葉檀：第三輪調控是明智、及時、利於民生之舉

　　1月26日，國務院常務會議召開，第三輪房地産調控政策出爐。這是明智、及時、有利於中國宏觀經濟結構調整、有利於民生之舉。

　　第三輪調控政策必須出臺。2011年是中國十二五開局之年，目前是穩定2011年預期的關鍵時期。中國經濟結構調整的關鍵年份，産業轉移與創新需要資金支持，但目前的房價上升與房地産投資高回報卻使大部分資金進入房地産市場，使中國經濟結構轉型與虛擬經濟的高風險相伴，使地方政府伴土地財政而眠，如果一個中國等於一千個迪拜成為現實，那麼中國經濟未轉型就已失敗。

　　有人説第三輪調控政策不新，是老生常談，但仔細分析，我們會發現老生談出了新意。

　　中國房地産未來的目標非常明確，抑制投資性購房、建設商品與保障房雙軌機制。政策第二條強調保障房建設，短短的五句話中最後一句提到了“努力增加公共租賃住房供應”。第五條強調土地供應保障各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。未來中國保障性住房將進入建設高峰期，如果公租房達到2000萬套以上，那麼中國住房市場的民生疾苦將得到根本性緩解。

　　對於保障性住房領域尋租空間的認識更加清晰，目前的政策潛在地承認經濟適用房尋租嚴重。

　　2010年以來，保障房建設屢提公共租賃住房，政府官員考察項目也是公租房，由此得出較為明確的結論，公租房已然成為保障房的主角，尋租成風的經濟適用房的重要性系統性下降。經過長期的理論探討與慘痛的教訓，決策層已經認識到住房保障不等於給予産權房，給予産權的保障房性住房體系存在天然的尋租缺陷，是對經濟規律、是對普通公民財産性收入的不尊重。要讓中國保障住房體系高效，今後需要嚴厲打擊保障性住房中的質量低劣與尋租行為，千金市骨方能買“信”。

　　對於市場規律的認識更加深刻。

　　以往調控房地産的主要技術手段是控地根、控銀根，控地根的結果是助漲了房價。這幾次調控房地産主要運用稅收與金融手段，稅收成本提高降低投資收益、融資成本提高實現了房地産領域的去杠桿化。

　　政策規定，調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅。加強對土地增值稅徵管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地産開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地産價格評估技術加強存量房交易稅收徵管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地産所得稅徵收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法徵稅提供基礎。

　　調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅。相比之前執行差額收取營業稅，5.5%的全額營業稅使得5年內房源再交易成本明顯上漲，稅收成本將翻番。以往在地方政府的呵護下雷聲大雨點小的土地增值稅，此次再受重錘敲打，對定價明顯超過周邊房價水平的房地産開發項目，政府要進行土地增值稅清算和稽查。定價高的房地産開發商的稅本會經常被拿出來翻揀翻揀，地方政府有心無力，因為約談問責製成為常規制度。在仕途與房地産收益之間，官員會做出理智選擇。

　　對個人房貸的約束史上最嚴厲，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。房地産投資金融杠桿幾乎消失，依靠銀行信貸炒房幾乎不可能，相信將來對於民間的房地産融資、對於房地産信託將有嚴格管控。如此一來，自有資金不足的投資者將被排擠出房地産市場。鋻於民間資金充裕，仍有能力提高房價，相信未來房産稅還會陸續出臺，使自有資金充足者知難而退。

　　與限制房貸相配套的是限購成為常態，本地居民不可能購買兩套以上的住房，沒有繳稅或者社會保險證明的，失去在異地投資的資格。這是嚴厲的行政手段，也許最被人詬病，在中國房地産市場逐步穩定、健康之後有必要排除出政策工具的行列。

　　房地産調控非一日之功，我們並不樂見一天之間房地産市場天翻地覆，那意味著地方財政的破産，意味著債務黑洞現形。但是，房地産市場直指根本的改革需要寸進之功，對房産稅與土地財政的調節，對投資與消費的平衡，甚至對於仲介、統計數據造假的坦承與更正，都是中國房地産市場健康發展的根基。所有這些政策，我們已經或者將陸續看到。

　　由於通脹預期仍在上升，由於實體經濟收益不高，由於房産稅尚未正式出臺，我們也許很難看到房地産調控有旦夕之功，因此我們還要繼續呼籲，請實行穩健的貨幣政策，請平衡財政，請調節分配收入體制保障産權，讓各個階層的人都能感覺到安全、感覺到中國夢沒有遠去。