聚焦樓市第三輪調控：限購升級為禁購

　　聚焦第三輪調控：房價不降，調控不止。

　　1月26日出臺的“新國八條”再次驗證了這句預言。第三輪調控大幕已經拉開。二套房首付比例升至六成，限購令再次升級，首次要求地方政府確定房價控制目標……顯然，第三輪調控的嚴厲程度已經超過了被稱為“史上最嚴厲”的第一次調控。2月16日，京版調控細則出臺，不僅將8條細化成了15條，而且將外地人限購年限擴至5年，並有可能提高二套房首付款的比例和利率，嚴厲程度遠超“新國八條”。

　　要點1、首次要求確定房價控制目標

　　1月26日，“新國八條”在業內人士的預言和購房人的期盼中，如約出臺。信貸、限購、土地、保障房、稅收、問責……各方面一個也不少。比起前兩輪調控，“新國八條”言辭責之更切，目標更為明確，程度更為嚴厲，其中，對地方政府的要求更是提升到新的高度，首次提出“各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈”。並將該條文放在了第一條的顯著位置，進一步表明了中央政府對房價調控的決心和力度，這對改變某些地區明顯的地方政府調控不作為的現狀，將是有利的促進。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，這是第一次明確提出要各地制定房價控制目標，估計部分高房價城市可能會制定出房價漲幅控制線，部分房價不太高的城市可能會像重慶那樣，制定出一個房價收入比的區間。地方政府將為如何定這個目標而苦惱不堪。調控房價的效果肯定比去年好。

　　在首次提出確定房價調控目標的同時，“新國八條”進一步細化強調了問責制。規定，“未如期確定並公佈本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對於執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地産相關稅收徵管不力，以及個人住房信息系統建設滯後等問題，也納入約談問責範圍。”

　　【影響】北京、上海、廣州、蘇州等地方政府已經在積極研究住房價格控制目標的確定工作。1月26日，北京出臺落地細則“京十五條”，雖然尚未公佈房價調控目標，但有業內人士透露，一季度披露應該無慮。上海方面則表示，將在3月份公佈調控目標。

　　要點2、二套房首付比例提至六成

　　繼2010年4月17日把二套房首付比例提至五成以後，“新國八條”再次將二套房的首付比例提至六成以上，且貸款利率不低於基準利率的1.1倍。同時規定，“人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。”

　　值得注意的是，商業銀行在執行該政策時，依然有上調的空間。

　　有業內人士提出，每提高10%的首付，就能消滅20%的潛在購買需求。首付的提高，使得房地産投資杠桿率越來越低。以二套首付60%計算，杠桿率僅為1：0.6，而2009年首付僅兩成，杠桿率達到了5倍。這對投資和投機購房者而言，無疑是進一步的打擊。因此，將會有更多的房源被讓出來給真正需要住房的購房群體。

　　【影響】各大銀行已經開始陸續按二套房首付六成、利率1.1倍的政策執行，並且五大行都取消了首套房的利率優惠，改為按基準利率貸款。