上海樓市2月成交量跌入五年來最低點

　　3月1日，上海市房地産交易中心的官方網站“網上房地産”網提供的數據顯示，2011年2月上海市商品住宅成交面積僅為17.8萬平方米，環比上月大跌83%，創下了2006年以來商品住宅月成交量的最低記錄；成交均價為20625元/平方米，環比上月降低了10%。

　　佑威房地産研究中心不願透露姓名的分析師通過郵件對記者分析説，由於調控政策頻出，2月份市場陷入了急凍。1月份，房産稅將出臺的預期造成了恐慌，上海樓市出現淡季不淡、供不應求的局面。但是，伴隨著各類調控政策在1月末2月初陸續由傳言變為現實，加上春節假期的影響，市場行情遭到了徹底的逆轉，月成交量創紀錄地跌破了20萬平米大關，供銷比也從1月的0.5：1變成了2月的2.2：1。而在四環五區中受影響最大的莫過於內環內區域，該區域2月商品住宅的成交量環比一月竟跌去了91%。

　　而漢宇地産發來的新聞稿顯示，預計全市二手房2月份成交套數同比去年同期成交量萎縮不足10%。

　　對此，國信證券分析師方焱在電話中告訴記者，由於辦證等手續滯後因素影響，3月可能更真實地反映調控政策的影響。至於二手房由於貸款困難、措施嚴厲，成交量下滑很正常，但由於2009年2月成交量也受調控影響，所以同比下降不多。

　　上海中原研究諮詢部總監宋會雍告訴記者，政策實質性收緊，更多投資投機客群被阻攔。2010年4月份，調控風暴掀起之時，上海二手住宅市場中首套、改善、投資客群比例大致為4：3：3，9-10月份這一比例調整為4：5：1。嚴厲版的限購令和房産稅出臺之後，投資性購房基本消失，改善性群體中也有2套以上的改善被抑制，保守估計直接被政策剔除掉的客群應該佔到2-3成。

　　佑威房地産研究中心這名分析師在電話中告訴記者，限購令重創高端樓盤。“國八條”中殺傷力最大的莫過於限購令，而受限購令鋒芒傷害最深的莫過於高端樓盤市場。2011年2月全市4萬元以上的高端樓盤僅僅成交57套，成為自2009年3月以來成交量最小的月份。在去年末今年初掀起的一波豪宅熱，就此被徹底澆滅。

　　別墅項目由於總價較高，也受到很大衝擊，在2月僅僅售出105套，同樣創造了2006年以來的最低紀錄。

　　佑威房地産研究中心這名分析師表示，2月份全市商品住宅供應量為40萬平方米，雖環比1月下跌了24%，但這一新增供應量已經相當於2月成交量的2.2倍。不過，其中能滿足剛性需求的有效供應卻相對不足，2月份多數新推樓盤皆為別墅項目或中高端公寓項目，在投資性需求遭到封殺的情況下，難以拉動全市成交量。

　　從成交價格來看，雖然全市均價有了10%的跌幅，但主要原因還是高端樓盤的滯銷。雖然1月的漲價之風已經得到一定遏制，但只有綠地、萬科等旗下等少數項目價格有了明顯的下調，大部分項目價格沒有出現大的波動。

　　樓市專評網分析師認為，由於政策尚處出臺初期，諸多開發商以推遲開盤來對抗政策，市場供求關係依然得不到實質性的改變，房價自然難以下跌。不過只要政策持續一段時間，不堪資金鏈壓力的開發商恐怕會下調價格。

　　(證券市場週刊供稿)