限購令連城殺至 一線樓市成交量創5年最低 樓市大變局

　　本報記者 姜燕 發自上海

　　降價，還是不降？推盤，還是不推？撐著，還能撐多久？變局來臨之前，拿什麼自救？

　　在新“國八條”滿月之際，一線城市商品住宅的成交量大幅萎縮，創下5年來最低，由量到質的影響已經顯現；與此同時，落實新“國八條”的限購令細則連城而至，“限購版圖”逐日擴大；土地市場也由“熱火朝天”轉為“冷熱不均”；大小地産商們開始各出招數，應對“風暴”—樓市大變局已經開始。

　　一線市場2月成交“腰斬”

　　房産稅的傳聞總能在每輪宏觀調控未見成效之際牽動市場神經，而滬渝試點滿月之際，上海零稅款、重慶17筆稅款15萬元的稅費卻並沒有讓市場嘗到“尚方寶劍”的威力。短期內難以大範圍實施的房産稅似乎成了“啞炮”，相反，限購令卻給樓市注入了一劑猛藥，北京、上海、廣州等地的樓市成交量陡然下滑。

　　北京房地産交易管理網數據顯示，北京2月共成交商品住宅3535套，環比上月成交套數下降69.4%，成交量達到了近3年來的最低值；佑威機構提供的數據顯示，上海2月商品住宅成交面積僅16.5萬平方米，環比上月大跌84%，同比去年下跌46%，降至2006年以來月成交量的最低谷；廣州市國土房管局陽光家緣數據顯示，廣州2月份一手住宅網簽成交量約為4130套，環比上月減少4318套，下降51%，總成交面積約51萬平方米，環比下降49%。

　　儘管如此，樓市價格依舊堅挺，並未出現大幅下滑。中原地産研究諮詢部總監宋會雍向時代週報記者表示，成交量的低迷有幾個方面原因：首先，從往年數據來看，春節所處月份普遍要環比縮水5-6成，春節前後的低迷局面往往持續2-3周。其次，隨著2010年底房價再度上揚，各地地王頻出，調控壓力已非常明顯。多數開發企業都做好了收縮過節的準備，這讓假期交易缺少了供應的推動。再次，嚴厲版的限購令和房産稅出臺之後，投資性購房基本消失，改善性群體中有2套以上的改善被抑制，保守估計直接被政策剔除掉的客群應該佔到2-3成。

　　恰在此時，位於上海松江區的綠地新南路壹號拋出了契合政策的“奇招”，售樓處宣稱購房3天內付首期房款總價可減26000元，最具噱頭的是，綠地還贈送房屋5年需要繳納的房産稅稅額，相當於房屋總價優惠十多萬元。而來自佑威的數據顯示，2月份至今，新南路壹號只賣掉10套房，同期市場的熱銷樓盤可以賣出60套左右。

　　無獨有偶，上海市寶山區的春江美廬別墅項目剛一開盤，就打出“購買138平方米送200平方米”的促銷口號，除地下室面積全部附送外，地上3層每層都有大面積附送，實際建築面積最高可達338平方米，這種“偷面積”的方式一方面讓購房者覺得按房産證面積算，單價過高，一方面今後交易可能面臨麻煩，而且未必能少交甚至免交房産稅。因此，該樓盤的銷售狀況並不理想，推出136套僅售出8套。

　　這些花樣繁多的變相降價促銷，到底是個案還是房價醞釀鬆動的先兆？

　　降與不降的觀望

　　搜房控股總裁、CEO代建功接受時代週報記者採訪時表示：“這次從金融、稅收、土地、貸款、交易，甚至於行政手段限購等角度全方位來調控市場，目前的樓市調控沒有最嚴，只有更嚴，房地産調控將成為一個常態，後面調控的舉措還會有。今年國家要求推出1000萬套保障房建設指標，這是一個長期考慮，在短期內可以起到很好的抑制需求的作用。這些調控作用發揮出來以後，會讓這個市場出現一個逆轉，比如需求相對少於供給。”

