限購限貸升級 北京調控新政直指樓市投機要害

　　北京樓市調控新政16日正式出臺，包括15條細則，對限購、保障房建設、稅收金融監管等方面措施進行了強化。其中，“外地人購房須提供五年納稅證明”等規定，更是被業內人士認為“很猛”、“很給力”。而細則中提到的“在國家統一信貸政策基礎上，研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率”等表述，則意味著北京對二套房信貸政策進一步收緊的可能性大增，對市場的威懾力極大。

　　限購力度升級

　　在去年4月國務院常務會議出臺調控樓市的十條措施之後，北京市在去年5月即出臺了商品房限購政策，是率先出臺限購政策的城市。北京市此次出臺的調控細則再次強化了商品房限購的政策。

　　細則要求，自17日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同）、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

　　細則還要求，加強對購房人資格的審核，確保限購政策落實到位。住房城鄉建設部門會同公安、稅務、民政、人力社保等部門要進一步完善信息共享和購房人資格核查機制。對提供虛假證明文件的購房人，不予辦理産權登記手續，並由其承擔相應的經濟和法律責任。對未嚴格核實購房人購買資格、違規簽訂商品住房銷售合同或代理合同的房地産開發企業、房地産經紀機構，依法嚴肅處理。

　　“剛看見北京的細則，我就覺得這對外地人購買北京房子方面的影響將是巨大的。”地産大腕潘石屹感慨。

　　“據我們統計，目前北京二手房市場的購房人群中，純戶籍人口占35.5%，佔64.5%的非戶籍購房人群中，能夠提供5年納稅證明的不超過5成，二手房市場將有1/3的購房人群受新政影響而暫時無法買房。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉説。

　　更為重要的是，相比“新國八條”在限購政策上的表述，北京市將非本地戶籍居民買房的納稅證明年限從一年提高至5年，而這一週期的設定不僅打擊了投資、投機性的購房需求，更使非理性的購房需求受到直接的限制。

　　三大閘門全面收緊

　　此外，北京還全面收緊了信貸、稅收、土地三大“閘門”。

　　根據北京樓市調控細則有關規定，人民銀行營業管理部可根據房地産市場情況，在國家統一信貸政策基礎上，研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率。據此判斷，北京市對二套房的信貸政策嚴格程度超過“新國八條”的可能性大增，對市場的威懾力極大。

　　另外，細則中還祭出了“實行差別化土地增值稅預徵率”的利器，即對定價過高的新豪宅項目，提高土地增值稅預徵率，具體辦法將在後期公佈。細則還要求，加強對對已經達到土地增值稅清算標準但不申請清算、定價明顯超過周邊房價水平的房地産開發項目，進行重點清算和稽查。

　　有關稅務專家表示，土地增值稅執行的是累進稅率，一般而言開發時間和週期拖得越長，房價漲得越高，稅基也就越大，開發商需要支出的稅金也就越高。北京出臺上述政策，不但能抑制“豪宅”的出現，而且可以迫使資金來源趨於緊張的房企加快開發和銷售的節奏，打破目樓市“價漲量跌”的僵局。

　　細則還要求，嚴格徵收個人轉讓住房的營業稅、個人所得稅，及時動態調整存量房交易最低計稅價格，堅決堵塞“陰陽合同”産生的稅收漏洞。這很可能將導致目前部分二手房交易的交易成本大幅上漲，從而抑制投資和投機需求。

　　另外，細則還明確提出，要杜絕“土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況”，即要控制地價。

　　保障房建設目標大幅提高

　　在保障房建設方面，細則要求，確保保障性住房建設用地佔北京市住房供地的50%，各類保障性住房和中小套型普通商品房用地不低於住房建設用地年度供應總量的70%，商品住房用地計劃供應量不低於前2年年均實際供應量。

　　細則還強調，堅決完成2011年本市保障性安居工程目標任務，通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上，發放租賃補貼2萬戶，竣工保障性住房10萬套。記者注意到，2010年，北京市要求確保完成新開工建設和收購13.4萬套、竣工交用4.6萬套。據此推算，2011年北京保障性住房量將上漲近50%，竣工量更是翻了一倍多。

　　北京市還對公租房建設做出了詳細部署。根據細則要求，在加大政府投入的同時，將完善體制機制，運用土地供應、投資補助、財政貼息或注入資本金、稅費優惠等政策措施，合理確定租金水平，吸引機構投資者參與公共租賃住房的建設和運營。繼續鼓勵房地産開發企業在普通商品住房建設項目中配建一定比例的公共租賃住房，並持有、經營，或由政府回購，擴大公共租賃住房供應規模。

　　細則還明確，全面啟動公共租賃住房申請、審核、配租工作，2011年年底前實現配租入住1萬戶以上。積極與金融機構合作，落實公共租賃住房建設和運營中長期貸款。

　　“加強保障房供應、限購、限貸、加強稅收監管……北京的樓市調控細則，具有很強的針對性，直擊此前助推房價上漲的投資、投機性需求的幾大要害。”胡景暉説，隨著政策威力的逐步顯現，樓市的投資、投資性需求有望被“冰凍”。

　　市場分析人士普遍認為，隨著北京房地産調控15條細則的實施，短期內京城樓市成交量回落已成定局，成交均價上漲的腳步也將隨之停滯。