樓市調控離預期目標尚有距離 調控或進一步升級

　　“最嚴調控”持續升級引發購房者觀望情緒，助推新年南京房租價格走高

　　孫翔峰 張遙

　　央媒觀察

　　2011年頭兩個月，加息步步緊逼，房産稅“敲山震虎”，在“最嚴調控”升級的壓力下，樓市步入降溫通道：1月成交顯著萎縮，春節樓市跌入“冰點”。新一輪調控高壓下，多方期盼樓市會出現“合理調整”。“春節交易驟降，只是樓市降溫的開始。”有關人士表示，隨著緊縮政策陸續執行到位，調控“戰果”有望擴大，今年房價將得到一定遏制。但在調控中如何防止傷及“合理需求”，成為另一個需要迫切解決的問題。

　　樓市步入降溫通道 房價離“合理調整”還有多遠

　　樓市又現“蹦極”，重壓之下“走低”

　　跨年的樓市經歷了“冰火兩重天”：去年12月底還火爆異常，但自今年1月後便直線下行，春節期間更是陷入谷底。

　　上海永慶房屋的數據顯示，1月份上海一手住宅成交量環比下跌23%；均價為22992元，環比下降5%。1月份上海有34個住宅項目開盤，環比減少47%。

　　“今年春節，實際簽約量較去年同期下降四成左右。”北京“我愛我家”副總裁胡景暉説。2月1日至9日，北京市房地産交易管理網系統因春節放假而關閉，新盤審批上市陷入停滯，這意味著2月上旬北京幾無新盤入市。

　　上海、北京的情況頗具代表性。中國指數研究院的數據顯示，今年1月監測的30個城市中，有23個城市一手住宅成交量環比下跌，其中15個城市跌幅超過20%，大連、長沙、包頭等跌幅超過50%。

　　業內人士坦承，春節期間樓市遇冷僅僅是個開始，在政府持續調控的預期下，市場供求雙方的觀望情緒將進一步蔓延。今年2月，上海、北京預計開盤住宅項目較少，實際開盤量可能更低。

　　“從趨勢看，春節後市場將陷入持續低迷，預計3個月內成交量可能下降六七成。”上海中原地産區域總監范成章説。

　　但調控政策顯效有一個“滯後期”，短期內房價還難有明顯鬆動。有關人士認為，交易量的下降能否轉變為實實在在的房價下降，將取決於“最嚴調控”政策的持續性和執行力。

　　“最嚴調控”持續升級，房價有望“合理調整”

　　種種跡象顯示，因為樓市調控離預期目標尚有距離，2011年的調控進一步升級。

　　根據“國八條”要求，限購令將覆蓋全國，有望直接阻斷部分不合理購房需求。目前，明確提出將實行限購的城市已達36個。按照新一輪調控政策要求，實行限購政策的城市預計還要翻一番。

　　與“限購”相比，“停購”政策更成為樓市“利劍”。上海2月1日出臺調控細則規定，對已擁有2套及以上住房的戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭等，“暫停在上海向其售房”。

　　除了行政手段調控，購房信貸再度“卡緊”。“二套房首付六成、貸款利率1.1倍”的新規已開始實施。實際上，首套房貸也告別優惠利率。

　　在中央政府的調控之下，地方政府將承受更大壓力。根據國務院要求，各地將於一季度向社會公佈本地區年度新建住房價格控制目標。未完成相關目標的地方政府，其負責人將面臨問責。嚴令之下，新一輪調控政策的執行將更為紮實。

　　“今年樓市降溫程度將明顯大於去年。”上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，全國70個大中城市房價指數預計在二季度出現同比負增長，年內多個月份房價會出現環比負增長。部分房價偏高的大城市，房價將出現一定幅度的“合理調整”。

　　避免誤傷“合理需求”，切實給力“保障房”