　　對此，上海同策房産諮詢股份有限公司董事長孫益功判斷，在三四月份，80%-90%的開發商會調整開盤價格的預期，幅度在10%-15%之間。“我們從春節到現在，監測了江浙滬120個樓盤，成交量下滑80%。同時，開發商全年資金鏈都比較緊張，在7月份之前從銀行做開發貸款都不太可能了，2月份上海申請開發貸款的項目有80個，真正批下來的不超過5個。因此，不僅是調低開盤預期，三四月份開發商明降暗降各種花樣會很多，但不會直接打折，可能5月份會出現直接打折。綠地等開發商的打折促銷已經是一個跡象。”

　　對於房價的整體鬆動，金地集團高級副總裁陳必安認為是必然的。“我們要看樓盤的具體情況，根據市場不斷做調整。”陳必安告訴時代週報記者。

　　寶華集團副總裁楊健也給出了相同的答覆，他稱“限購不會馬上結束，價格進一步下調成為必然趨勢，降價幅度多少要看整個走勢，每個區域樓盤下降幅度不同。但總體來説，上海和二、三線城市不一樣，即使降價幅度不大，今年也是比較好的購房時機。接下來價格策略是我們要重點考慮的，有些可能比當初心理預期還要上漲，有些下跌，有些則要延後開盤。”

　　而部分開發商仍堅持不會降價，富力地産上海公司總經理王文光表示，優惠措施固然值得借鑒，但富力上海今年主要銷售去年尾貨，由於本身性價比比較高，短期並沒有考慮促銷，沒有降價壓力。

　　仲介關門潮來臨

　　一手房遭遇的“寒流”，二手房市場也難以獨善其身。

　　福美來董事長胡正華和漢宇地産董事總經理施宏睿均坦言，各自旗下門店2月份的成交量和掛牌量有60%-65%的下挫。

　　原本滿大街遍地開花的房地産仲介正面臨著殘酷洗牌。上海銀都路的仲介一條街，短短100米的距離，就有2家房産仲介已經關門，玻璃門上貼著“轉讓”二字，其中一家門店開了不到半年。

　　“2月是傳統淡季，以前會環比1月下降50%，但現在加上限購，房東和業主都出現觀望，一方面不少業主失去了購房資格，另一方面很多房東沒有資金壓力，轉售為租，這佔了20%的比例，他們會等待更好的機會出手，這導致了淡季更淡的局面。傳統3、4月份的小陽春今年可能持續低迷。”施宏睿告訴時代週報記者， 這輪仲介門店的重新洗牌，上海至少有一半左右的門店將關門歇業，2月底3月初僅僅只是一個開始，而相對有規模的仲介公司已經暫停擴張計劃。

　　同樣，在 “京十五條”實施後，位居北京二手房成交排行榜第三名的仲介公司鑫尊置地短時期內關閉了50家門店。鑫尊地産代理集團董事長劉軍稱，關店出於無奈，主要是限購令誤傷了二手房市場中的剛需購房者，使二手房成交量下跌，從而導致公司通過關閉部分門店來減少成本。劉軍認為如果政策調控不放鬆、二手房市場不回暖，恢復這些門店很困難。

　　但得益於限購令，仲介的租賃業務明顯升溫，租金出現普漲，這一定程度彌補了二手房業務下滑的影響。胡正華認為，仲介行業以前一直以賣為主導，今後形式可能發生很大變化，更多以租為主。

　　土地市場多空膠著

　　土地市場一向是地産的風向標。1月26日至今的一個多月，溫州一共出讓了11宗土地，全部流標。溫州天浩置業總經理王珍楠分析，11宗地塊相繼流拍，原因是多方面的。首先是近期國土資源部要求地塊出讓溢價50%以上要上報，使得政府大幅提高土地的起拍價，這讓開發商一時無法接受。其次，樓市調控政策的“發威”，使得購房者進入觀望態勢。另外，銀行信貸額度緊張，直接導致開發商的資金鏈緊張。

