陳寶存：今年房價漲幅因“國八條”與去年持平

　　新版國八條，我認為應該重視的是兩點：第一、“今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低於前2年年均實際供應量。”很少有人提及，實際還是加大供應量包括商品房土地供應的考慮，如果做到的話加上保障房大建，似乎可以解決土地供應問題，加上大力限購，力圖達到供求平衡，但是，土地供應盤子就那麼大，兩類供應兼顧，恐怕難顧。

　　第二、國八條有關保障房來源：“各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。”這是比較現實的考慮，完全新建由於目前成本過高，保障不能起到保障的作用。但是，投資充足的租賃市場，更可以解決市場租賃問題。

　　至於二套房首付提高至60%還是停留在50%與契稅等等條款2005年就有這類考慮，不是新鮮貨色，我一如既往的不看好。連續8年多的調控，見慣不怪了。不是是否有新意，而是我們已經缺乏土地供應的遊刃有餘，特別是拆遷惡性事件和鼓勵釘子戶的今天，土地供應難在收購環節。這才是關鍵問題。我曾説，我們稻草無數，巨石沒有，那麼，只能靠非市場的壓制解決問題，而土地供應根本不可能加大。

　　有網友在我微博上留言：“多蓋廉租房，富人不能租房吧！商品房漲多高也不問！”我回答：“什麼叫廉租房？一輛公交車全都是老少病殘孕的座位嗎？廉租房土地是搶來的還是買來的？如果靠搶土地，誰是最大的受害者？”實際這個網友的想法與很多專家的思路是一致的。

　　在《一虎一席談》有關“2011年的房價是否下跌”的辯論中，我的對手方——清華的蔡繼明教授也曾説過這類話。但是，實際這是對房地産市場運作不夠了解。實際商品房價的漲幅，反過來托起了拆遷安置補償和徵地補償的成本高昂。我們看到的是自04年土地招拍挂政策嚴格執行之後的房價推動地價、地價推動房價的輪番暴漲。這是我們調控越來越難的根。

　　商品房價不管，那麼對保障房的建設與收購等等的成本是極大的推動。所以，不顧商品房的成本是不切實際的。

　　我們土地供應局面大概是：就一個烙餅的面，我們試圖烙成兩個，怎麼辦？攤薄！這樣看起來餅就很大了！這也是我一直擔心的保障房大建反而會推進商品房價因土地供應短缺而進一步推動的考慮。

　　 不由得想起來大躍進造成的三年自然災害之時的瓜菜代，當時有人認為發面會使得窩頭增大，可以解決口糧不足的問題。

　　對於1000萬套保障房的放衛星，我是十分擔心的。實際我們的承諾太輕率，而每一個城市的土地就那幾宗，擴大了保障房同時會出現商品房用地的大幅縮減，那麼未來的結果將是十分負面的。

　　1月5日，2011年北京首宗住宅用地拍賣，明發集團北京房地産的開發有限公司以10億元的價格及配建租賃房面積8820平方米，成功拍得北京市大興區生物醫藥基地東配套7號地0505-052、0505-055地塊住宅混合公建、托幼用地使用權。該地塊的樓面價為7600元/平方米，與2010年12月23日成交的同區域另外三宗地塊成交均價基本持平，區域的樓面價均在7500元左右。

　　20天之後的1月25日，北京土地市場成交三地塊，總成交金額12.66億元。其中，大興黃村地塊經過7家房企22輪舉牌達到最高限價，直接進入承諾配建租賃房面積的競標環節。

　　昨天進行現場競價的大興區黃村鎮地塊共有7家企業參與，在經過22輪報價後，到達價格上限7600萬元，高出起始價2000多萬元，隨後，有4家企業通過現場投報配建租賃房面積的方式來確定競得人。4家企業中，北京眾美房地産開發有限公司報出租賃房面積5090平方米，為當場最高，競得黃村鎮大莊三角地居住項目。

　　 任何行政手段，試圖解決土地資源有限的房地産困局，基本是徒勞的。還有一點，試圖進入北京市場的開發商全國有多少？北京市場年度供應多少宗地？我經常講的，滿城麵包鋪，只給5袋子面，誰該拿誰不該拿？評標，你敢説公正嗎？拍賣，你敢説是真的公開公平競爭嗎？難道我們真的要取消開發商。

　　所以在土地供應有限的局面中，任何對招拍挂政策的修飾最終的結果都是一樣的。加大保障房建設的力度，在這種配建比例的競爭中，一定是推動商品房部分的土地成本的高速成長。隨之商品房房價也是暴漲的局面。

　　2005年3月，國八條出臺，調控上升到政治高度。一是高度重視穩定住房價格；二是將穩定房價提高到政治高度，建立政府負責制；三是大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應，並督促建設；四是嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數量；五是正確引導居民合理消費需求；六是全面監測房地産市場運行；七是積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；八是認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查。

　　之後的五月，國務院辦公廳轉發的七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》，要求各地區、各部門要把解決房地産投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當年年度加強宏觀調控的一項重要任務。由此引發謝國忠易憲容等人稱房價大跌30%到50%的預測，至於結果大家是感受到了。其中最主要的原因是錯誤的看市場需求與供應的實際狀況。我們看到的是6年之後的國八條至少對於市場的估計是大致準確的。

　　保障房與商品房用地供應並重，才是解決房價問題的恰當考慮。偏向哪一方都是錯誤的，而我們前述8年，調控使得房價地價的暴漲，這是根源所在。