開年多地房價“跳高”調控或致成交量“跳水”

    每經記者 朱玲 葉書利發自廣州、北京

    對於樓市第三輪調控選在春節前“突襲”，多位專家指出恐與本月各地的房價漲幅有關。《每日經濟新聞》記者調查發現，無論是新房還是二手房，北京、深圳等城市在本月都有漲價態勢。

    本月多地房價上漲

    據北京房地産交易管理網相關數據顯示，1月前三周，北京新房共成交7151套，同比增長17%，成交均價23700元/平方米，同比上漲19%，環比去年12月成交均價上漲13%。

    而從二手房價格方面來看，1月上半月，北京二手房成交均價達到了20210元/平方米，環比去年12月份的19750元/平方米，上漲了2.3%，進入“兩萬元時代”。機構人士分析認為，二手房價的上漲，很大一部分原因是由於新房價格的反彈。

    不僅僅北京出現一手、二手房價格上漲，其他地方也出現同樣的情況。

    記者獲得的數據顯示，1月17日~23日期間，深圳新房和二手房的成交量均有所上升。從價格方面來看，新房繼續呈現上漲態勢，新房成交均價為19744.59元/平方米，環比上漲2.28%，而處於關外的寶安更是再次破兩萬元，達到21219.63元/平方米。

    此外，數據顯示，截至1月中旬，南京二手房成交2071套，環比上旬增長了36%，同比增長25%，這也成為2010年下半年（除10月份）以來最大的成交量。

    資深房地産專家謝逸楓表示，儘管去年4月17日“新國十條”及9月29日“新五條”等調控政策抑制了價格過快上漲，但部分區域的價格依然保持上漲，特別是去年9月以後，全國房價連續四個月價格環比繼續上漲。“在此背景下，國務院才要求對第二套房的首付比例提高至六成，嚴格執行1.1倍的利率，並強化差別化住房信貸政策，在房價上漲過快的城市，從嚴制定房産購買政策。

    後市成交量或下降

    合富輝煌市場部總經理龍斌表示，此次政策出臺必然使市場成交量下降。他還表示，開發商方面必然要調整策略，比如拿地不會這麼激進，其次，新房開工量、市場供應、銷售都將會放緩速度。“可以説，這次政策出臺將進一步抑制需求，同時也將減少供應，這也將是導致後期市場不穩定波動的因素。”

    謝逸楓表示，2010年中央前兩輪調控中，部分政策未落實的地方，可以在此輪政策後得到進一步落實。他預測稱，在一季度，樓市或將出現明顯的“淡季現象”，不排除部分城市樓市進入“寒冬”。

    北京中原地産三級市場研究總監張大偉對記者説，根據“國八條”，全國將開始落實對已擁有兩套及以上住房的當地戶籍居民家庭限購，相比之前北京等區域執行的限購政策更加嚴格。這也意味著，限購力度將繼續從緊，且限購範圍有可能從現在的30個城市擴大到60個以上，以最終實現全國化限購。如果該政策得以嚴格執行，將有效地遏制市場需求，從而明顯地影響2月份以後的市場供求關係。

    他預測稱，受此影響，北京等大城市房價將停止上漲，部分郊區房價或立刻下調，60%以上的購房者將出現明顯觀望。

    房企反應

    “早已嗅到調控的味道”多家開發商稱不懼新政

    不少開發商稱，已預期今年會早出政策，並作了應對安排

    每經記者 楊羚強 發自上海

    “其實大部分開發商都有預期，今年會更早出政策。”龍湖集團一位負責人説，整個地産行業很早就已經嗅到了第三輪樓市調控的味道，並在今年年初，就作了應對安排。

    他介紹説，大部分房地産公司今年出貨啟動時間都要早于往年，就是因為預見到可能會出臺更嚴厲、更頻繁的調控政策。可以説，新政策改變了開發商的供貨週期。

    碧桂園相關人士表示，和之前的調控一樣，新一輪調控政策從來不打擊首套房需求，因此，以首套房為主導的房地産開發商，受調控的影響會遠小于其他開發商。他因此仍然預測今年會有比較好的業績。

    伴隨此前的兩輪樓市，開發商們迎來了史上最好的業績。“越調控，業績越好”的局面，令一部分開發商不太在意政策。一家開發商的營銷總監甚至告訴《每日經濟新聞》記者，他正準備過年，無心關注最新出臺的調控政策。

