北京樓市新政今起執行 今年籌集逾20萬套保障房

專題:聚焦房地産調控

　　本報訊 (記者 耿諾) 已經擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，在購買第二套房時按“首付款比例不低於60%、貸款利率不低於基準利率1.1倍”政策執行；已經擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，均暫停在本市購房。本市昨日發佈《關於貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地産市場調控工作的通知》，這些內容成了被廣泛關注的熱點。“通知”要求，各區縣人民政府、市政府各委辦局、各市屬機構要認真落實促進房地産市場平穩健康發展的責任，全力做好住房保障工作，加強稅收徵管，執行差別化住房信貸政策，嚴格住房用地供應管理，合理引導住房需求，建立健全約談問責機制以及堅持和強化輿論引導。

　　昨天出臺的北京調控細則中，尚未公佈本市具體的房價控制目標。相關部門負責人表示，制定公佈新建住房價格控制目標，是國務院的明確要求，本市會按照國務院要求貫徹執行。昨天公佈的細則中也明確提出，要進一步貫徹落實國家和本市房地産市場調控政策，切實將房價控制在合理水平。據了解，本市相關部門已經開始著手合理確定本市年度新建住房價格控制目標，並會按照要求，在一季度向社會公佈。該指標將綜合考慮到今年的全市經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等各個方面，科學制定。

　　“通知”中的樓市調控政策具體有15個方面。這被稱為“京十五條”的要求，自發佈次日起執行。

　　對已擁有1套住房的北京戶籍居民家庭、持有北京有效暫住證在北京沒有住房且連續5年(含)以上在北京繳納社會保險或個人所得稅的非北京戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　對已擁有2套及以上住房的北京戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京戶籍居民家庭、無法提供北京有效暫住證和連續5年(含)以上在北京繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京戶籍居民家庭，暫停向其售房。

　　作為“國八條”的落地政策，“京十五條”要求，嚴格執行國家關於個人轉讓住房的營業稅、個人所得稅徵收政策。各金融機構和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，要切實執行“首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率1.1倍”的政策。銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為要嚴肅處理。

　　“京十五條”內容還顯示，本市將加強對購房人資格的審核，確保限購政策落實到位。住房城鄉建設部門會同公安、稅務、民政、人力社保等部門進一步完善信息共享和購房人資格核查機制。對提供虛假證明文件的購房人，不予辦理産權登記手續，並由其承擔相應的經濟和法律責任。對未嚴格核實購房人購買資格、違規簽訂商品住房銷售合同或代理合同的房地産開發企業、房地産經紀機構，依法嚴肅處理。

　　“京十五條”要求，各區縣政府和市有關部門要切實承擔起住房保障和穩定房價的責任，繼續增加土地有效供應，進一步加大保障性住房和普通商品住房建設力度，嚴格執行差別化住房信貸和稅收政策，進一步有效遏制投機投資性購房，加強監管，促進房地産市場平穩健康發展。對於沒有完成住房保障工作目標任務，房地産市場調控政策落實不到位、工作不得力的，進行約談和問責。

　　解讀

　　“京十五條”核心內容

　　■各區縣政府和市有關部門要承擔起住房保障和穩定房價責任

　　■今年籌集保障房20萬套以上；為2萬戶發放租賃補貼；竣工10萬套保障房

　　■公租房年底實現配租1萬戶；公租房租賃住房建設和運營中將引入中長期貸款

　　■嚴格執行國家關於個人轉讓住房營業稅、個人所得稅徵收政策；存量房交易最低計稅價格將動態調整

　　■差別化土地增值稅率將施行

　　■土地增值稅該清算不申請、定價明顯超過周邊房價的樓盤將被重點清算和稽查

　　■二套房首付款不低於60%，貸款利率不低於基準利率1.1倍，本市將研究提高第二套住房貸款首付款比例和利率

　　■商品房用地計劃供應量不低於前2年年均實際供應量

　　■參加土地競買的單位或個人需説明資金來源並提供相應證明

　　■擁有2套及以上住房的本市戶籍家庭暫停購房；擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭暫停購房；無法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅證明的非本市戶籍居民家庭暫停購房

　　■購房人提供虛假文件將不予辦理産權登記手續並承擔責任；未嚴格核實購房人購買資格、違規簽訂商品房銷售合同或代理合同的開發商、房地産經紀機構將被依法嚴肅處理

　　■各區縣政府要確保保障房供地、進度、質量和安全；加快配租配售工作進度嚴格房源分配使用管理

　　■杜絕土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價情況發生；個人住房信息系統將進一步完善

　　■調控政策落實不到位者將被約談和問責

　　■散佈虛假信息者將被追責

　　公司名義“曲線購房”不划算

　　本報訊(記者耿諾)“新政落地政策限制的是個人和家庭，沒有限制公司啊，想買房的，註冊個公司買房不就得了？”“京十五條”一齣臺，就有網友出來“支招兒”。但業內人士表示，這可真是餿招，以公司名義雖然可以購房，但是在公司登出以後想過戶到個人名下，要繳納高額個人所得稅。

