陳寶存：如此嚴控擠不出需求只能説明太有錢！

　　中指數據顯示：上周監測的35個城市中，樓市成交量上漲的城市佔六成，其中濟南、三亞漲幅突出，在100%以上。武漢價格漲幅最大，為8%。綜合35個城市，其中過半數城市成交量漲幅超過20%。

　　重點城市中，北京、杭州和深圳成交量上漲明顯，北京以59%的漲幅居首位，杭州、深圳環比漲幅分別為34%、20%。其餘城市成交量環比下跌，武漢跌幅最大，達27.28%，上海、南京、天津跌幅均在10%以內。

　　昨天在邯鄲市場考察，當地業內人士説了一個現象：蓋多少房都不愁賣的，而且買房大部分靠搶。對此，我説了我對房價收入比的感覺，也基本得到了業內朋友的認可。我們的所謂房價收入比一個最大的不切實際的缺陷在於我們把絕大部分收入沒有納入收入體系，而且我們大量的保障房沒有計入房價裏面，我們大量的房改房拆遷回遷與城中村舊城改造棚戶區改造回遷的部分也應該視同收入的一部分，但是，我們沒有這方面的考慮。

　　這當然得不出市場可以尊重的數據。我們只拿平均收入數據對比商品房房價的所謂房價收入比，是根本不具參考價值的。這也是刻舟求劍的經濟學家們一直對樓市看不懂的根本原因。而所謂的房價泡沫更不具分析意義。

　　中國房地産市場化的12年，經歷了極大的從土地到建設的巨大變遷。而中國的城市化實際靠的不單單是經濟建設的推動，城市建設方面也不可避免的靠土地運營收益來補償資金，我們認為這是十分不合理的，也對土地財政予以最大的誤解。但是，這才是二次分配的最好過程。但是，我們不完善的在於土地制度沒有準確的發展路徑。

　　《財新》報道：廣東、重慶等地推動的戶籍制度改革，因規定進城農民須交出土地而受到輿論質疑。財新記者獲悉，近日，中央有關部門醞釀出臺政策，要求地方政府在自行試點進行戶籍改革的同時，不再將農民土地與城市戶籍捆綁運作。自2009年年末起，中央經濟工作會議即提出要求，中小城市和城鎮要放寬對農業人口落戶的限制。2010年，繼廣東省“積分入戶”政策後，重慶、陜西也相繼提出“宅基地換房、承包地換社保”的構想。

　　不論是否屬實，但是對於成都地票拍賣的叫停也基本反映了中央對此的擔心。土地換戶籍早已經有之，但是如此公開的大動作，也出自重慶與成都兩個城鄉綜配改革實驗區，但是很顯然，戶籍換土地的嘗試是不合理的，城市戶籍並不具備可以完全失去土地去換取的價值。

　　很多城市在探索取消城鄉戶籍的限制，當然一線城市，或者京滬津這三個資源優勢的一線城市，戶籍還有一定的考試優勢，而包括廣深杭在內的城市，並不具備戶籍優勢。我們也不可能回到資源緊缺的票證時代，商品糧的戶籍優勢早已成昨日黃花。在此情況下的土地換戶籍屬於忽悠老百姓放棄土地，以最小的回報換取日益價值增大的土地。

　　在新的《國有土地上房屋徵收與補償條例》公佈之後，我有個擔心：在新的《土地管理法》出臺之前的間歇中，強拆將不可避免，而且，拆遷的實施改為政府主導，與開發企業已經沒有直接關聯，強拆的基礎放大了。

　　我認為，儘快確定新的土地管理法，還地於民，給農村土地更大的價值實現才是正途。那麼，土地財産成為農民最大的財産，有利於城市化的合理進程。

　　這樣，市場上的房源有幾個途徑到達老百姓的手中：第一、市場商品房部分，高收入群體的改善性需求；第二、各類型的舊改項目—城中村改造、舊城改造、退二進三的工廠出市、棚戶區改造，無現金但是有土地的部分人群；第三、城市化進程中農村大學生、農民工流轉鄉村的土地到城市定居生存，這也符合大農業時代的集中耕作；第四、投資熱潮中的市場租賃房；第五、公租房、廉租房。

　　那麼，我們繼續對商品房價的打壓，實際完全不利於市場的完善，也不利於城市化進程。只有還原土地産權的清晰，才能完成這種完善。

　　而市場的熱錢、灰色收入等等，是現有制度下很難避免的。不如承認現實，否則所有的限購政策都會被消解，因為市場上有錢人的有錢程度越來越高。