陳寶存：讓拆遷給農民造就財富

　　無數的拆遷造就財富的故事正在祖國大地上上演。無論是北京大望京拆遷、唐家嶺等城郊結合部的拆遷，還是鄭州城中村富二代的故事廣泛流傳，還是深圳戶籍人口的人均居住面積388平米，還有眾多的拆遷安置消息，都在印證著我們是通過各種舊城改造、棚戶區改造、危陋房改造來實現城市和城郊的居民居住水平的改善。真實的內涵是：商品房購買人群在補貼回遷安置戶之後，還要以土地出讓金的形勢，達到城市基礎設施配套的完善。商品房購買者，為棚戶區、舊改買單，還要為城市基本建設的推進買單。

　　河北省建設主管部門領導有關城中村改造問題的文章《城中村改造面臨的主要問題和基本對策》。對河北“三年大變樣”過程中城中村改造産生的問題，有自己的看法。文章指出：“城中村在解決失地農民社會保障、承接進城務工人員等方面發揮了一定的積極作用，但隨著城鎮化進程的加快，暴露出的問題也越來越多。一是人居環境差、公共設施和基礎設施配套不足，嚴重影響了城市形象和城市整體功能的發揮。二是土地利用效率低下，在土地資源緊張和土地政策從緊的情況下，佔用了大量用地指標。據調查，河北省城中村的建築容積率普遍在0.5到0.8左右，集約利用程度很低。三是城市管理薄弱，存在公共安全、社會治安等諸多隱患。”

　　文章指出：“加快城中村改造是一件利在當代、功在韆鞦的大事，也是貫徹黨的十七大精神、落實科學發展觀和構建社會主義和諧社會的重要體現。”

　　文章很詳細的描述了城中村面臨的一些問題，摘錄如下：

　　“一、拆遷補償標準把握不合理

　　 有的城市沒有把照顧村民利益和降低拆遷成本結合起來，增加了土地收儲和開發建設的難度。如石家莊市的宋營村，按照拆遷補償方案，平均每戶補償3.5套（平均每套約100平方米），如果平均每戶宅基地按2.5分計，折合成貨幣計算，平均每畝地的拆遷補償成本約500萬元；東裏村改造後，按照規劃設計方案總建設量為42萬平方米，其中有28萬平方米的建築面積用於回遷，相當於用一套商品房背負2套回遷房的成本。再如衡水的前裏馬村，按照拆遷補償方案，平均每畝地的拆遷補償成本為145萬元。

　　二、開發建設容積率偏高

　　在很多城市，開發企業為了彌補過高的土地成本和保持利潤空間，往往在容積率上與政府討價還價，一些城市政府為了鼓勵房地産企業參與開發，規劃設計條件給定的容積率也很高。

　　據衡水廣廈開發公司負責人介紹，衡水市前裏馬村的拆遷改造，綜合考慮拆遷補償成本和預期的房價因素，建築容積率達到3.0才能保證必要的盈利。據愛地房地産開發公司負責人介紹，石家莊市小沿村開發建設的容積率達到3.17才可能盈利。承擔石家莊市東三教村二期城中村改造任務的泰豐房地産開發公司，雖然已經完成拆遷，但至今沒有與市國土資源局簽訂土地出讓合同。理由是按照目前的拆遷成本，給出的4.0容積率將使項目虧損，要求進一步提高容積率。

　　根據國家《城市居住區規劃設計規範》，河北省大部分城市處於Ⅱ類建築氣候區，高層住宅建築面積凈密度不宜超過3.5，住宅建築凈密度不應超過20%。按照這樣一個標準，考慮配建公共服務設施、綠地、道路的因素，折合建築容積率大體為2.8。除非在符合城市總體規劃的前提下，有大型商業、金融、賓館等公共建築項目，大部分的城中村改造以後仍以住宅建設為主，這就意味著改造後的容積率不宜超過2.8。