　　若以公司名義購房，房子得算公司財産，而且辦理貸款非常麻煩，公司營業執照、財務報表、經營記錄一個不能少，貸款能不能批下來還沒定論。“為買房註冊一個公司？維護一個公司，一年的費用至少也得小一萬塊錢。”北京房協副秘書長陳志算賬説，如果註冊公司卻沒有經營，年審很難過關；如果登出公司將房屋轉到個人名下，能不能過戶另説，要交的所得稅就得佔到房價的20%。

　　如果用公司名義買房，再過戶到個人名下呢？這將按“財産轉讓所得”交稅，一套300萬元的房子得再交60萬元的稅。“如果想走這條路買房的，得先算算細賬；要按這麼高的比例交稅，還會有人覺得值嗎？”陳志反問説。

　　“京十二條”自動廢止

　　本報訊(記者耿諾)“京十五條”應聲“落地”，去年本市調控房地産市場而頒布的“京十二條”自動廢止。

　　去年頒布的“京十二條”中規定，自去年5月1日起，每個家庭只能新購買一套住房，嚴格控制家庭的住宅增量。但“京十五條”將調控同時鎖定增量和存量。“京十五條”出來了，一些原本在“京十二條”出臺以後買房的市民，如果符合“京十五條”標準，那麼還有機會滿足改善性需求而再買一套房。“京十五條”頒布以後，並沒有關於“京十二條”延續方面的條款，因此可以確定本市將按照“京十五條”條款執行。

　　北京一月購房者 外地人佔4成多

　　本報訊(記者耿諾)記者從有關部門獲悉，近期本市購房需求相對旺盛，其中1月非本市居民購房達到44.8%的歷史高點。

　　業內人士表示，相比之前的兩輪調控政策都是增加投資需求的成本，逐步抑制投資需求，“京十五條”則嚴格了限購政策。有分析説，“京十五條”中對於“本地限三”、“外地限二”可能會抑制市場的購房需求，“5年”的門檻或許會讓投資需求在北京市場“歸零”。北京調控的效果也將更加明顯。

　　個人住房信息系統將完善

　　本報訊(記者耿諾)個人住房信息系統不完善，就意味著有些本該被限制的人還能購房，這對被限制的人來説就不公平。但在“京十五條”中，個人住房信息系統將被迅速完善，為落實各項房地産調控政策提供基礎數據。

　　據了解，這個信息系統還將與公安、稅務、民政、人力社保等部門進一步完成信息共享。

　　記者同時獲悉，這個系統或將不僅限于本市。據了解，住建部同樣在制定信息系統，而這個系統有望在全國重點城市中實現聯網。購房者在聯網城市中的購房信息將一目了然，同時，北京房協副秘書長陳志説，在新購房審核中，需要提交身份證、結婚證等材料，即使材料有問題，但現在第二代身份證已經普及，身份證條形碼中的數據會顯示出婚姻狀況、家庭已有房産等情況，提交假材料將被很快識破。

　　政策回放

　　去年以來歷次調控政策

　　2010年2月23日

　　市住建委等11個部門聯合發佈了《關於貫徹國辦發〔2010〕4號文件精神促進本市房地産市場平穩健康發展的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)，即北京版“國11條”，全面廢止購房優惠政策，對二套住房貸款嚴格執行不低於40%的首付比例，境外個人只能在本市購買一套住房，商品住房項目單宗土地出讓面積原則上不超過20公頃，開發商應當三日內一次性公開全部房源，加大政策性住房建設力度，嚴格土地供應政策，加強價格監測，嚴懲囤地炒地。

　　2010年4月16日

　　市國土部門宣佈改革住宅性質土地“招拍挂”制度，改進過去“價高者得”的掛牌出讓方式，將更多采用“綜合條件最優者得”的綜合評標方式，將投標價格因素由過去的50分降低到25分。還將試點採用“限房價、競地價”及“限地價，競政策性住房面積”的方式，引導企業理性拿地。

　　2010年4月30日

　　在《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出臺13天后，本市出臺了實施細則《北京市人民政府貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，實施細則比國務院《通知》更加嚴厲。明確要求商業銀行根據風險狀況，對第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民暫停發放購房貸款；且自政策發佈之日起，同一購房家庭只能新購買一套商品住房。

　　2010年7月15日

　　市住建委發佈《關於落實商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準有關問題的通知》，銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸款記錄，還將登錄房管部門的房屋權屬系統查詢借款人家庭的住房數量，嚴格按“認房又認貸”原則界定二套房，有房無貸款的購房人將沒法兒再當“漏網之魚”，作假的行為也將被記入個人信用記錄。

　　2011年2月16日

　　本市發佈《關於貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地産市場調控工作的通知》，規定要求，自本通知發佈次日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。各金融機構和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，要切實執行“首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍”的政策。

　　(董長青整理)