　　記者採訪發現，在房地産調控下，一部分合理的住房需求也受到一定影響。高房價短期內難以鬆動，而信貸成本、購房門檻顯著提高，房租價格也大幅上漲。買還是不買，租還是不租，不少人面臨“兩難”困境。

　　近期，一份對全國31個省份4060名租房者的調查顯示，81.6%人的覺得去年房租上漲幅度較大。一些房産仲介的統計顯示，部分城市去年房租漲幅超過10%。由於調控持續、需求增加等因素，今年房租預計將繼續上漲。

　　“加息通道中，未來還款壓力會繼續增加，經濟能力弱的首次置業群體將面臨更大考驗。”上海中原地産研究諮詢部總監宋會雍説，2010年熱點城市的樓市投資客比例已明顯降低。因此，今後調控需要理順需求結構，針對自住需求和投資、投機需求的不同特點“區別用力”。

　　國家行政學院經濟學教授張孝德表示，今後樓市調控，一方面要切實加快保障性住房建設，增加對自住性需求的有效供給。另一方面，在炒房資金逐步離場後，應逐步改善調控手段，努力使居住性需求成為樓市的主導力量，真正走出房價“蹦極”的怪圈。　　　據新華社

　　南京樓市

　　昨日記者在南京華僑路附近調查時還發現，今年不但房産仲介開門的時間都挺早，而且不少求租者也開始提早尋覓房源了。受新政預期的影響，個別房源租金已經率先開漲。而對於新一年的市場，大部分仲介從業者都認為在新政下的“日子”不好過。

　　觀望情緒助推房租 一套60平米房子月租漲600

　　仲介門店陸續開門營業

　　節後各行業陸續恢復工作，房地産行業也在逐漸進入狀態。新房市場中，城北樓盤樂居雅率先在大年初七加推新房源，而經營二手房和租房市場的仲介門店也陸續開門營業。

　　昨日記者在華僑路附近走訪時，發現大大小小的仲介門店均已開門營業，有些早的在年初五就已經有人值班了。記者還注意到有家新開張的門店。這是中原地産在華僑路的第一家分店，記者打趣道，敢在如此嚴厲的新政後開新店足見自信。分店的王經理立刻無奈地表示，“這是趕上了，只能硬著頭皮上！”

　　觀望情緒助推了房租

　　雖然節後上班剛剛兩天時間，多數仲介門店還顯得有些冷清，但已經陸續有求租的人上門打探了。記者遇到了一對求租的陳姓父子，陳先生告訴記者，自己的兒子在金陵中學讀高三，他們怕等到租房潮來臨，不但房源不好找，租金也會提高。

　　南方置換華僑路店的置業顧問張女士表示，一般租房高峰都會在正月十五以後出現，不過今年受到新政影響，有些人覺得房租會漲，所以選擇提早求租。

　　儘管時間尚早，但還是有漲價的房源出現。記者在一家仲介了解到，有一套位於石鼓路的64平米精裝小兩房，房主將租金開到了2600元/月。該仲介負責人介紹，這樣的房源租金在去年頂多也就2000元多一點。不過，因為春節假期剛剛結束，掛牌房源很少，因此漲價還只是個別現象，這位負責人表示：“新政一定會帶來購房者的觀望情緒，這將會助推房租。”

　　“新政”對二手房仲介影響大

　　對於即將到來的調控新政，絕大多數仲介從業者都認為將對經營造成很大影響。滿堂紅市場部經理李寧表示，新版“國八條”中，限購令和對房齡5年內的二手房交易徵收全額營業稅這兩條是對二手房打擊最大的。而二手房成交量的下降將直接給仲介市場帶來負面影響。

　　據統計，滿堂紅在2010年第四季度成功操作的交易中，76%的房源都是5年之內的。“哪怕這些人中只有一半選擇暫不出售，都將讓我們損失三分之一的成交量。”李經理説道，在這種預期下，一些資金不足、資質不高的小仲介日子會不太好過。

　　實習生 孫翔峰 記者 張遙