　　如果超過這個容積率標準，其規劃佈局和空間環境水平是沒有保障的。同時，由於相當一部分城中村處在城市的中心區，一味提高城中村開發建設的容積率，勢必使得中心區開發強度越來越大，空間更加擁擠，交通更加緊張，不利於城市用地佈局的結構性調整。特別是在大城市，傳統的大城市病問題會日益突出。

　　三、對城中村改造的任務目標把握不準確

　　部分城市將3年的城中村改造任務片面理解為拆完建完，全面完成開發建設，急於求成。在這種心態下，一方面過分遷就被拆遷戶的利益訴求，大幅度提高拆遷補償標準；另一方面過分遷就開發商的利益訴求，大幅度提高開發強度。同時，急於拆完建完，也沒有實現土地收儲的目標。

　　四、對城中村改造的標準理解不全面

　　主要是片面注重空間形態的改造，沒有同步實現土地性質、人的身份、管理體制、社區文化的轉變。除個別城市和個別村莊外，已經啟動的城中村改造項目，基本採取原地回遷方式，原來的城中村農民還將繼續居住在一個村落式的社區中，農村集體資産仍然存在。在原地回遷和集體資産分紅兩個背景下，大家還是住在樓房裏的“農民”，還是一個新的“城中村”。”

　　單純依靠增加容積率降低土地成本的努力是很難持續的。這也是我強調的《陳寶存：鼓勵釘子戶才是高房價的元兇》的真實意思，不論你承不承認，加大拆遷補償力度的真正買單者，還是商品房購買人群。指望政府財政補貼地價的想法很不現實。

　　 舊改的問題，此文章説的十分清楚，但是，城中村致富問題不是我的文章要重點説明的。我們關注的是非城市地區的農民在徵地拆遷中的致富問題。

　　我們目前存在的最大問題在於對農用地轉用過程中，給農民的補償過低。我手中一直有我們村子徵地的案子：商業價值80萬的土地，被徵用為河北中鋼集團工業用地，補償標準2.6萬/畝。程序是先租後徵，而徵用竟然沒有村集體討論的機會，在村委村支委癱瘓時期，所有手續皆辦理完畢。而我村村民為了爭取利益，阻撓工程施工，並受到法律的制裁。

　　最大的問題是我們的國有土地出讓環節的分類，工業用地價值極低，為招商引資之便。商業住宅用地價值極高，也推動了房價的上漲過程。當然也有住宅商業用地補貼工業用地的實踐，但是根本不解決，轉移補貼的意義也不存在。

　　我們看一下廊坊市09、10年土地出讓資料：

　　工業用地拍賣在21萬到25萬之間，住宅用地2010年初基本穩定在300萬左右，這樣的差距實際只能造成對農民土地徵用的低價補償和強制拆遷。還有大量的基本建設徵地拆遷，並不産生價值。一般一級土地開發項目，可出讓用地部分也許只佔宗地的50%到60%。

　　“同地同價同權”的土地新改革方案，確實遭遇到地方政府的阻撓，其中也可以理解。新的拆遷條例也遭遇了具體執行部門的翻盤。地方政府在目前的財政體制下，財權事權嚴重不配比，發展地方經濟只有一個便利，那就是建設用地偏向工業建設，以更好的招商引資優惠政策，吸引大企業進入本地。以往慣用的稅收優惠已經基本上收。

　　我們必須付出的代價是基本建設高速高鐵工業區建設的成本上揚。我們不能繼續對農民土地的低價收儲，實際這是對農民土地財産權的盤剝。我們看到的是城鄉綜合配套實驗區成都與重慶，實際正在偏離這一軌道。

　　在談到佔補平衡與增減挂鉤時，我這樣理解：佔補平衡與城鄉建設用地增減挂鉤，可能演變為新一輪圈地，對於保護耕地和農民權益有很大的傷害，也是惡性拆遷案件的基礎。至於開放口子之後的規範會産生什麼效果，我表示懷疑。事實上，我們的任何規範的手段都被異化，增減挂鉤佔補平衡，很可能成為違反佔用耕地的遮羞布。