　　與此同時，在上海的土地市場，一開發商以約等於市場價的7.8折甩賣一地塊，但多數開發商仍覺得價格偏高，無人接手。

　　這與春節後上海宅地市場溢價率依舊居高不下形成了鮮明對比。此前，浦東金橋板塊的浦興社區Y000902編制單元19-04地塊以6.61億元被景瑞地産摘得，樓板價達21323元/平方米，已與周邊一手住宅價格相近；崇明新城板塊的城橋商品房基地1、2號地塊，出讓面積155318.5平方米，溢價率高達115%，樓面地價5866元/平方米，刷新了區域單價地王。

　　宋會雍認為，一方面，新房市場成交趨淡，開發商資金收緊，不會再像之前那樣揮金如土，今年拿地可能放緩，降低風險。但另一方面，房企對於未來住宅市場依然保有謹慎的樂觀，在資金沒有過多約束的條件下，仍然願意繼續土地儲備。

　　間歇性休克？

　　伴隨著2月樓市成交量的大幅下滑，各地推盤量也明顯減少，很多拿到了預售證的開發商並不敢輕易推盤。

　　據搜房網數據監控中心統計，2月上海住宅市場有8個項目開盤，環比1月減少75%，2月延遲開盤項目則有18個，環比1月略增12%。北京2月僅有4個項目申請預售許可，比原本預計的19個項目開盤量減少了近3/4，相比2010年同期開盤量減少了1/2。

　　宋會雍認為，調控政策出臺後，短期內購房者的市場預期尚不明朗，開發商面臨定價難題，暫時不願意打折的開發商只能延緩開盤，轉入觀望以等待市場明朗；同時，嚴厲的限購讓大批購房者失去了購房資格，眾多項目的前期儲備客戶中有效客戶大幅減少，迫使開發商延長蓄客期。

　　“我們的客戶70%-80%在限購令出來時就喪失了購房的資格。實際上從單個樓盤來看價格下降幅度有限，但由於高端産品沒有成交量，所以房價下降會有比較明顯的體現。我們對於後市還是非常有信心的。我們今年開工計劃也在改變，很可能在産品出來的時候，市場也就迎來了轉機。” 招商地産上海公司總經理吳粵向時代週報記者表示。

　　在多數開發商舉棋不定的時候，各地仍不乏涌現逆市熱銷盤。上海萬科錦源開盤當日即創下銷售過半佳績。對此，復旦大學房地産研究中心主任尹伯成認為，目前形勢下，開發商一定要認清大勢，合理定價，低開高走，儘量降低資金鏈的風險。在供給策略方面，商品房要有大中小、高中低並舉。

　　目前，對於開發商來説，兩難的癥結在於限購，若價格回調，未必一定會提高成交量，因為目前被限制的是購買力，而不是買不買的問題，反之，成交量上不去的話，開發商又很難看到主動降價的意義。

　　對於限購令何時會撤銷，陳必安判斷説，“全國1000萬套保障房全部到位後，要看那時的房價和宏觀經濟，如果還不能解除，就要看GDP，假如GDP數字不好的話，限購政策就會放鬆。限購的問題對我們影響是最大的，如果現在是一片雲霧，那麼到時首先見藍天的就是高端市場。作為金地來説，我們目前會在三線城市或者四線城市尋找道路，其實還有很多城市沒有限購，所以開發商要抓住機遇，我感覺今年三四季度會很好。”

　　新聯康（中國）有限公司董事長、總經理周小麗則把限購稱為房地産業的間歇性休克，“因為它真的倒在那裏休克了，但是政府不會讓它不醒，所以這個時間不會太長，市場還是會回來的。今年不是比誰房子賣得多，比誰的營業額多，而是比誰的氣長，誰能夠撐得過去，這就牛。接下來房地産不管是開發商、代理商，要幹的一件事情就是大家都‘下鄉’吧，也許接下來一、二線城市會很辛苦，但三、四線的城市空間會很大。”

　　政府的下一步棋是什麼，誰都不敢去賭。但是開發商已經開始有意識地增加應對的籌碼，以在樓市大變局中自保自救。