雖然各地在積極開拓住房公積金餘額移用、社會融資、吸引民企參與投資建設、房地産信託投資等多種渠道，但很顯然，保障房的本質是政府補貼低收入階層住房，地方政府對保障房建設的資金投入應該是保障房建設的最大支點，提取土地出讓金的10%是保障性住房建設的主要資金來源。民眾的住房夢很大程度取決於這筆資金能否及時到位。

　　保障性住房離廣大的中低薪階層越來越近。然而保障性住房的有效供給問題隨著建設量的逐年加大也逐漸凸現。

　　上海統計局報告顯示，2010年上海市場化新建商品住宅平均銷售價格為20995元/平方米，其中“經濟適用住房、動遷安置住房等保障性住房銷售面積735.46萬平方米，佔2010年的43.6%，比上年增長15.4%。上海2009年保障房銷售面積為639萬平方米，佔當年住宅銷售面積為21.8%。另據《中國統計年鑒2010》的數據，2009年上海銷售經適房只有0.19萬平方米，即上海所謂保障房大多是動拆遷安置房。

　　著名經濟評論人葉檀指出，地方政府通過大拆大建加大保障房中棚戶區改造等拆遷房的比例，這無助於增加住房的有效供應，對需要保障的不屬於拆遷範圍內的無房戶作用不大。政府應將拆遷房的數據在保障房中單列出來，讓真正的新增保障房一目了然。

　　去年我國共建公租房37萬套，今年1000萬套保障房任務中，公租房的規模雖然進一步擴大，將達到200多萬套，是去年的6倍。但越來越多的人提出，保障性住房建設應以公租房和廉租房為主。兩會前很多網友建議政府應該壓縮乃至取消已經淪為公務員福利房和“特權房”的經濟適用住房。從長遠角度考慮，保障性住房政策的重心應傾向廉租房、公租房，明確規定公租房和廉租房在保障房建設中的比例，建立健全廉租房供應、退出機制，逐步地、有計劃地、有制度地收縮尋租不斷的經濟適用房的供給，讓低收入者切實有效地享有到保障性住房。對此，人們還需要等待政府從機制上進一步加以完善。

　　變買為租住有所居

　　限購令使今年的房屋租賃市場十分活躍。業內人士認為，新的調控政策帶來的住房結構改變將逐漸使住房租賃市場與住房買賣市場並重發展。

　　限購令、首套房貸利率的上浮以及商業房貸和公積金貸款利率不斷提高，促使許多準購房者將購房需求轉為租房，二手房業主在惜售心理作用下也在由售改租。變買為租，“住有所居”成為很多人的選擇。然而，雖然今年市場上可供出租的房源量有所增加，但租金價格出現大幅上漲，特別是北京、上海、廣州、深圳以及杭州等房地産一線城市快速增長的房租價格令很多人難以接受。國家統計局公佈的數據顯示，1月份住房租金價格上漲7.1%。偉業我愛我家預測，2011年北京的租賃市場將呈現出可供出租的房源量明顯增多，租房需求大幅增長的局面，相比去年將有10%以上的增長，而租金價格上漲幅度預計將達到12%。很多人憂心租房也將變為奢望。

　　從目前看，一線城市房租的陡漲與春節後需求增加有一定關係，同時與出租房業主叫高房價、部分房産仲介的有意抬價不無關係。

　　最近已有消息，北京市正在研究相關措施以穩定租金。將於4月1日執行的《房地産經紀管理辦法》將對房地産經紀機構和房地産經紀人捏造散佈漲價信息，低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價的行為予以限制。

　　另外，最近很多政協委員、業內人士也針對加大房屋租賃供量向政府提出多種建議。郭松海委員在提案中建議，當前，大規模建設公共租賃房是必要的，但畢竟有滯後期限。為此要增加租賃市場的有效供給，可以在住房空置率高的特大城市開徵閒置稅，迫使大量閒置住房進入市場，進而在一定程度上能穩定住房出租價格。政府應運用政策推進住房租賃業務，加大向存量市場拓展力度，改變長期以出售為中心的住房流通格局。偉業我愛我家則提出，降低收繳出租房綜合稅，以鼓勵出租房屋。中原地産認為，租賃市場的價格完全取決於供求，而政策對供求心理預期改變影響很大，政策的導向與持久是使市場平衡的關鍵。

　　今年房價走勢如何是置業者最關心的問題。

　　業內人士普遍認為，嚴厲調控政策的持續出臺釋放出決策層對樓市調控的決心。2011年房地産調控將繼續加碼。今年樓市房價回調預期在連續的政策刺激下將不斷強化。治理通脹是2011年宏觀調控的重點，物價的全面、持續上漲有望得到有效遏制，會為房地産調控創造條件。但如果2011年無法有效地管理通脹預期和治理通貨膨脹，房地産作為少有的保值增值選擇，仍將會帶來投資性需求的進一步上升，進而使房地産成交價格得不到有效控制。

　　中國不動産研究中心預期，2011年前半年房地産市場將會在通脹與房地産調控的交互作用下運行，行業景氣度有望維持上升，成交量可能會有較大幅度的下降。後半年通脹有望得到合理控制，房地産調控的影響將佔據主導因素，房價有望保持穩定並出現小幅下降。