    但是，中國指數研究院副院長陳晟提醒開發商，要時刻注意政策加碼。因為到目前為止，今年房地産業的金融領域政策還沒有明確的方向，而金融領域的政策恰恰又是最致命的。

    加速房企拓展三、四線城市

    上述碧桂園相關人士説，“國八條”比前兩輪宏觀調控更為嚴厲，但它卻並不影響剛性需求的消費群體。而碧桂園的客群絕大部分是首套購房的剛性需求客戶，屬國家宏觀調控政策保護的對象。“因此，不會有太大的影響。”

    龍湖集團的內部人士也認為，旺盛的市場需求並不會被調控政策完全抑制。雖然每一輪的調控政策，或多或少地會抑制市場需求，但沒過多久，（市場需求）又會釋放。他認為，類似2008年那樣席捲全行業的樓市“冬天”並不會在今年到來。

    克而瑞研究中心總經理程嘯天説，新一輪宏觀調控的政策，對於堅持高週轉、低負債、面向剛性需求、快速發展策略的房地産企業如萬科、恒大、碧桂園、龍湖等影響較小。

    而新的調控政策，將進一步加劇房企向三、四線城市擴展的需求。因為目前調控的主要方向集中針對的是數十個一、二線城市，而全國的三、四線城市超過250個，開發商目前僅進入其中的1/6城市，還有大量的市場空間可以拓展。

    即使是那些面向高端群體的開發商，由於大部分規模較小，對銀行貸款的依賴較小，也能通過發展高附加值的産品獲得相對穩定的收益。

    程嘯天認為，新一輪調控下，日子過得較艱難的公司，只會是一種類型：高負債、低週轉的公司。

    市場仍存不確定隱憂

    21世紀不動産上海區域中心昨日專供 《每日經濟新聞》記者的數據，或許可以説明開發商們的樂觀有著堅實的根基。

    據21世紀不動産針對旗下門店2010年成交房源的抽樣調查顯示，購房者中以純公積金貸款買房約佔18%，商業貸款購房的約佔57%，一次性付款購房的約佔25%。

    另據21世紀不動産2010年總成交金額抽樣調查顯示，商業貸款約佔總成交金額的33%的比例，公積金貸款則約佔5%的比例。根據以上數據統計，2010年這些購房者中，平均貸款資金需求佔購房資金約四成左右。

    而此前來自人民銀行上海分行的統計數據顯示，儘管上海2010年下半年一、二手住宅的交易額達到2500億元，但來自銀行的新增房貸金額只佔約1.4%。這從側面反映了開發商對於新一輪宏觀調控不太擔心的原因。

    上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍説，儘管調控政策一輪緊接著一輪，但大部分開發商都不會因為調控政策變更産品線。“他們只會是進一步擴大自己擅長的細分市場的領先優勢，會進一步提升自身獨有的營運能力，但不會改變自己開發的産品類型。”

    但一輪緊接著一輪的宏觀調控政策説明，目前遠不是開發商可以鬆懈的時候。陳晟説，目前最大的風險莫過於房地産行業的金融政策並沒有最終確定，而目前行業內只有少數開發商已經為可能出臺的金融領域政策，提前作好了準備。

    聲音

    地産大佬自問：房價會跌嗎？

    每經記者 葉書利 發自北京

    “國八條”的面世，一時引起巨大的關注與爭論。

    北京中原地産三級市場研究總監張大偉認為，本次調控的政策力度可以説是再次空前。特別是在限購、限貸、加稅等方面都達到了歷史頂峰，且首次提出限價目標化。但新政實際對價格的抑製作用，依然需看政策的細化、落實及持續力度，比如以限價令為例，到底限什麼價，是限定只能降價還是限定具體漲幅等，‘國八條’並沒有具體規定。”

    華遠地産董事長任志強在看到“國八條”後，或許對新政策中只字未提商品房供給感到不解，在微博上反問道“為啥沒説增加商品房供給呢？是我聽錯了嗎？”並保持其一直以來對地産調控政策的質疑態度。拋出“國務院又出新拳了。不知道是打在棉花上，還是打在地方官員的屁股上了？”

    SOHO中國董事長潘石屹在看到新政策後，只在微博上留下一句“房價會跌嗎？”，或許這是潘石屹自己作為一個房産商的角色，在聽到新政策後的反饋式自問。

    北京科技大學管理學院教授趙曉在看到新政策後，在其微博上發了一條引人深思的話：“最近，銀監會警告銀行，要防範中國出現‘次級房貸’。在下之見，如果説股市是中國典型的‘圈錢’場所，國企、地方政府等利益集團以此獲取暴利，則樓市或已淪為‘騙錢’場所，甚至類似于‘龐氏騙局’，‘賺錢效應’引發越來越多的資金進入，但最終難免崩潰。”