陳寶存：地價翻番僅僅是開始

　　1月19日兩個影響深遠的消息：

　　第一：拆遷管理條例的出臺十分緊迫。據報道：國務院常務會議19日審議並原則通過的《國有土地上房屋徵收與補償條例（草案）》規定，取消行政強制拆遷，被徵收人超過規定期限不搬遷的，由政府依法申請人民法院強制執行。該條例草案規定，對被徵收人的補償包括被徵收房屋價值的補償、搬遷與臨時安置補償、停産停業損失補償和補助、獎勵。對被徵收房屋價值的補償不得低於類似房地産的市場價格。

　　該條例草案對徵收程序也做出規定，擴大公眾參與程度，徵收補償方案要徵求公眾意見，因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，還要組織聽證會並修改方案。政府做出房屋徵收決定前，應當進行社會穩定風險評估。

　　草案規定了徵收範圍。並且規定政府是房屋徵收與補償的主體。禁止建設單位參與搬遷，承擔房屋徵收與補償具體工作的單位不得以營利為目的。

　　那麼拆遷的所謂開發商責任至此完全可以消除了。

　　 第二：全國居住地價10年翻番，土地或再成高房價推手：

　　 《每日經濟新聞》報道：中國土地勘測規劃院的報告顯示，去年第四季度全國主要監測城市的商業、居住、工業地價水平分別為5185元/平方米、4245元/平方米和629元/平方米，環比分別增長2.89%、3.67%、1.08%。歷史數據顯示，今年以來，我國的商業和居住地價加速上漲，且與去年同期相比，漲幅均超過一成。同時，最近10年間，居住地價的漲幅已經翻倍，商業地價的漲幅也達80%之多。

　　報告還顯示，三大重點區域綜合地價水平仍然引領全國。其中，長江三角洲地區綜合地價水平為4403元/平方米；珠江三角洲地區為3830元/平方米；環渤海地區為3182元/平方米。

　　地價增長的區域恰恰是城市地位極高的地區。而且這是綜合地價。至於城市中心的地價隨著拆遷安置費用的水平上揚，與城市配套建設的要求增高，還有更快的增長。

　　而按照國家統計局17日發佈的數據，在土地供應量增大的情況下，去年企業購置土地的均價達到了2437元/平方米，比2009年大漲29.1%，土地成本明顯升高。

　　 當然對於房價的影響，去年的土地購置價格影響房價要滯後到2012年到2013年。與此同時，2010年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比11月份縮小1.3個百分點；環比上漲0.3%。

　　我們看到的是房價在2010年的遏制取得成效是一定的了。

　　我們還看到的2010年的惡性拆遷，實際是在新的拆遷條例出臺前的地方反撲。事實上，隨著新土地管理法和拆遷條例的出臺，拆遷越來越難，土地財政被擠壓是未來必然的趨勢。而地方政府在招商引資發展本地經濟的壓力下，採取了錯誤的低價徵用和低補償的拆遷，才是造成惡性案件劇增的關鍵。但是，這是原有土地管理法與拆遷條例的問題。更大的問題出在所謂的公益事業拆遷的補償上。

　　結束基本建設與公益事業拆遷的低補償，需要修改的是新的土地管理法，也需要還地於民觀念的轉變，更需要私有産權的嚴肅性。土地國有概念，一定要有所修正。事實是，土地權屬問題，已經越來越不可回避了。

　　 從徵收環節，我們需要的是觀念的改變，否則解決不了強制拆遷問題。在國有土地框架下，徵地與拆遷的市場化是不可能實現的。上海土地出讓到期收回的風波不是偶然的，與物權法相抵觸的舊《土地管理法》和《城市房地産法》的修正也必將大得人心。而且“土地三同原則”恰恰是農民土地財産增值的最好方式。結束城鄉土地雙軌制，同時也要結束國有土地概念。

　　尊重的是市場，是現實，而不是老舊的不適合市場的觀念。

　　我們最大的問題是城鄉土地雙軌制。那麼城市化過程中的失地農民權益保障才應該是現在的重中之重。城市化過程中，農民進城，需要的是農村土地的合理流轉。那麼農民放棄的土地，要給予他們高額的補償。這樣的話，我們的房地産市場也就形成了良性的循環，失地農民和城市被拆遷的局民通過農地流轉和拆遷回遷的過程完成居住的改善。而市場，針對的一直將是城市居民的住房升級。與此同時，保障房的壓力大減，遏制房價的壓力也隨之消失。

　　而目前的法律與政策的混亂，房價的問題不能解決，保障房的問題更會搞的很夾生。現行體制下遏制房價，已經是不可能完成的任務。