樓市調控需要上下同心 促進房價回歸合理水平

　　根據2011年《中國經濟藍皮書》的數據，2010年國內房價在2009年上漲25%的基礎上又上漲了15%。國家統計局今年2月份披露的最新數據表明，2011年1月份在新建商品住宅方面，全國70個城市有67個城市房價環比上漲，68個城市同比上漲；在二手住宅方面，全國70個城市同樣有67個城市房價環比上漲，有65個城市同比上漲。而農産品價格調控卻不是這般情況。2010年11月17日國務院常務會議提出抑制農産品價格上漲的四項政策措施後，11月20日發佈了“國十六條”。此後的不長時間裏，在各級地方政府一系列經濟、行政、法律等手段的調控之下，各地農産品價格便逐步趨穩甚至走低。

　　為什麼房價調控不像其它商品和服務的價格那樣，在短期內就可以見到成效？這是因為，其它商品和服務的價格漲跌，與作為調控主體的政府特別是地方政府並無直接利益關係。而房價卻不然，房地産目前已經成為許多地方政府的主要財政來源，房價下跌必會減少地方政府財政收入，從而決定了地方政府只希望房價漲、不願意看到房價跌。正是這種直接的利益關係以及扭曲的政績情結，決定了地方政府對房地産調控的態度與中央政府往往不合拍，甚至還會做出一些逆向調節的舉動。因此，要實現中央政府確定的把房價控制在合理水平的目標，不僅需要中央政府的信心和決心，同時也需要地方政府與中央政府上下同心。

　　利益是行為的內在動力，也是行為偏軌的驅動力。要讓地方政府與中央政府在房地産調控中上下同心，必須理順地方政府與房地産的利益關係。只有建立起合理的利益機制才能使政府的行為依法、規範、高效，在經濟調節、市場監管、社會管理、公共服務中發揮應盡職能。鋻於地方政府與房地産的直接利益關係和對土地財政的依賴所導致的行為偏軌，有的學者建議將土地收入統繳中央財政，以便徹底割斷地方政府與房地産之間的利益鏈條。但如此一來，讓地方政府失去了財源，又怎麼去管理它應該管的事情呢？

　　其實，從市場經濟的經驗看，在中央與地方實行分稅制的財稅體制下，地方政府從一定意義上講都是“土地財政”。有所不同的是，國外地方政府的財政收入主要來源於土地和不動産的保有環節，即物業稅。在國外成熟市場經濟國家，物業稅等不動産稅屬地方管理，是地方政府的主要財源，所佔比重在40%以上，

　　高的可達60-70%，徵稅範圍涵蓋經營性不動産和消費性不動産，等於是在個稅之外又有了一道稅收調節。而我國目前房地産保有環節的稅收僅佔全部稅收的2.36%、地方財政收入的8.12%，相反房地産交易環節的各種稅費以及土地出讓金則成了地方政府的財源支柱。正是由於這種對土地出讓金及其交易稅費的“依賴症”，才帶來了嚴重的短期行為，而這種短期行為又成了房價持續上漲的直接“推手”。

　　可行的辦法是借鑒國外的房地産稅收制度，使地方政府在轄區內把形成與培養稅源的重點落在土地和不動産的保有環節，使得大宗、穩定、支柱性的稅收來自土地和不動産的保有環節，而不是像目前這樣來自一次性的土地和房屋交易環節。有了這一組織地方財政收入的機制，就可以把地方政府原來的“短期土地財政”改造為“長期土地財政”，地方政府只要專心致志地提供好基本公共服務，優化本地投資環境，其轄區內的不動産就會進入升值軌道，在此基礎上每隔幾年重評一次稅基，從而實現“財源建設”的套現。而且這種房産稅的實施對房地産業的發展具有多重積極意義：一方面，可以以此為契機規範政府行為，將目前多如牛毛的房地産稅費調整到公共財政所要求的簡化、透明和規範狀態；另一方面，此舉對於購房者、炒房者、開發商的行為和預期都會産生重大影響，從而有利於構建起穩定合理的房價形成機制。

　　然而，從最近重慶和上海兩個城市出臺的房産稅試點看，都難以起到上述作用。重慶的房産稅主要是向高檔住宅投資者徵收，等於將房産稅作為調節收入分配的工具了；上海的房産稅則著眼于打擊眼下的房地産投機炒作，只向新購住房者徵收。這同我們上面講的房産稅或物業稅的性質顯然不同，當然也就無法起到調整地方政府與房地産之間利益關係的作用了。因此，不能因為這兩個城市的房産稅試點未能達到預期目標，未能起到理順利益關係和控制房價過快上漲的作用，就輕易否定房産稅或物業稅的作用。相反，倒應該從這兩個城市的試點中汲取經驗乃至教訓，以完善地方政府與房地産的利益關係為主要目標，進行房産稅或物業稅改革的縝密考量，並做好改革的頂層設計，使房産稅或物業稅最終能對形成上下同心的調控機制、終結目前的土地財政、促進房價回歸合理水平起到應有作用。(張道航 作者為中共大連市委黨校教授)