余豐慧：超五成居民無意買房説明預期變化？

　　超五成居民無意買房説明預期變化？

　　央行北京管理部公佈的北京市居民購房需求調查顯示，對於未來一季度房價“看跌”北京居民比例超過“看漲”方，看跌和看漲的比例分別為26.9%和20.6%。約九成居民認為目前房價高，購房意願明顯回落（1月1日《新京報》）

　　據此，報道得出結論説，在一系列房産調控之下，北京市居民對房價的預期發生了變化。筆者認為這個結論下得為時過早。從這些調查數據中尚無法得出居民對房價預期改變的結論。

　　超五成居民無意買房説明預期變化？央行北京管理部公佈的北京市居民購房需求調查顯示，對於未來一季度房價“看跌”北京居民比例超過“看漲”方，看跌和看漲的比例分別為26.9%和20.6%。約九成居民認為目前房價高，購房意願明顯回落（1月1日《新京報》）據此，報道得出結論説，在一系列房産調控之下，北京市居民對房價的預期發生了變化。筆者認為這個結論下得為時過早。從這些調查數據中尚無法得出居民對房價預期改變的結論。調查中看跌比例僅僅高於看漲的6.3個百分點，中國統計數據誤差往往很大，6.3個百分點基本被“誤差”淹沒，看跌和看漲這個差別尚不能佐證居民預期發生變化。而從調查的時間看，是居民對未來一季度房價走勢的調查。短短的一個季度時間段根本不能反映出居民對房價的預期變化。央行調查也給其提供了有力根據：居民對一年之後的房價上漲預期則高於下跌預期。在接受調查的居民中，認為未來一年房價上漲的佔30.8%，認為下跌的居民佔25.1%。另外，有30.2%的居民認為未來一年房價基本不變。房價上漲和在高位不變的居民佔比為61%，充分説

　　調查中看跌比例僅僅高於看漲的6.3個百分點，中國統計數據誤差往往很大，6.3個百分點基本被“誤差”淹沒，看跌和看漲這個差別尚不能佐證居民預期發生變化。

　　而從調查的時間看，是居民對未來一季度房價走勢的調查。短短的一個季度時間段根本不能反映出居民對房價的預期變化。央行調查也給其提供了有力根據：居民對一年之後的房價上漲預期則高於下跌預期。在接受調查的居民中，認為未來一年房價上漲的佔30.8%，認為下跌的居民佔25.1%。另外，有30.2%的居民認為未來一年房價基本不變。房價上漲和在高位不變的居民佔比為61%，充分説明即使在史上最為嚴厲的調控下居民對房價的預期仍然沒有改變。

　　從2007年底開始調控樓市以來，整整三年有餘，並且2010年4月中旬新國十條的出臺被稱為史上最為嚴厲的調控措施，民眾寄予巨大希望。然而，最為嚴厲變為了最沒有效果、最軟弱無力，重拳打在了棉花上。房價繼續暴漲、“地王”繼續出現、投資投機繼續猖獗、開發商繼續忽悠誤導消費者，一切似乎都沒有改變。更為令人吃驚的是，三年多調控、去年史上最為嚴厲的調控措施，竟然連一個居民對房價繼續上漲的心理預期都沒能改變，實在是莫大的悲哀呀！

　　明即使在史上最為嚴厲的調控下居民對房價的預期仍然沒有改變。從2007年底開始調控樓市以來，整整三年有餘，並且2010年4月中旬新國十條的出臺被稱為史上最為嚴厲的調控措施，民眾寄予巨大希望。然而，最為嚴厲變為了最沒有效果、最軟弱無力，重拳打在了棉花上。房價繼續暴漲、“地王”繼續出現、投資投機繼續猖獗、開發商繼續忽悠誤導消費者，一切似乎都沒有改變。更為令人吃驚的是，三年多調控、去年史上最為嚴厲的調控措施，竟然連一個居民對房價繼續上漲的心理預期都沒能改變，實在是莫大的悲哀呀！預期是經濟理論中的一個重要概念，中外經濟學家都有詳盡論述，都十分重視預期理論。預期是指經濟行為人對經濟變量（如價格、利率、利潤、收入等）在未來的變動方向和變動幅度的一種事前估計和主觀判斷。預期對人們經濟行為有重要的影響，比如説房價，如果市場預期未來房價上漲，那麼，投機投資者為了賺取投機利潤就要實施現期購買行為，自住者因為擔心未來房價越來越高也要實施現期購買行為，手握房産以及開發商由於預期未來房價走高就會惜售等等。在一個預期上漲下，會使得房價越來越高、

　　預期是經濟理論中的一個重要概念，中外經濟學家都有詳盡論述，都十分重視預期理論。預期是指經濟行為人對經濟變量（如價格、利率、利潤、收入等）在未來的變動方向和變動幅度的一種事前估計和主觀判斷。預期對人們經濟行為有重要的影響，比如説房價，如果市場預期未來房價上漲，那麼，投機投資者為了賺取投機利潤就要實施現期購買行為，自住者因為擔心未來房價越來越高也要實施現期購買行為，手握房産以及開發商由於預期未來房價走高就會惜售等等。在一個預期上漲下，會使得房價越來越高、供求矛盾越來越激烈。溫家寶總理在中央人民廣播電臺與網友交流談到物價時説：“通脹預期比通脹本身更可怕”。市場對房價上漲的預期不能改變，那麼，樓市調控取得效果就是空話和夢想。

　　去年新國十條和五項措施都沒有取得預期效果，面對繼續走高的房價、地價，面對百姓對高房價的心理預期沒有根本改變的現實，筆者認為，新一輪樓市調控措施應該果斷出臺，並且希望出拳要重、要準、要快、要有明顯效果。絕不能再放空炮，再打虛招，再耍花腔，再讓百姓失望甚至絕望，絕不希望再有第四輪調控的呼喚聲。