分析稱北京二套房貸首付或將超六成

　　昨天公佈的“京十五條”調控細則中，對於信貸政策，除了按照“國八條”的要求，對於購買二套房，首付款不低於六成，貸款利率不低於基準利率的1.1倍外，還提出，人民銀行北京營業部可根據本市房地産市場情況，在國家統一信貸政策的基礎上，研究提高本市第二套住房貸款首付比例和利率。

　　公積金、商貸均提高首付

　　昨天公佈的調控細則要求，各金融機構和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，執行首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。

　　此前北京公積金貸款對於第二套住房，執行的是首付款不低於50%，貸款利率為同期首套個人貸款利率的1.1倍。此次出臺新政後，意味著公積金二套房的首付比例也與商貸相同，都不低於六成。

　　除了貫徹國家信貸政策，北京的調控細則還提出，人民銀行北京營業部可根據本市房地産市場情況，在國家統一信貸政策的基礎上，研究提高本市第二套住房貸款首付比例和利率。

　　二套房仍“認房又認貸”

　　北京市房協副秘書長陳志表示，細則這樣表述，意味著北京還有繼續提高二套房首付和貸款利率的可能性。“這個是由人民銀行北京營業部來掌握，會根據房地産市場的情況，如果房地産市場依然過熱，不排除北京繼續上調的可能性。”

　　對於二套房的認定，陳志認為，這還是由銀行系統來把握，此次沒有出臺新的政策。

　　據了解，根據此前住建部等相關部委出臺的政策，信貸方面對於二套房的認定，採取的是“認房又認貸”的原則。

　　此外，調控細則中還規定，銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策落實情況的監督檢查，對違規行為要嚴肅處理。

　　【交易稅】

　　二手房計稅價上調堵陰陽合同

　　政策：嚴格執行國家關於個人轉讓住房的營業稅、個人所得稅徵收政策。財政部門會同稅務、住房城鄉建設等部門根據市場情況及時動態調整存量房交易最低計稅價格，堅決堵塞“陰陽合同”産生的稅收漏洞。

　　【解讀】　

　　北京市房協副秘書長陳志介紹説，北京目前二手房交易的最低計稅價格，使用的是2006年公佈的版本，由於房地産市場的變化等原因，最低計稅價格一直沒有調整。而經歷近幾年房價的上漲，最低計稅價格和實際成交價格的差距很大，一些二手房交易中，尤其是全款交易中採用了“陰陽合同”的違規方式，以較低的價格來瞞報，達到避稅的目的。

　　中原地産華北區總經理李文傑介紹，所謂二手房“陰陽合同”由來已久，産生的根源是北京二手房過戶繳納營業稅時最低納稅指導價過低所致。不少二手房買賣雙方利用政策漏洞，採用“陰陽合同”。即納稅是一份“低價合同”，備案網簽是成交價合同，以此避稅。

　　2009年10月，銀監會出臺銀行貸款評估必須參照建委網簽合同的相關規定，對“陰陽合同”有所制約。但如果是全款成交的二手房，買賣雙方仍可利用“陰陽合同”來避稅。

　　據“鏈家地産”市場研究部統計數據分析，北京各區縣二手房交易最低計稅價格普遍為5000元/平方米至11000元/平方米之間。東城、西城這樣計稅價較高的區域中，為15000元/平方米至16000元/平方米之間。實際房價比最低計稅價高出150%以上。在遠郊區，其實際房價與最低計稅價格之間的差距也非常大。如房山、順義、通州等區域，最低計稅價格僅處於3000元/平方米至5000元/平方米之間，而當地的房價近兩年已漲到萬元以上。

　　“鏈家地産”市場研究部首席分析師張月認為，此前最低計稅價格僅約為實際房産市場價格的1/2甚至更低，意味著避稅空間很大，交易成本也較低。因此調高最低計稅價，是更貼合實際市場的表現。同時，將通過對交易成本的嚴厲管控，增大投機購房出售成本，減小其預期收益，遏制市場不合理需求。